【导读】最新70城房价数据出炉，专家解读：预计10月止跌回稳
中国基金报记者 李树超 张玲
10月18日，国家统计局城市司首席统计师王中华解读2024年9月份商品住宅销售价格变动情况统计数据指出，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。
不过，问卷调查结果显示，9月下旬以来，房地产市场信心增强、预期改善。
预计10月份止跌回稳
引导房地产市场预期进一步转好
数据显示，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
9月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。
同比来看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.6%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
9月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3个和0.5个百分点。
国家统计局对70个大中城市在9月下旬开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比分别为58.3%和45.4%，对比上月调查结果，分别提高10.0个和6.5个百分点。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从10月份来看，由于政策开始发挥效力，市场预期开始有所好转，表现在成交量环比上升，对下坠的价格形成支撑。同时，9月底，中房协发出倡议，各地要稳定营商环境，不能恶性降价竞争，也不能趁势抬价。
“预计10月份，无论70城整体，还是一线、二线、三线城市，新房二手房价格跌幅会有好转。”李宇嘉称。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也认为，预计10月份较多城市将迎来止跌回稳，数据向好发展，也将引导房地产市场预期进一步转好。
经过三年调整
商品房销售的底部逐步清晰
10月18日，国家统计局数据显示，前九月全国房地产开发投资78680亿元，同比下降10.1%，与前八月相比收窄0.1个百分点。
前九月，全国新建商品房销售面积同比下降17.1%，与前八月相比跌幅收窄了0.9个百分点；商品房销售额同比下跌22.7%，与前八月相比跌幅收窄了1.1个百分点。
9月末，商品房待售面积73177万平方米，同比增长13.4%。其中，住宅待售面积增长20.8%。
严跃进表示，总结今年前9月的数据，房地产市场筑底信号明显，即开始朝着止跌回稳的方向发展。
具体来看，严跃进认为，第一，市场调整是充分到位的，在此基础上，其反弹或迎来拐点是完全有可能的。第二，购房政策非常给力，尤其是“四个取消”和“四个降低”，持续降低购房成本、提振市场信心和认购积极性，交易端市场有望率先止跌回稳。第三，企业投资端数据也有机会止跌回稳。最近几年房企规模减小、投资能力萎缩，但在深度调整下，后续有反弹的机会。尤其是四季度销售端不错的房企，其投资端或有新的发力点和表现。
李宇嘉表示，展望11月份，随着新一轮政策纾困开始见效，开发商也为了全年业绩而冲刺，预计四季度环比三季度将有明显的增长，全年商品房销售跌幅继续收窄，经过三年的调整，商品房销售的底部逐步清晰。
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9月份我国70城房价数据出炉一二三线城市房价变动如何
相信买房是很多人工作的终极目标，实际上很多人买房都是掏空几个家庭的钱包，因此买房对于大多数普通人来说并不是一件容易的事。 这也是为什么房价一直是大家关注的话题之一。 最近，2023年9月份我国70城房价数据出炉，引起了热议。 我们来详细了解一下具体情况。 2023年9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，同比涨幅扩大；二手住宅环比转涨，同比降幅收窄。 二三线城市商品住宅销售价格环比下降，同比有涨有降。 1. 一线城市新建商品住宅销售价格环比持平、同比涨幅扩大，二手住宅环比转涨、同比降幅收窄从环比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。 其中，北京和上海环比分别上涨0.4%和0.5%，广州和深圳环比分别下降0.6%和0.5%。 一线城市二手住宅销售价格环比连续4个月下降后首次转涨，涨幅为0.2%。 其中，北京和上海环比分别上涨0.7%和0.6%，广州环比下降0.7%，深圳环比持平。 从同比看，9月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。 其中，北京和上海同比分别上涨2.9%和4.4%，广州和深圳同比分别下降1.7%和3.0%。 一线城市二手住宅销售价格同比下降1.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。 其中，北京同比上涨1.1%，上海、广州和深圳同比分别下降1.9%、3.8%和1.0%。 2. 二三线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降从环比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅与上月相同。 三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 从同比看，9月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅同比下降3.2%，降幅比上月扩大0.2个百分点。 三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.4%和3.5%，降幅均与上月相同。 9月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有45个，比上月增加1个，较年内高点减少10个；二手住宅销售价格同比下降城市有67个，比上月增加1个。 70个大中城市名单以及70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分如下：一线城市：北京、上海、广州、深圳二线城市：天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐三线城市：唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理
8月70城房价出炉，46城新房环比上涨，导致房价上涨的因素有哪些？
导致房价上涨的因素主要是供需关系，同时也跟全国各地的房地产措施有很大的关联，更跟炒房客的投机行为密不可分。
从某种程度上来讲，现在全国各地都在出台房地产措施，唯一的目的就是稳住当前的房地产行情，尽量不要出现行情过热的情况。 在这种情况下，炒房客的投机行为已经受到了极大限制，全国各地的房地产行情也在进一步稳定。 虽然这个数据表示多数城市的房价环比上涨，但我个人并不相信这个数据，我会从以下几点给出解释。
一、这个数据是怎么回事？
这个数据来自国家统计局，所统计的范围是全国各地8月份的房价信息。 在这份数据里，我们可以看到深圳的房价依然领跑全国，涨幅已经达到了1%。 与此同时，全国70个主要城市中有46个城市的价格环比上涨1%以内，说明目前的房地产行情依然火爆。
二、市场的供需关系起到了决定性的作用。
从某种程度上来说，之前的房地产行情一直是卖方市场，现在逐渐由卖方市场转为了买方市场。 现在全国各地的房地产存量非常高，即便不开新的楼盘，这些房地产存量也足够中国所有的人购买房子了。 既然目前不缺房子，房子的价格依然上涨，我觉得这个数据存在失真的情况。
三、房地产措施也会影响到房价。
现在各地都在出台严控房价的措施，全国各地的房地产交易量也在迅速萎缩。 深圳8月份的房地产交易量已经达到了2011年的水平，环比下降了80%。 在这样的情况下，我很难理解为什么深圳的房价依然会环比上涨1%。 现在很多地方已经出台了限制房价下跌的措施，既然这么多房地产企业想要降价，为什么房价依然会涨呢，所以我不相信这个数据。
购房者应如何从70城房价指数中把握趋势
楼市观察对于房价涨幅过快、位于全国70个城市中前10名的城市，往往购房政策会有收紧的地方。 国家统计局公布的70城房价指数显示，8月房价有反弹的现象，价格略涨。 70城房价指数类似于股票市场中的上证指数，很大程度上衡量了房价走势和市场周期，是房地产市场冷热的晴雨表，也是楼市政策制定的重要参考。 根据简单算术平均计算，今年8月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.6%，相比7月份0.5%的数据有所扩大。 应该如何理解这次反弹呢？第一，市场交易是决定房价的重要因素。 实际上今年8月份住宅交易并不差。 全国各地楼市总体上呈现了V形走势，由于此前购房需求积压，当时正进入到积极释放的阶段，所以8月份交易相比7月份其实是略有上升的。 交易活跃往往也会使得价格略坚挺。 第二，8月份虽然部分城市出台了收紧性政策，但其实只是少数。 从全国绝大多数城市来说，政策依然以宽松为主。 比如说在预售许可证的发放方面，各地普遍是放松的，这使得很多项目能够以高价水平进行销售，这也容易使得房价出现上涨。 同时我们也要看到，不同城市表现不同。 数据显示，今年8月份一二三线城市的房价环比涨幅为0.6%、0.5%和0.6%。 横向对比看，二线城市涨幅最小。 而纵向对比看，即对比7月份的数据，可以看出一线和三线呈现上涨的态势，而二线则持平。 这比较吻合当前的政策环境，即二线城市是近期政策收紧最密集的城市，房价涨势容易受抑制。 而一线城市和三线城市政策面相对宽松，所以价格容易上涨。 在对8月份的房价走势有了较为清晰的理解后，包括购房者在内都会比较关心后续的走势。 需要说明的是，房价指数是一个统计概念，其剔除了很多干扰因素。 而对于市场参与者来说，可能也会关注后续的成交均价，毕竟这个更为直观。 单纯看均价，不同楼盘的涨跌可能性都是存在的。 但是从今年的市场行情来说，房企依然面临去库存压力，到了传统金九银十，会有降价促销和让利的做法。 当然此时的降价是相比今年上半年或7-8月份水平而言的，若是对比去年，并不一定会下跌，尤其是一些地价成本本身较高的项目。 对房价走势有更清晰的了解，有助于购房者更好谋划置业策略。 但对于70城房价指数来说，其意义绝非如此简单。 从这两年政策风向来看，各类政策都会参考70城房价的走势。 对于房价涨幅过快、位于前10名的城市，往往购房政策会有收紧的地方。 从此次统计局发布的数据看，惠州、银川、锦州、唐山、温州、济宁、沈阳、西安、无锡和金华的涨幅是比较大的，除了沈阳和无锡已经出台政策外，其他几个城市政策收紧概率在加大，购房者应该有此类意识。 总结来说，单纯看今年市场基本面，房价确实还有上升的可能，这使得成交淡季也往往难以看到房价过快下跌。 但对于一些房价涨幅过大的城市，从房住不炒的角度出发，依然会有管控和打压，进而使得相关价格数据会有降温的可能。 购房者应该从全国70城房价指数中把握周期和趋势。 □严跃进（财经评论人）
