10月初，越秀地产以9.8亿元成功竞得广州市白云区怡新路地块，地块溢价率为13.3%。如今，距离拿地仅一个多月后，全新楼盘越秀·云悦正式开放体验馆，价格预计5.5万元/平方米以上。
从地段上看，越秀·云悦处于双地铁交会，约100米地铁18号线京溪路站(在建中)，约800米地铁3号线梅花园站，未来将通过双地铁与珠江新城相连，区域发展潜力较大。同时，广东省妇幼保健院、南方医科大学、金茂广场、梅花园广场等优质教育、医疗、商业资源环绕，生活娱乐条件便利。
据介绍，越秀·云悦属于越秀“城市焕新”系列，产品规划提出“小盘大作”理念，即酒店级、豪宅配、私会所。其设计理念是用造酒店的手法造楼盘，不仅打造了长约80米的超尺度门楼，同时设置了宝格丽同款酒店式落客区，为板块内的改善客户带来领先广州的生活场景。
在社区理念上，项目还主张重塑邻里关系，打造超级熟人社区。因此，项目配有泛会所3馆3厅，包括棋牌馆、健身馆、儿童馆；城市会客厅、老年活动厅、派对厅，构建酒店才出现的高级社交场景。教育配套则规划有24班小学及9班幼儿园。
特别值得一提的是，今年，广州正在逐步释放出优质地块，并在建筑规划上给予更多灵活性。越秀·云悦地块在出让公告中曾明确，阳台占比可以提高至25%。这意味着，新规125%使用率的产品，将给周边的二手楼盘带来不小的压力。
据项目负责人透露，该项目作为广州首个阳台率约25%的项目，首推户型为88-105平方米四空间产品，全南向产品四空间，两厅两卫，270度主卧景观，并全屋配置中央空调。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
上海二套房贷款2021年新规
“封顶才放贷”，今后房贷也不是想背就能背上了
最近不少购房者发现，原本1个月左右就能申请下来的新盘住房审批贷款，突然被拉长到3至4个月，而且多家银行暂停房屋贷款的消息冲上了微博热搜。
上海银保监局近期下发的《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，涵盖审核首付款资金来源和偿债能力等8项内容，其中颇为严厉的一条引起了外界的注意：“要求重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”。
该规定早在2003年就出台过，其指向很明确，其实就是新房封顶方可放贷，但因为种种原因执行力度不够。 如果该政策被严格执行，将来对于购买者和开发商来说都会受其影响。
与此同时，2021年安徽银保监局工作会议中明确提到和上海前述条款相同的内容，而且“严禁消费贷、经营贷（房抵贷）等资金违规流入房地产市场”。
《凤凰WEEKLY地产》 了解到，受2020年末出台的房地产贷款集中度管理制度的影响，广州、深圳等城市的个人房贷从2021年开始额度明显紧张，放贷期限延长、利率上涨，购房者，特别是首套房购买者焦虑情绪加重，个别城市二手房市场甚至出现了“刚需歧视”现象。
一时间，深圳的银行门口排队的小视频和照片在朋友圈、微博上流传，引起热议。 打新大军们为了赶在央行系统关闭前打印征信报告，不惜在银行门口排起了长队。
更为严厉的是，上海将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题将依法采取监管措施。 而且，山西因为有银行违规向“未封顶楼盘发放贷款”而被处罚。
其实早在2003年，央行出台的“121号”文件中就明确提出：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”
但实际操作过程中并没能真正落实。 业内人士分析，其主要还是因为银行间的利润之争。 “虽然放贷的利率比较低，但风险小，形成规模后利润可观。 ”一家商业银行的部门负责人对 《凤凰WEEKLY地产》 表示。
以建行为例，2019年个人住房贷款金额.24亿元，占个人贷款的81.9％，占总贷款额的35％，规模庞信尺租大的个人住房贷款对各家银行来说都是巨大的利润诱惑，而严格执行规定则意味着抢客户时可能会慢竞争对手一步。
近几年滑兆楼市调控力度的不断加大，再加上楼市烂尾案例逐渐增加，甚至出现业主搬到毛坯房居住的极端事件。 而且银行为了控制风险，这一政策也开始再次发酵。
去年年初，山西银保监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款管理的通知》。 银行业金融机构只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。 银行业金融机构在办理新建商品房按揭贷款、二手房买卖抵押贷款以及其他形式的房屋抵押贷款业务时，要以在房产管理部门备案的抵押合同作为放款依据之一。
同时，将加强购房者贷款资质审核，强化个人综合消费贷款流向监管，严禁资金挪用用于购房。
2019年全年太原新房价格平稳，此政策的出台让当地很多人迷惑。 一位网民2020年3月底购困核置万科翡翠晋阳湖房产，4月13日办理网签合同。 购房时了解到已经开始执行封顶放款政策。 这位购房者表示，曾不间断接到建设银行的电话，变向引导同意放款，之后又接到开发商的催放款电话，威胁如果不进行银行放款操作，此前交给开发商的类似贷款保证金的钱，可能就退不了。
这位购房者2020年7月向太原市领导留言。
太原市政府办公室的回复是：经市房管局核实，按照相关文件规定，房企与银行签订预售资金监管协议，预售资金由监管银行负责监管，根据隶属关系，请您向省银监会或省长信箱反映。
无独有偶，这一调控新规有蔓延之势。 据不完全统计，目前全国共有北京、杭州、福州、温州等多个城市执行“封顶放贷”政策，这些城市中大部分为热点城市，楼市相对活跃，房价此前上涨较明显。
同样出台“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”的安徽，已经有部分银行开始执行该政策。 一位在合肥某银行工作的网友爆料，交通银行已经开始执行，徽商银行于3月份开始执行，下一个可能是工行。
贵阳二手房价格两年来一直下跌，新盘“花式降价”不断，但是业内年前就盛传，楼栋封顶后银行才放款的新规已经实施。 据报道，贵阳已有三家银行确定实行项目封顶后银行才放款的新规，分别为贵阳银行、中国银行、中国农业银行。
中国建设银行贵阳分行的工作人员表示，关于房子封顶后才能房贷的政策还在讨论当中，具体可到银行处或楼盘处咨询；而工商银行也表示了解有此政策，但是目前还没实行；交通银行则表明贷款流程根据具体合作项目而定。
贵州农信社的一位基层员工告诉 《凤凰WEEKLY地产》 ，“目前有的楼盘执行，有的没有执行，完全由具体经办人把关”。
“因为我们银行个人房贷占比不足1%，大头是消费贷，一直都严格执行楼盘封底才放贷的政策，就算监管部门不下文，许多银行也都在按此执行，和强调没有关系。 ”宁波银行一位工作人员对 《凤凰WEEKLY地产》 表示，“未来大趋势是不断严格的，本来额度就很紧张”。
业内人士介绍，在以往楼盘销售中，开发商只要拿到预售证，并且与购房者在签订买卖合同，收人证明、户口本等个人证件齐全后就可以办理了，银行最快一个月就可以放款，此时只是把购房合同抵押给银行，等将来产权证办出来后，再用产权证到银行换购房合同，如果封顶完再放款，那“期房”变“现房”了，开发商“三四三”（开发商的开发资金由30%自有资金、40%银行贷款、30%销售回款组成）的算盘就要落空了。
对于购房者来说，此举操作有效避免了烂尾和跑路风险，例如购房者在购房时已交首付款，那么在等待银行放款期间，在建项目若出现烂尾，也能让购房者避免更大的损失。
不过对于开发商与相关部门而言，在房子主体结构封顶后才发放贷款，必然会对开发商的资金链产生影响，据悉从开工到封顶建设工期约为一年半，“封顶放贷”政策将导致企业回款周期延长。
贵州一位开发商负责人对 《凤凰WEEKLY地产》 表示，此前贵州规定多层建筑要完成投资额的25%以上就可以申领预售证，但可以内部操作，一是有的申报数据涉嫌造假，有的直接通过PS照片或偷梁换柱的其他照片和相关部门“私下沟通”。 “如果要找茬，就是符合所有要求也未必拿到预售证或办理贷款”。
不断加强的宏观调控，让开发商的资金链变得日渐脆弱。 如果开发商在房子主体封顶后才能得到银行放款，以一栋20层的高层来算，实力强的开发商最快也要7天才能盖好一层，20层就要140多天，这里面还不包括天气、政策等不可抗拒因素。
按照目前第一套房子首付30%的规定，也就是说，开发商至少要忍受半年多煎熬才能拿回剩余的70%，这对一些开发商的资金链来说，又是一大考验。
一位地产开发人士对 《凤凰WEEKLY地产》 介绍，开发商对资金的使用基本都是“以一撬十”，采用九个锅盖盖十口锅，一般情况下，一个亿的资金，就可以启动十个亿的地产项目。 其中的秘诀一是施工单位垫资垫款；二是开发商尽快拿到预售证，快速销售回款，迅速去买下一块土地，开发下一个项目如果执行封顶再放款政策后，开发商的开发速度就不得不放缓了。
某银行个贷部门负责人介绍，开发商不守规矩提前放贷也是事出有因。 发放贷款是个人按揭购房整套流程中的一个环节。 楼盘项目取得预售证后三天内就得开盘，一开盘，购房者就有按揭贷款的需求。 而且在售房合同里，一般都会明确规定签订合同7天内，购房者必须将有关资料提交给贷款银行，45天内，剩余款项必须打进开发商账户。 银行不放贷，购房者也会着急催。 另一方面，很多项目的开发贷款与个人按揭都是同一家银行，提前放贷会促进开发商的销售，也有利于开发贷款的偿还。
楼房封顶才放贷对购房者、银行和开发商究竟会带来什么影响？
“目前最先受到冲击的是那些甚至根本没有出地面的项目，风险最大，也最容易被检查发现。 ”一位银行内部人士认为，对购房者来讲，政策推迟了还贷的时间，可以多攒些钱，到时提前还款，短期内是有利的；对银行来讲，降低了贷款风险。
广东佛山某新盘一位销售人员对 《凤凰WEEKLY地产》 表示，总体上看，预售制没有改变，房企可以继续卖期房，但购房者的还款周期和房企销售的回款进度会进一步放缓，开发商拿地力度也会受到一定影响。 他认为，开发商可能会面临一定的资金压力。
采访中，也有开发商认为，封顶放款，销售款回笼也是可以预期的，望梅尚且可以止渴，更何况这是板上钉钉的事，对于一些实力比较强的开发商来说，应该还是可以承受，而且在目前房产市场上，由建筑公司先行垫付的现象也十分普遍，所以不少人认为封顶放款影响没有想象的那么严重。
此外，据某银行人士透露，虽然银行执行了这一政策，但是不少开发商与银行另外签订协议，在楼盘未封顶之前，如果购房者出现还不起月供的情况，将由房产公司负责偿还，这样开发商可以在拿到预售证后，售出楼盘还是可以从银行拿到按揭款。
《凤凰WEEKLY地产》 了解到，因为各种政策的叠加，深圳、重庆、贵阳的部分投资客在不断抛售手中的房子。 “贵阳房价不涨，反而因为疫情等原因房租有所下降，少量外地投资客正在低价抛售手中的房子。 ”一位中介表示。
据报道，早在2006年10月末，北京市银监局紧急叫停了未封顶楼盘的按揭贷款业务。 政策执行半月后，现房销售也并没有如预期中那样活跃，反而略有下降。
“我在2020年的11月份向银行递交了个人按揭的相关申请资料，后来陆续让我增交了个人流水、重递了个人征信报告，直至2021年1月份，客户经理说资料已经审批通过，进入等待放款阶段，并表示应该会在年前审批下来，但是到现在款还没放下来，不知道要等到什么时候。 ”广东某楼盘一位购房的肖先生非常困惑。
其实，整体来说，个人住房贷款额度在逐渐收紧。
早在去年9月，人民银行就已对70个大中城市2019年新发放的个人住房贷款（包括住房公积金贷款）借款人和商业银行进行摸底。 当时央行方面称，调查主要是为了加强房地产市场监测，深入了解居民购房、贷款行为特征和商业银行审贷条件、流程等相关情况，准确把握贷款风险状况。
到了年底，中国人民银行联手银保监会出台《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），为房贷设置“房地产贷款占比”与“个人住房贷款占比”两道红线，并于2021年1月1日开始实行。
将银行分为五档，并设立区别性的“两条红线”指标，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。 从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。
这项政策，让不少“踩线”的银行纷纷下调个人住房贷款额度。 根据国盛证券研报，从2020年中报披露数据统计来看，共有13家银行不同程度踩线。 另有专业人士根据早前银行财报中公开的数据进行测算，发现大型国有银行和股份制商业银行中各有四家存在不同程度的超标，有的银行两条红线都超标。
如以招商银行测算为例，按照2020年中期业绩数据，假设其4年内匀速调整达到监管的要求，则2021年零售按揭贷款新增投放规模将降至756亿元，较去年水平减少约1268亿元；对公房地产贷款新增投放规模将下降至348亿元，较去年水平减少约560亿元。
《通知》出台后，#多家银行被曝暂停房贷#的话题直接冲上微博热搜。
进入2021年之后，上海、广州、深圳多银行额度明确收紧。 一位银行从业人士表示，“以往的银行贷款都是按季度性地安排投放，按月逐步控制，今年则改为月度投放，再加上监管窗口的指导，调控比较严格，额度也就明显偏紧了”。
一份官方调研结果显示，今年1月上旬起，广州各大商业银行个人住房贷款利率上调。 大部分商业银行首套利率在五年期贷款市场报价利率（LPR）基础上加55个基点，升至5.20%；二套利率在五年期LPR基础上加75个基点，升至5.40%。 这与此前四大行上调后的房贷利率保持一致。
融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2021年2月（数据监测期为2021年1月20日-2021年2月18日），全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比上涨4BP；二套房贷款平均利率为5.56%，环比上涨3BP。
据报道，1月以来，由于两道红线出台，成都不少银行在房贷额度上都相对紧张，有的在短时间内就将当月额度放空，有的还直接暂停二手房个人按揭贷款，其中包括建设银行、交通银行、兴业银行。
地产分析人士张大伟指出，本轮调控政策是自上而下的，是在住建部督导下的调控升级，这有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，控制资金无序进入房地产是关键。
另有内部人士认为，“按照当前政策环境来看，为了快速回笼资金，3月份的市场或会出现针对一次性付款或高比例首付款客户的让利优惠。”
去年底的中央经济工作会议和最近的政府工作报告再次重申了坚持“房住不炒”的定位。 而且多地对辖内商业银行房地产政策执行及自查情况开展专项检查，及时采取监管措施。
1月29日，上海银保监局发布的通知显示，要求辖内商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。
第二天，北京银保监局也做了类似的表态，并要求银行对发现的问题立即整改，加强内部问责处理。
值得一提的是，去年建设银行太原分行就因违反审慎经营规则，违规向购买主体结构未封顶住房的个人放贷被罚款35万元，另外两张30万元罚单，分别指向中信银行太原分行和招商银行太原分行，均因为“发放未办理网签合同且楼盘未封顶的个人住房按揭贷款”。
周土土谢弋
本文为#凤凰WEEKLY财经 地产频道#专稿
房价居高不下，房贷被收紧！这传递了什么信息？
今年的楼市，绝对的魔幻开局！
2021年短短一个月都不到，多个城市收紧房贷政策，多家银行在当地的贷款利率出现上浮，甚至有银行已出现停贷。
最近接连1周，深圳、上海密集升级调控，随后住建部倪虹副部长带队前往上海、深圳等地考察市场，杭州更是直接放出新招。
“房贷冬天”不期而至
对大部分购房者最直接地影响就是，就是收紧房贷。
21世纪经济报道获悉，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖广东省内各家分支行，已经在1周前暂停按揭贷款放款。
在深圳，光大银行也暂停按揭贷款，广发银行则不接单。
从根源上看，这源于自2021年1月1日起执行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》要求，该“通知”将银行划分为五档，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。
根据上面贷款占比上限，到底哪些银行需要收缩额度，我们也找到了部分银行的参考数据。
银行开始收缩额度，对放贷进行限制，于购房者和开发商影响都是巨大的。
对于开发商来讲，房地产贷款监管上限不超过40%，对一些资金高周转的房企，海外融资压力大，国内贷款难导致现金回流变差，则必然造成资金链的压力，进而可能影响到项目的开发进度。
而对购房者来讲，个人住房贷款监管上限不超过32.5%，这意味着，银行能拿出来作为购房者的贷款额度有限，这导致银行开始主动提高门槛，比如提高审核条件、降低评估额度、降低贷款额度、以及放缓放款速度等等。
部分银行利率上调
就在1月27日早上，广州工、农、中、建四大银行率先出手，对个人首套房和二套房的房贷利率均有提高：
利率基点均上涨了15bp，变更后的首套房贷利率为5.2%，二套房则为5.45%。
上调15个基点后，以100万贷款30年按揭为例，算下来一年要多花1100元/月左右。
1月20日，央行公布了2021年1月最新的LPR报价利率：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
而这一数据，已经连续9个月没有改变过。
那么，成都的首套房贷利率情况有没有什么新的变化呢？
目前成都的首套房平均房贷利率位居全国第一。
我们也整理了成都部分银行的2021年1月的房贷利率，首套房5.73%-6.125%，利率上浮15%-25%不等，二套房如下图所示，总体来说，成都目前大部分银行的首套房贷利率、二套房贷款利率，较2020年相比变化不大，暂无上涨趋势，但相比全国已经不算低了。
左手房贷收紧右手调控加码
今年1月，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，强调“房住不炒”定位外，还明确将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年重点任务之一。
于是，2021年开局，各城市调控升级，一副不把炒房客彻底堵死不罢休的姿态。我们来看看最近各大城市调控政策：
1月5日，合肥调控升级，夫妻离异追溯2年，假离婚无效。
1月21日，上海调控升级，夫妻离异追溯3年，增值税免征年限由2年升至5年。
1月23日，深圳新政出台，严查购房资格，不符劝退，作假者直接拉黑且3年禁购房。
1月25日，上海调控升级，法拍房开始限购。
1月27日，杭州调控升级，限购和限售政策升级。
从各城市的调控政策来看，我们是不是看到了成都政策的限购、限售政策的影子。
得到的信号
结合各城市众多动作与此刻的大背景下，我们能得到什么信号？
无论是银行房贷收紧还是各地调控升级，目的都是为了打击当下投资投机炒房行为，明显更有利于刚需和无房家庭，但难免会误伤部分购房群体，例如小两房换小三房的刚改。
楼市调控将会因城施策，调控会更精准，也更具有可操作性。
年初动作频频，侧面说明楼市上行的预期非常稳，据社科院预判2021年楼市上升幅度约5%左右。
建议
最后，对此刻手持现金想买房的朋友们，我们有几点建议：
1、对于刚需来说，这绝对是好事，因为调控的升级，大部分的炒房客已经被挡在门外，一定要抓紧这几年，努力上车；
2、对于投资来说，一定要在合理合法的范围内，及时上车核心城市的龙头资产，调控此后会越来越密；
3、现在越是密集加码调控的，越是综合实力有恃无恐的城市，有条件还是得上车，例如最近调控的几个城市，并不会因为调控价格就有所下滑，还是会“稳”字第一。
上海多家银行房贷额度收紧、放款周期拉长，房贷利率暂未出现调整
最近，上海楼市火热，随着调控政策纷纷出台，出现了房贷额度紧张、办理时间拉长等现象，房贷利率会否上调也成为市场关心的话题。
经过蓝鲸财经调查，目前上海各家银行的房贷额度明显收紧，并且放款时间普遍延长。 不过，银行的房贷利率暂未出现变化。
放款时间普遍拉长
通过走访上海多家银行网点，蓝鲸财经发现，个人住房贷款业务现在可以正常办理，暂时还没有停贷的现象，但各大银行的放款额度明显收紧，放款慢的现象确实存在。
“现在贷款业务还在受理，但放款额度非常紧张。 如果过户手续快的话，等到有额度放款需要等待3到4个月。 ”建设银行上海某支行相关业务人员告诉蓝鲸财经，“组合贷的审批流程以前大概需要3个礼拜，现在需要一个月；纯商业贷审批现在也需要大概3、4个星期才能完成。 审批好了拿到材料去过户，房地产交易中心办手续的时间也拉长了，而且银行现在业务量很多。 ”
中国银行上海某支行个贷部工作人员更是表示，签约之后，仅查房、查限购就要2、3周，整个审批过程大概一个月，放款时间就更不能确定，即使当下签约，到放款的时候可能政策又不一样。 “因为目前新政策就是要求银行的信贷政策要普遍收紧，审批过程也会放长，现在各个环节时间上都有点长。 ”
2021年1月21日，上海市房屋管理局曾发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（“沪十条”），对上海楼市进行紧急调控。
放贷时间变长，房东却不愿意多等，链家某上海网点的经理表示，有房东为了尽快拿到房款不惜毁约。
“要让中介和房东说好，放款周期会比以往长一些。 现在每家银行都一样，说不定到下半年就没有银行能放款了。 ”中国银行上述工作人员说道。
经走访发现，目前多位中介及银行相关业务人员建议买房人士抓紧时间尽快敲定所有贷款流程。 不过，也有房产中介指出，不仅是今年，往年年末都会出现房贷额度紧张、放款慢的情况，无需过于担忧。
房贷利率尚未上涨
面对楼市过热的现象，有媒体报道，广州地区工农中建四大行已经上调了房贷利率，这就使上海房贷利率是否也会上调的担忧渐渐浮现。
蓝鲸财经通过询问几家上海国有大行和浦发银行、华夏银行等股份行，对方均表示，目前上海没有利率上浮的预期，主要手段就是在控制房贷额度，未来利率会不会调整还要根据市场反映的情况再定。
中国银行上海某支行个贷部人员向记者表示，中行现在首套房利率最低4.65%，二套房利率5.25%，还未接到利率上涨的通知。
截至目前，上海地区各银行并未出现“对优质客户实行差异化放贷”的现象，交通银行上海某网点工作人员笑道，“现在是根本没有额度的问题，即使是中介也找不到可以马上放款的银行，都需要排队。”
银行工作人员透露，像链家、我爱我家这样规模的连锁中介机构，内部都会有合作的银行，会根据客户的实际需求帮客户找对接的银行办理贷款。 “作为银行贷款业务的大渠道，通过中介找银行放款相对有保障，散单中介就相对困难一些。 ”
房地产贷款再迎“两道红线”
为防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，央行和银保监会于2020年12月31日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”）。 该通知规定，银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款占比和个人住房贷款占比不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。 由此将银行划分为了5档，设定了贷款占比“两道红线”。
中金公司以各大银行2020年半年报数据为依据作了相关测算。
房地产贷款占比超出上限的银行中，第一档的银行均未超限；第二档的招商银行超出5.7%，浦发银行超出0.4%，兴业银行超出6.2%，平安银行超出1.8%，北京银行超出2.0%；第三档的成都银行超出13.3%，郑州银行超出10.4%，青岛银行超出9.1%。
个人住房贷款占比超出上限的银行中，第一档的建行超出1.9%，邮储银行超出1.1%；第二档的招行超出4.7%，兴业银行超出5
日本移民新规申请永居须提交5年纳税证明
【 #日本移民#导语】日本法务省近日出台的新规称，持就劳类签证在日外国人申请永住许可，从过去提交最近3年的纳税(或课税)证明改为5年。 下面就和 考 网一起来了解下申请永居须提交5年纳税证明的消息，欢迎阅读！据悉，外国人申请在日永住许可，要符合三个基本条件：一、品行优良；二、具有足以独立生活的资产或技能；三、申请人的永住与日本国的利益相一致。 判断申请人是否符合上述条件，一个重要的指标就是，是否履行了缴纳年金、健康保险及纳税义务。 日本法务省于5月31日正式公布了《永住许可相关指导方针修订版》，阐述了罩伍悔“纳税、公的年金及公的医疗保险及出入国管理及难民认定法所规定的提交义务等”。 近日，法务省上公布了具体改革方案，“自今年7月1日起，申请者须提交最近5年的纳税(或课税)证明”。 按说，就职者申请永住、提交5年纳税证明并不算什么难事，原本就有规定：申请永住原则上要持续在日本居留10年以上。 在此期间，必须以就业签证在日本居留5年以上。 既然已在日工作5年，自然有纳税记录。 不过，还有不少在中小企业工作的外国人，或因公司原因、或因个人原因，起初没加入社会保险、未纳税。 也有人为了尽可能少纳税，把国内亲属都报为“抚养亲属”。 此外，年金和健康保险以前没有明确的规定材料，这次新规也明确写出了要提交“年金定期便”、“健康保险证”等相关证明。 据了解，这次变动的不仅仅是就劳类签证，还有日本人配偶、永住者配偶、定住者签证：以前日本人配偶或永住者配偶变更永住只需要1年纳税证明，现在也变成了3年；以前定住变永住需要3年的纳税证明，这次变成了5年。 此外，“高度人才外国人”，合计点数超过80分者，需要1年纳税证明；合计点数超过70分者，需要3年纳税证橘首明。 扩展阅读：日本创业移民条件 1、500万日元以上的资本金。 2012年7月新入管法颁发后，关于需要资本金提供者的资本金来源证明材料，来历不明的资本金很难通过审查。 2、来日本后详细的事业规划以及法人注册。 来日本后经营的事业内容确定后，需要提交详细的事业计划书或者相关的证明资料。 ①事业计划书：事业计划书根据商品的进货单价，预想销售单价，年销售额度来作成。 盈利预期是怎样的等等，越详细，越具体越好。 ②买卖合同等（可有可无）：如果有跟合作商签定签定买卖合同，提交买卖合同复印件，有更好，没有也可以变通。 商品的流通证明：实际商品的流通证明也可以证明现在的事业内容，比如，货运发票，商业发票，网站，网页，买方的汇款发票，卖方的发票等相关信息。 3、需要办公室的使物正用证明。 办公室租赁合同（赁贷契约书）和使用许可书等证明。 经营管理签证的审核标准呢，主要是根据是否满足审核标准的程度来签发和续签。 续签分为1年、3年和5年三种。 扩展阅读：日本移民买房基本问题 房子大小的问题 在日本，房屋的面积算法与中国是不相同的，国人大多偏好面积大的房屋，但是国内的房屋面积是指建筑面积而日本的则是指使用面积，而其中不包括阳台。 日本的使用面积相当于国内建筑面积70%~80%。 在日本投资房地产更多是倾向于购置日本的单身公寓，出租容易、回报率较为稳定。 朝向的问题 国内的顾客在日本投资房产时除了房屋大小问题，最关心的莫过于房屋的朝向问题，因朝向会影响房屋的价值。 但是在日本，房屋的朝向并不是最重要的，从房屋能否看到美景才是最重要的，所以如果一栋公寓能看到这个地区知名的景点的话，售价就会比其他公寓楼贵。 房龄的问题 在国内，大家都喜爱购置新楼盘或较为新的二手房产，对于年代稍久的房源会认为它不再坚固样式也不新颖。 但是在日本，楼龄很大的房屋都感觉很新，20-30年前的房屋都比国内10年前修建的房屋保养还好，而旧的一户建(独栋小别墅)还可以进行改造。 偏远地区便宜 很多对于日本房地产置业相对不熟悉的顾客，总会认为日本郊区的房价特别便宜，就想选择投资这样的房地产。 但其实，这样会使您的投资风险变大，因无人管理也不易出租，甚至更是不好转卖。 因为，便利的交通以及优越的地理位置才是决定长远投资价值的关键因素所在。 地震的问题 国内对于日本的第一联想就是多地震国，但是请不要担心。 正因如此，日本的房屋建筑的抗震能做到全世界第一，并且在1981年后的房屋都有加强的抗震技术，所以近几年日本修建的40层以上的高级公寓塔楼渐渐多了起来，这些超高层的建筑都拥有的抗震技术。 另外，在购买房屋时还可以选择“地震保险”，可以在关键时刻限度降低您的损失。 学区房的问题 在中国北上广等一线城市，高的吓人的学区房价让无数家长“竟折腰”。 前段时间广州推出的“租赁同权”也让“学区房”再次被大家诟病。 那么在日本，虽然也有学区制度，但是却没有“学区房”的划分。 没有学区房最主要的原因：虽然划定了学区，但是学生只要住在这个学区内就可以入学，不需要买房子，也没有户籍限制。 因此日本社会不存在学区房需求。 有些不动产公司在网络自动检索系统中，出现了某某小学学区内房产这样的检索条目。 不过这只是一种广告宣传手段，强调的仅仅是这一区域有学校而已，而不是要说明这所学校有多牛。
区区通地铁, 但要小心“伪地铁盘”
自去年底广州地铁14号线一期开通,广州已经步入了“区区通地铁”的新时代,地铁站点周边片区及楼盘往往也会迎来价值提升。 不过,如今市面上的楼盘,自称“地铁盘”的宣传屡见不鲜,但买房入住后是否能真正享受乘地铁便利出行,则往往要打个问号,尤其是一些依赖“规划中地铁”的楼盘,购房前买家还是要多留个心眼,或者选择地铁已经兑现的房子也更省心。 ■新快报记者 林超菁地铁动工后通车前房价波动较大“地铁一响,黄金万两”,地铁兑现给楼盘带来的价值增长究竟有多少?由于一手新房价格变动不仅受地铁等交通因素影响,还关系到开发商品牌、楼盘定位、周边配套等,相山消较而言,从二手盘的价格变化情况更能看到地铁带来的价值。 据广州世联东一研究院数据,在广州白云、荔湾、黄埔、天河四区几个有代表性的地铁站中,地铁房相较于非地铁房,溢价率在6%-52%之间,其中5号线西村站周边15分钟步程内的二手房均价4.4万-4.7万元/㎡,15分钟步程以上的二手房2.4万-3.6万元/㎡,溢价率达52%;滘口地铁站周边距离15分钟步程的楼盘均价2.8万-3.8万/㎡,超过15分钟步程的均价2.5万/㎡,溢价率达到38%。 此外,中心区的地铁房比外郊地铁房溢价率普遍更高,涨幅一般在22%-52%,外郊板块溢价率约6%-13%。 若从地铁建设的不同阶段看,数据显示,在规划未动工阶段,因站点选址存在变数,周边房价涨幅相对平稳,为5%-25%;在已动工未通车阶段,因站点与楼盘距离基本可确定,且通车日期也有相应计划,周边房价涨幅较大,可达60%-100%;而到了通车后,房价因前一阶段已有明显上涨,通车虽继续有促进作用但基本进入平稳期,涨幅为10%-20%。 警惕楼盘宣称“规划中线路”根据日常生活普遍受认可的标准,距离地铁站步程5分钟内可称为“正地铁房”、10分钟内可称“准地铁房”、15分钟内则是“近地铁房”了。 但需要留意的是,一些开发商为了吸引购房者,往往会投机取巧,不仅在区位图、沙盘上缩短项目与地铁站的距离,还会以直线距离作为输出口径。 以番禺万博一在售新盘为例,宣称“与地铁7号线员岗站仅距400米”,而事实上该项目目前与地铁站之间还隔着城中村,步行距离超1.5公里,开车也需要七八分钟。 如果说对于已开工或开通的地铁线路,购房前买家还可以实地考察来辨真伪,那么一些楼盘销售口中所谓的“规划中线路”,则需要买家三思而后行了。 以南沙为例,被称为“南沙环岛线”的广州地铁15号线一直是南沙居民关注的地铁线路之一,也是目前南沙不少在售楼盘区位图和销售人员口中的“常客”。 记者曾在南沙踩盘中看到,有楼盘甚吵启至在售楼处门口竖起了自制的地铁站指示牌,上面赫然写着传言中15号线的站点“蝴蝶洲站”。 而根据广州地铁官网发布的《广州市城市轨道交通第三期建设规划(2017-2023年)》并无15号线的踪影,意味着该线路并未纳入广州近年的轨道交通建设规划。 此类“规划中线路”在楼盘宣传中并不少见,销售人员还常以“地铁建成了就不是这个楼价”、“内部消息迟早会建”等说辞怂恿买家。 机会往往与风险并存,就算线路最终落地,也可能存在站点调整等变化因素。 对此,业内人士提醒,对于楼盘宣传提到的“规划中”事物,尽量从官方文件找依据,但凡销售人员的口头承诺未能落实到购房合同里,风险基本也只能由买家自己承担。 广州一手“地铁盘”推荐中心区新世界·云逸位置:广州地铁嘉禾望岗站A出口对面产品:92-180㎡三房到四房自去年底广州地铁14号线一期通车后,原为3号线及2号线“双地铁交会”的嘉禾望岗站升级成了广州首个“三地铁交会”的站点。 新世界·云逸作为岭南新世界最新一期的住宅组团,处在最靠近嘉禾望岗地铁站的位置,隔着空港大道,步行几分钟即可到达。 此外,项目楼下及周边还规划建设约50万㎡的商业综合体,其中约10万㎡的云门购物中心已在去年底开业,未来通过商场地下通道可与地铁站无缝对接。 项目目前主推92-180㎡的两到四房,均价5万-6万元/㎡,后期还会有约73㎡的两房小户型加推。 佳兆业壹号位置:广州地铁4、5号线车陂南站C出口西侧产品:80-160㎡复式两到三房2月28日广州天河区金融城板块出让一宗商住地,吸引了约12家房企竞拍。 目前,金融城起步区周边的在售一手盘不多,其中就包括定位高端、主打复式产逗碰知品的佳兆业壹号。 该盘与车陂南地铁站C出口较近,只隔着车陂路,步行约350米可达。 项目在今年1月份推出了120米高空160㎡天际复式产品,6.6米层高,户户南向望江,三套房设计,拥有6.5米宽的阔景阳台;此外,项目还有80-98㎡的复式两房,层高约6.4米,动静分区。 目前项目在售均价7万元/㎡。 双桥8号位置:广州地铁5、6号线坦尾站东北侧产品:84-142㎡的两到四房双桥8号是凯德集团在广州荔湾区大坦沙打造的首个江景亲水居住社区,位于荔湾区双桥学校旁,与广州地铁5、6号线交会站点坦尾站仅有400米左右步行距离。 由6座33层高的住宅组成,楼栋整体呈东南一线瞰江布局,每栋约70米高处均设有一座空中花园。 项目主推84-142㎡的两到四房,均价约4.7万元/㎡。 广州碧桂园·樾时光位置:距广州地铁2号线南浦站D出口约800米产品:89-141㎡三到四房广州碧桂园位于番禺区洛溪半岛东南侧,是1999年碧桂园集团首次走出顺德、走进广州打造的第一个楼盘。 社区主打低密度花园式洋房,园林设计颇具岭南特色,还带有涵盖8大功能区的全龄段社区公园。 时隔20年,该盘全新组团樾时光即将面市,将带来“建筑设计人性化”“苑区规划系统化”“生活配套现代化”“装修标准智能化”等全面升级,容积率约1.57,绿化率达36.9%,拥有约3万㎡三维社区公园,产品涵盖89-141㎡的三到四房。 目前新组团仅在广州碧桂园物业服务中心旁开放了临时展点,入市时间及售价待定。 外围区品秀星图位置:广州地铁13号线官湖站B出口旁产品:85-105㎡三房该盘作为广州东TOD新城百万体量住宅项目之一,规划有53栋高层住宅,配套有2所幼儿园、1所42班小学和1所21班初中,此外还有约2.5万㎡的商业及约14万㎡空中园林,是集居住、商业、休闲于一体的生活大城。 今年2月中旬,项目开放了约102㎡三房的全新样板房,四开间朝南,目前主推85-106㎡的三房,均价2.5万-2.8万元/㎡,二期预计有约140㎡的四房大户型推出。 方圆合景·南沙水恋位置:广州地铁4号线黄阁汽车城A出口旁产品:95-140㎡三到四房方圆合景·南沙水恋不仅小区门口就是地铁站,而且1站地铁就可接驳至庆盛高铁站,畅达深圳、香港等地。 项目共有11栋住宅,户型涵盖95-140㎡三到四房,全南向,两梯四户,此前在售的是4栋和5栋,包括95㎡2+1房,109㎡、116㎡3+1房和126㎡3+1房,均价2.3万-2.4万元/㎡,新品推售时间及价格待定。 越秀·天珹位置:广州地铁4号线金洲站东侧产品:75-127㎡两到四房该项目是越秀国际总部广场二期高端住宅,总建面约15.96万㎡,由3栋高层及4栋超高层组成,总户数超1200户。 从项目出发,沿双山大道往西步行约700米即可到达金洲地铁站,项目还规划建设约300米的空中连廊,未来将使地铁站、商业体及住宅区之间通行更便利。 项目目前主推75-101㎡的两到三房,还有120多㎡的复式四房,总体均价2.5万-2.8万元/㎡,预计近期推出全新的3栋,将有约102-116㎡的复式及约98㎡的平层,售价或达3万元/㎡。 中交蓝色海湾位置:广州地铁4号线南沙客运港站旁产品:92-235㎡三到四房该盘地处南沙客运港西南侧,靠近南沙客运港地铁站E、C等多个出口,将打造为集免税商城、海景住宅等多元业态于一体的广州国际邮轮母港综合体。 整个楼盘拥有9栋住宅,围合式布局,社区内规划有抬高3米的4万㎡园林。 据了解,项目在2017年底首次开盘售价2.3万-2.5万元/㎡,目前处于待售状态,预计今年上半年将推出5号楼和2号楼,户型包括90-95㎡两房,约115㎡、120㎡、135㎡和140㎡三房,售价待定,4月底有望开放样板间。 今年下半年享有头排海景的“楼王”1号楼有望入市,其一单元两梯两户,有175㎡三房和230㎡四房,二单元三梯三户,有142㎡和175㎡的三房。
