10月12日，潍坊市住建局等五部门联合印发《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》。根据国家、省有关工作部署，围绕严控增量、优化存量、提高质量，聚焦推动房地产市场止跌企稳，结合潍坊市实际，提出以下政策措施。
合理控制新增商品住宅用地供应。对商品住宅去化周期超过36个月的县市区、开发区，暂停供地。去化周期超过18个月的，限制供地，按照“盘活多少、供应多少”原则，根据年内竣工和收回的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让商品住宅用地面积。
切实优化商品房存量。支持各县市区、开发区积极争取国家保障性住房再贷款政策，优选1-2家政府保障性住房收购主体，细致摸排保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，收购户型面积合适、价格合适、位置合适的已建成存量商品房用作保障性住房。对金融机构发放的支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房的贷款，人民银行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。
盘活闲置存量土地资源。落实属地政府主体责任，支持企业开发建设，对超期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内动工的，允许签订补充协议，重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款。充分利用二级市场流通转让，为企业转让土地、合作开发等提供服务。对非企业自身原因造成闲置，企业无力继续开发、也难以转让的，政府与企业协商收回土地，合理确定回购价格；对企业原因超期未动工两年以上的闲置土地，应依法无偿收回。
推进高品质住宅开发建设。对新竞得宗地的高品质住宅项目，或经区级研究同意按照《潍坊市住宅规划设计品质提升指引》调整规划并经主管部门确认整宗地未销售（含预售）的住宅项目，在不影响交通组织、消防安全、相邻权利人权益且满足绿地率等情况下，住宅建筑首层可设置庭院。庭院面积不计入建筑密度和绿地率，进深不大于7米，围墙高度不大于1.8米（设置北向庭院、确需设置实体围墙或围墙高度超过1.8米等应进行专题论证），沿东西向主次干路及30米以上城市道路的庭院不得设置实体围墙，可采用起到景观遮挡作用的通透性围墙或绿篱，庭院内不得设置永久性建筑物。住宅首层可设计下复式结构，并采用采光井、下沉庭院等措施，提高居住生活体验。
优化容积率计算规则。对新开工项目优化完善计容建筑面积计算规定。①配建的社区党群服务中心、卫生服务设施、养老服务设施、托育设施、体育健身设施、应急物资储备房间等公共服务配套设施，不计入容积率。②建筑保温层外的保护层、找平层、饰面层（含幕墙）等，不计入容积率。③住宅建筑开敞式阳台、封闭式阳台水平投影面积合计不超套内建筑面积的20%，且进深不超过2.1米的部分，按照水平投影面积的1/2计入容积率；进深或面积比例超出上述规定的部分，按其水平投影面积计算容积率。④每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台水平投影面积不大于4.5平方米的不计入容积率，不符合上述要求的按照开敞阳台规则计算建筑面积并计入容积率。⑤建筑高度不超过54米的住宅建筑，每户可设置一处建筑主体结构以外且不封闭、进深不小于2.1米且不大于4米、高度不小于两个自然层、水平投影面积不超过住宅套内建筑面积25%的户属空中花园。户属空中花园进深在2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，在2.1-4米的部分不计入容积率。住宅同时设有阳台和户属空中花园的，阳台应为封闭式，阳台外不得再设户属空中花园。
优化新发放个人住房贷款服务。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，具体首付款比例由商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定。商业性个人住房贷款借款人自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式，与金融机构协商约定重定价周期，更好满足刚性和改善性住房需求。
降低存量个人住房贷款利率。完善商业性个人住房贷款利率定价机制，促进降低存量房贷利率。2024年10月31日前，各银行机构统一对符合条件的存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于－30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于－30BP。
强化住房公积金支撑保障作用。住房公积金最高贷款额度上限提高到100万元；在我市购买首套自住住房的多子女家庭，住房公积金最高贷款额度上限提高到120万元；符合申请住房公积金个人贷款条件的高层次人才，在我市首次购房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度上限提高到200万元；购买高品质住宅、装配式住宅的，在上述基础上各提高10万元。适时推出“商转公”政策。在山东省行政区域内新购住房的，取消购房提取住房公积金的户籍地或工作地限制。
加大“白名单”项目支持力度。优化住宅类资金业务受委托银行考核办法，对支持“白名单”项目融资的银行，在住房公积金、住宅维修资金、商品房预售资金等存放和银行考核赋分上加大权重；对工作不积极的银行可采取在业务承办银行招标委托中予以剔除、依法依规约谈等负面惩戒措施。
推行转移预告登记。在商品房“以旧换新”中，开发企业收购的存量住房可以办理转移预告登记，办理预告登记的住房在卖出后，可由开发企业申请注销预告登记，旧房权利人与旧房购买人申请办理转移登记。
本通知自印发之日起实施。实施期内遇上级政策调整，按调整后相关政策规定执行。
（大众新闻·齐鲁壹点孙雪婷）
做什么行业的喜欢投资商业地产
在国际金融危机影响日益加剧的背景下，国务院及时出台了扩大内需的十大举措，各部门、各地也紧锣密鼓地推出一系列相应配套措施。 透过这些措施可以发现：国内一些重要行业将在应对危机和国家扩大内需政策实施中迎来重要发展机遇。 钢铁水泥业：将形成“激活”效应政策要点：加快建设保障性安居工程，加快农村基础设施建设，加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设；全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造；努力保持出口稳定增长，取消部分钢材的出口关税。 钢铁、水泥等行业无疑是这次扩大内需政策实施中“受惠最多”的行业。 11月10日，中央出台扩大内需十项措施的第二天，沪深A股钢铁板块几乎全线涨停。 今年以来中国钢铁业如同坐过山车一般：在经历上半年的红火之后，从下半年起，受金融危机等多重因素作用，钢铁需求大幅减少，价格急跌。 9月，全国钢铁企业亏损面高达30％左右，10月，亏损面更是急剧扩大。 据初步匡算，到2010年底，扩大内需十项措施约需投资4万亿元。 “我的钢铁”网研究中心曾诚分析说，按照去年单位投资耗钢量计算，4万亿元的投资将带来至少1．5亿吨的钢材需求。 这将有助于钢铁生产企业、经销商和下游用户信心的提升，促使市场逐步止跌企稳。 专家指出，从钢材品种上看，这些政策出台对建材产品的正面影响较大，但对侧重于汽车、家电等行业的冷热轧产品，直接需求刺激则并不明显。 而由于中小型钢铁企业，特别是一些民营企业的建筑钢材比例较大，在这一轮投资中将明显受益。 人们注意到，全面实施增值税转型改革、允许企业抵扣新购入设备所含的增值税，将刺激企业增加固定资产投资，间接推动钢铁业的发展；取消部分钢材的出口关税，则对缓解钢铁企业的成本压力具有重要作用。 “而钢铁业在获得重要机遇的同时，也将直接对产业链的其他行业如焦炭业等造成连锁利好。 ”国资委研究中心咨询部部长张春晓说。 与钢铁业类似，在加快保障性安居工程和重大基础设施建岁李设等措施的带动下，国内水泥等行业将被有效“激活”，获得新的重要发展机遇。 值得注意的是，尽管扩大内需政策措施给钢铁等行业重新走强构成有力支撑，但权威人士同时提醒：要抓住时机，积极调整结构，提高产品竞争力，这才是最重要的出路。 交通业：迎来基础建设新一轮“全面大提速”政策要点：加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。 重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路；完善高速公路网，加大农村公路建设力度；安排中西部干线机场和支线机场建设，审批了内蒙古巴彦淖尔、安徽省池州九华山等一批民用机场项目。 这次国家拟订的涉及约4万亿元的投资计划中，铁路、民航、公路等交通基础产业所占据的巨大份额成为各方关注的焦点。 据铁道部权威人士披露，针对目前拉动内需新形势，今年年底前，有34个准备充分的铁路建设项目有可能被批复，规模达3800亿元。 明年计划完成投资将达到6000亿元，拟安排新开工项目约70个，其中客运专线项目14个，区际通道、煤运通道及地区开发性项目31个，改建铁路等路网协调性启指项目25个。 另外，根据客货运输需要和新建铁路投产情况，未来4年计划安排机车车辆购置投资5000亿元。 随着各个项目的陆续实施、完成，预计未来3年至5年内，中国铁路的几大客运专线将全线贯通。 在铁路建设快速发展的同时，其强劲的经济拉动效应将日渐显现：按照2009年铁路完成工程投资6000亿元安排，根据定额水平测算，可以创造600万个就业岗位，消耗钢材2000万吨，水泥万吨，对GDP的拉动悄雀配为1．5％。 在公路建设方面，有力的投入将同样带来快速的发展。 据了解，明后两年全国交通固定资产投资规模年均将达到1万亿元水平。 交通运输部规划司副司长李兴华透露，从明后年的建设重点来看，公路建设将分为三个方面：高速公路建设；农村公路建设；扩大国道、省道干线公路改造。 还会对水运建设加以适当考虑，包括航道等基础设施方面增加一些项目。 李兴华说，“所有这些，将使得我国交通基础设施进一步结构优化。 ”在扩大内需政策的拉动下，一大批机场建设项目将很快实施。 中国民航局负责人表示，中国民航局正在组织制定扩大内需的方案和措施，加快规划内项目的前期工作，并启动一批新的建设项目。 2009年计划新开工成都、西安、广州等枢纽和干线机场工程，以及延安、吕梁、淮安等40多个支线机场工程，建设项目投资规模为2000亿元。 2010年，民航计划新开工上海浦东、成都、武汉、南京等枢纽和干线机场，及稻城亚丁等20多个支线机场建设，建设项目投资规模将达到2500亿元。 房地产业：9000亿元投入提供稳定契机政策要点：加快建设保障性安居工程。 要增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点；要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势，落实和完善促进合理住房消费的政策措施；促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展，加快发展二手房市场和住房租赁市场。 今年以来，我国房地产市场走势牵动各方神经。 作为国民经济支柱产业，房地产业发展涉及诸多相关产业。 防止大起大落，保持房地产企业健康稳定发展已成为一项重要的任务。 人们注意到，一项总投资达到9000亿元的投资建设计划正拉开大幕。 根据住房和城乡建设部制订的相关计划，通过三年左右的时间，全国将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总的投资可能达到9000亿元，平均每年有3000亿元的投入。 “随着这一计划实施，一方面，全国1000万户低收入住房困难家庭的住房问题三年中将基本得到解决，另一方面，保障性安居工程的巨大投入及相关的消费政策，将成为当前房地产市场稳定发展的重要契机。 ”张春晓说。 据估算，如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。 社会科学院金融研究中心研究员易宪容认为，中国房地产市场既要防止房地产泡沫吹大，又要成为带动经济增长的动力，就必须把房地产发展的重点放在房地产消费需要上。 未来政府财政政策及信贷政策会围绕着这个基点而展开。 中国水电建设集团房地产有限公司副总经理薛志勇认为，由于我国过去对保障性住房的投入严重不足，商品房价格上涨过快，很多低收入家庭买不起房，形成了比较突出的矛盾。 加快建设保障性安居工程，有利于防止房地产市场大起大落，从长期看，有助于中国房地产市场的健康发展。 此外，这次中央出台的扩大内需十项措施，要求加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。 专家认为，这将有利于缓解当前房地产业严重的资金困难，也有利于部分购房者利用银行信贷早日改善居住条件。 纺织业：出口退税调整“对冲”下滑挑战政策要点：将小规模纳税人的增值税征收率统一调低至3％；自2008年12月1日起，进一步提高部分劳动密集型产品的出口退税率；努力保持出口稳定增长，支持农轻纺等有竞争力的劳动密集型产品出口；合理扩大信贷规模，加大对中小企业的信贷支持。 无论是国家扩大内需的十项措施，还是相关具体经济政策的调整，对处于艰难困境中的纺织行业来说，无异于“雪中送炭”。 作为中国出口创汇主要产业，今年以来，受多种因素影响，我国纺织业多数企业出现困难，三分之二的企业平均利润率只有0.1％。 今年前9个月，我国服装出口870．85亿美元，增速较上年同期下降21．18个百分点。 根据有关政策调整，12月1日起将进一步提高部分劳动密集型产品的出口退税率。 调整总共涉及3770项产品，约占全部出口产品的27．9％。 中国纺织工业协会新闻发言人孙淮滨说，出口退税率分两次上调3个百分点，可使纺织出口企业在年内减亏80亿元人民币左右，能够“对冲”一小部分今年以来国际市场需求疲软和人民币升值带来的出口损失。 不仅如此，增值税转型改革也将使纺织企业从中明显受益。 中国纺织工业协会副会长徐文英认为，增值税改革对纺织企业减轻负担、鼓励企业技术进步和产业升级具有重要意义。 但专家同时指出，目前多数纺织企业面临严重困难，要实现全行业的真正突围，依然任重道远。
我国房地产周期的实证分析
世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。 这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期拍慎。 与其他产业经济一样，房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。 虽然理论界对房地产经济周期的定义有各种各样不同表述，但对房地产经济周期波动的表现形式还是相同的。 认为：房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。 在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。 前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。 当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。 对房地产经济周期性波动规律的把握，使得人们可以预知房地产市场未来的发展变动趋势，便于投资者掌握投资时机，并使得政府能够相机采取适时且适当的反周期调控。 下面我们对房地产经济周余缓期中四个阶段的特点进行简要分析：1、复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。 这一阶段的主要特征为：(1)复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。 这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。 (2)经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。 随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。 (3)在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。 随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。 伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。 2、繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。 这一阶段主要特征是：(1)房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。 于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。 (2)房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼竖贺模新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。 (3)房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。 由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。 在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。 (4)随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。 在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。 (5)随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。 同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。 在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。 3、危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。 这一阶段主要特征为：(1)随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。 在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。 在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。 在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。 (2)受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。 在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。 但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。 仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。 (3)由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。 同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。 4、萧条阶段经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。 这一阶段主要特征是：(1)房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。 (2)伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。 (3)在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。 (4)在房地产业总体水平加剧下滑之后，特别是房地产泡沫成分被挤出以后，由于受到房地产开发成本以及房地产正常需求水平的双重支持，房地产市场从急剧下降转变为波动相对平稳的阶段。 同时政府也逐渐减少对房地产的限制性政策干预，部分放宽对房地产投资、交易等方面的限制，以期待房地产市场有所稳定或回升。
政策密集定调 房地产或成扩内需重要手段
“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。 ”12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示。
这一来自高层对房地产市场的最新发声，引起了市场广泛关注，上述表态中提到的“新举措”令业内十分期待。
16日，在上证指数收盘下跌0.25%、创业板指跌1.28%的情况下，A股房地产板块逆势走强，房地产指数（）上涨1.46%，海南高速()（）、格力地产()（）、陆家嘴()（）、苏州高新()（）等多股涨停。
需求端刺激政策或有空间
房地产是扩大内需的重要抓手。 就在两天前的14日，中共中央、国务院印发《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》（下称《纲要》）。 在住房方面提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。 完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给等。
刘鹤表示：“未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”
“此次讲话从稳地产政策、房地产行业地位等多个视角明确了房地产发展的新模式。 ”易居研究院研究总监严跃进认为。
植信投资研究院资深研究员马泓表示，长期来看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要加快建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 尽管房地产市场短期运行遇到了不小的困难，但随着新型城镇化建设的发展，未来国内房地产市场仍然有很大的发展空间。
15日至16日举行的中央经济工作会议也提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。 要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。 要坚持房子是用简圆来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
房地产投资已具备止跌企稳条件
促进楼市回暖的关键在于纾困房企和稳定市场预期。 近期房地产纾困政策陆续落地，也持续推动了房地产市场信心和活力恢复。
金融支持地产融资“三支箭”连发，从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，三支箭连续落地对房企融资提供多维支撑。 业内认为，当前对于地产政策底已经明确，行业最危险的时刻可能已经过去。
据开源证券统计，在“第一支箭”落地之后，截至12月上旬，包括6家国有大行在内的多家银行已宣布和房地产企业签署战略合作协议，满足企业合理融资需求，给予意向性授信额度，约80家全国或地方性房企获得银行的融资支持，累计授信额度超3万亿元。
“第二支箭”落地之后，增信支持下民企发债融资逐渐修复。 截至12月上旬，已有8家房企宣布储架式注册发行意向，申请规模达1210亿元。
11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施，宣布停摆多年的股权融资重新开闸，“第三支箭”落地。 截至12月上旬已有18家房企披露再融资计划。
“房地产或是扩大内需的一个重心，地产‘三闹饥支箭’等供给端政策已‘应出尽出’，需求端刺激政策可能仍有放松空间。 ”国泰君安()12月15日研报提示，关注12月20日LPR降息的可能。
不过，在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。 政策见效、市场企稳仍需要时液咐返间。
11月单月全国商品房销售面积和金额同比降幅超三成，降幅较10月分别扩大10个和8.5个百分点，11月单月房地产开发投资额同比下降19.9％，新开工面积同比下降超50％。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，从供应端来看，11月“金融16条”“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解了企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。
马泓认为，尽管近期房地产市场下行压力未有明显缓解，但在“保交楼”等相关政策的积极推动下，房企资金状况边际改善，房屋竣工及施工进程有所加快，房地产投资已具备了在明年逐渐止跌企稳的条件。
“对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。 ”刘鹤在上述致辞中指出。
近期伴随国内疫情冲击影响，11月经济数据走弱。 按国泰君安测算，11月单月GDP增速较上月大幅回落1.5个百分点。
不过对明年经济恢复增长，机构有比较一致预期。 华泰证券()12月11日表示，维持2023年实际GDP同比增长5.8%的预测，但明年增长路径或将较此前预期更为“陡峭”。
“我们认为，在目前经济已处底部区域的情况下，更值得关注的是政策变化带来的积极预期。 ”中航证券12月15日表示，中长期看，我国经济触底反弹、逐步企稳的趋势较为明确。 我国经济有望在磨底2到3个月后，在明年上半年实现回稳向上。
