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炒股少烦恼
上海、深圳二手房数据创下新高！
上海市房屋管理局、Wind数据显示，10月13日当天，上海二手房成交套数为1334套，环比上月同期增长147%，同比去年同期增长108%，创下了去年9月以来的新高。
另据深圳贝壳研究院监测，10月13日贝壳深圳合作门店的二手房成交量，创下近四年来的最高纪录。具体来看，10月1日—13日，深圳二手房日均签约量较9月增长了182%。与今年成交较为火爆的3月、5月、6月相比，增幅也非常明显，分别为86%、145%、107%。
上海、深圳二手房成交量大幅上升
9月29日，上海推出“沪七条”，调整住房限购政策，楼市政策效应持续释放。10月以来，上海二手房成交持续处于高位。Wind数据显示，上周（10月7日至10月13日），上海市二手房共成交6412套，环比增加197%。
截至10月13日，10月上海二手房成交套数为7949套，二手房日均成交量超过600套。
“9·29”楼市新政之后，深圳房地产市场情绪也出现回升迹象。
深圳中原研究中心最新公布的数据显示，上周深圳新房住宅共成交329套，环比上升70.5%。二手住宅共成交1463套，环比上升776%。从新房认购量来看，据乐有家研究中心的数据显示，截至10月13日，本月深圳新房住宅认购量已经达到4418套，显示楼市“金十”仍在延续，新政效应持续发力。
深圳中原研究中心高级研究员邹少伟认为，“9·29”新政后新房市场一改过去颓势，特别是各区域性价比相对较高的项目去化显著加快。当然也得益于开发商在价格上做出让步，以价换量趋势不改。
楼市信心明显提振
上海市住房和城乡建设管理委员会等部门9月29日发布的《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（即“沪七条”）提出，对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。
“沪七条”落地后，上海楼市信心得到明显提振。同策研究院数据显示，从40多个代理楼盘的统计数据来看，“十一”长假的7天内，来访量较9月份平均来访量增长了130%，主要是新增购房资格这一人群活跃度增加。
此外，购房人群基数也大幅增加。据同策研究院估算，“沪七条”新增了3.4万个房票。其中，外环外非沪籍的限购年限由3年改为1年，增加了2.5万个外地单身购房资格。
“沪七条”还优化了住房信贷政策，进一步减轻购房人房贷利息支出。其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%。二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；实行差异化政策区域的二套房贷最低首付款比例调整为不低于20%。住房公积金二套房贷最低首付比例相应调整。
9月29日，深圳优化楼市政策，推出包括优化分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、优化商品住房和商务公寓价格备案流程、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等举措。
在深圳的楼市新政中，“取消限售”令不少原本在限售期的二手房源可以上市，因此二手房挂牌量出现较为明显的增长。据深圳贝壳研究院监测，截至10月13日，深圳二手房挂牌量比新政前（9月28日）增长约6700套。新增挂牌房源的均价为每平方米7.1万元，环比小幅上涨1.4%，主要是中高端物业放盘量有一定的增加，令挂牌均价结构性上涨。分片区来看，共有55个片区挂牌均价环比上涨，36个片区挂牌均价环比下跌。
同策研究院研究总监宋红卫表示，楼市新政的另一个重要影响就是政策之间的叠加效应。购房门槛降低和按揭贷款成本下降，激发了刚需群体的入市。若叠加存量贷款利率的下降，则政策效应将进一步延伸到改善群体。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，“沪七条”积极回应群众关切，改变了市场预期，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。“十一”长假后，全国各地购房政策调整优化的节奏会加快，各类新政策为房地产市场向好发展创造更好的基础。
责编：何予
校对：苏焕文
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我上海二手房的走势会如何！！
近两年，关于中国是否存在房地产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却毫不理会这些争论，持续上涨。 房价到底会涨还是会跌，首先要看说涨说跌是谁。 如果一些房地产商说涨，那等于没有说，因为世界上卖东西的绝少有不说自己的东西好的，更不可能说自己当时卖的东西会下跌（这样等于把现实的购买者赶走）。 有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺钱买房的人，不管是经济学家还是什么人，也不大可信，因为他们要么不在意房价涨，因为买房对他们不在话下，或者手中有房，好等着房价上涨后没事偷着乐。 其次要看说得有没有道理，是否有依据。 本人默默无闻，也不代表谁的利益，说的话是否客观，自有公论： 一、 价格由价值决定，同时受供求关系影响。 上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在美国纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值。 在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。 所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。 二、 前几年，因为住房分配货币化，原先不少人从单位以很低的价格买入产权房，再高价卖出，产生一个财富效应，这样购买能力增加，又有改善住房条件的需求，而这部分购买力最近几年正在集中释放之中，但这种低价买入公房，高价卖出的好事已经不存在了，所以这部分购买力一旦释放完毕，对房地产市场的推动力就会突然消失。 三、 那个中国老太太辛苦了一辈子，终于积累了足够的钱买了一套房子，却没来得及享受就去世，而美国老太太早早住进好房子，在去世前还清所有贷款的故事广为流传，现在贷款买房是比较普遍的现象，房贷成为银行的优质资产。 可是最近几年中国银行房贷总额大幅上涨的几年，正是中国连续降息，还贷压力不断下降的几年。 现在的利率是改革开放以来最低的，一年期存款利率只有2.25%，而贷款利率不过5%多一点，但是20多年来中中国平均一年期存款利率是4%左右，按现在的利差来算，平均贷款利率为7%左右，而美国几十年来平均的住房贷款利率为8-9%，如果贷款利率上涨到7%，还会有那么多人热衷于贷款买房吗？恐怕以前大量贷款买房的人倒是因为还贷压力太大而陷入财务泥潭。 而且在世界各国，不同时期，总会是银行存款利率高于通货膨胀率，而现在的中国却相反，这本来就是反常的，利率迟早涨到物价涨幅之上，而且中国现在已经开始十年来的首次加息了。 这样，未来几年不大可能再有持续的新的借助银行贷款的金融杠杆的住房购买力。 李嘉诚说：房价上涨的时候不会死人，但房价下跌的时候却一定会死人。 其重要原因之一就是每月银行的房货还款都会如风刀霜剑一样严相逼。 四、 中国极有可能以后会推行物业税。 什么意思呢？就是国家把地皮免费给开发商，这样房子的价格就不包括土地，价格会大跌（现在房价中土地成本大约为40%）。 当然地不是免费的，由购房者在30到50年的时间内平均交纳。 你想这样的政策一出，谁会去买那些包括地皮成本的房子呢？已经交了土地成本的房价还会这么高吗？而且二手房也不好卖出，因为大家都愿意买低价的不包括地皮成本的房子。 这个政策我看一定会实行，美国等一些发达国家就是这样的。 五、 根据中国的法律，业主不拥有住房土地的所有权，只有使用权，最多只有70年的使用权，也就是说，在70年后，土地所有权就结束了，至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家根据客观情况收回使用权，不得而知。 可是70年总会过去，这一天总会到来。 因为有关法律颁布不久，所以最早的商品房也离土地使用权期限尚远。 可是人们会越来越认识到这个问题。 但是现在市场上决定房价的往往是交通、地段、环境等，从不考虑土地使用权期限，当人们开始普遍考虑这个问题时，土地使用权期限少的房价必然下跌，特别是房龄长的二手房。 六、 不管是汇市，还是股市，或是期货市场，越是涨得最厉害的时候，就是快要见顶的时候。 在1929年美国纽约股市大跌引发全世界经济危机之前，大涨特涨，交易火爆。 楼市也是如此。 而且这里有一个惯性定律，价值越大的商品，要涨起来就越困难，但一旦涨起来，就能持续较长时间。 比如股票，如果是大盘股，市值100个亿，那么一般不容易涨起来，因为要推动它，要较多的资金，而一旦开始上涨，就不容易停住，不象市场上青菜的价格，一天可能三变，或如同女孩子的心思一样不可测。 同样房地产市场因为资金密集，一旦上涨，会持续很长时间，但是一旦开始下跌的话，也是不容易回头的，比如香港，1997到2002年，长达五年，跌去60%。 日本经济今年出现了复苏的迹象，但是房价再挫5%。 七、 现在中国基本没有什么供不应求的，除非是一些垄断性的产品，因为现在社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。 马克思说，资本一旦有20%的利润，就会活跃起来，有50%的利润，就被到处使用-----比如火柴，如果能有200%的利润率，那么产量很快就会大涨，利润率很快下跌，甚至为负，这时会有很多投资者不得不退出市场，这样逐渐利润率会上涨，最终与社会平均利润率相当。 但是房地产这个行业为什么能持续几年兴旺而不见衰退呢？因为生产周期长。 一个地方的火柴厂可能一个月内增加十倍，但是一个地方的在建房地产项目如果在一个月内增加一倍都是不大可能的大跃进了，而且需要的资金多，同时不正当竞争、不公平竞争情况严重。 所以一时间这个行业的利润率不能很快下降，于是房价高。 但是世界上任何事物都有其兴衰周期，生产周期再长也不是无限的，总会有这一天。 冥王星围太阳转一圈的时间长不长，长，200多年，200年够长了吧？200多年一过，不就转回来了吗？人不可能长生不老，房价也终会下跌。 八、 按最近几年房地产发展速度，远远大于GDP的增长速度，这样下去到2020年以前，中国房地产业的GDP会超过整个国家的GDP，这可能吗？所以增长速度一定会下降。 九、 心理因素。 毛泽东说：真理总掌握在少数人手里。 现在到市场上问问买房人、卖房人，房产中介公司，或是政府部门，上海的房价会涨还是会跌，没有人心里有数的。 就是大家心里没有一个主见，所以一般的老百姓有一种买涨不买跌的心理。 一看到报纸上报道有排队买房的，就心里着急，就激动，一看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，心里就后悔。 这使我想起美国股神巴菲特经常讲的一个故事：一个石油商死后上了天堂，结果圣彼得说：实在抱歉，我知道您在世时行为正派，做了很多善事，但是天堂里已经饱和，实在住不下人了。 这个石油商说，不要紧，我有办法，他对天堂的大门大喊一声：地狱里发现石油啦！马上从大门里跑出一大堆人，要赶到地狱去。 圣彼得吃惊地看着这一切，说：现在你可以进天堂了。 不料石油商说：“不，我想去地狱，说不定这个消息是真的呢”。 十、 宣传作用。 不用统计就可以认定，报纸、网络，说房价涨的远比说房价跌的多得多。 为什么？广州某份售价为0.5元的报纸，每卖出一份，报社就能有1元的收入，公开的秘密就是因为有广告收入。 一家报纸是不是会拿着房产商的广告费，再大量刊登客观公允的认为房价会下跌的文章？相反，刊登一些认为房价会上涨，鼓励人们买房的文章，房产商们却是支持刊登的。 十一、有人说，各地方政府不希望当地的房价下跌，所以房价不会跌。 笑话，人家日本政府不比中国某一地方政府有钱吗？就是香港政府，也远比中国一些地方政府有钱？当日本与香港的房价持续下跌的时候，难道日本与香港政府希望房价下跌吗？也许有人会以为财政实力不如日本、香港政府的中国地方政府有力量做到日本、香港政府做不到的事情吧。 更重要的是，商品的价格涨跌是由经济规律决定的，不以人们的主观意志为转移。 十二、有人以为，土地是不可再生的资源，所以从长期来看，房价总是上涨的。 这句话当然是对的。 其实股市从长期来看，也是上涨的，1929年纽约的股市大跌，到现在涨了不知多少倍了，可是在1930年的时候谁会去买股票？现在中国有多少人踊跃地买股票？哪怕大家知道股市长期肯定看涨的。 纽约曾被以价值24美元的廉价小玩艺买下来，如果将那24美元用于投资，以8％的年利率计算，到1995年这24美元就会变成28万亿美元。 如果把24美元存起来，到时也可以把曼哈顿重新买下来。 如果有人在1950年时花1995年时的价格买下纽约，虽然再过200年，肯定大赚，可是当时却是亏损的。 十三、关于收入与房价比。 现在不少人，特别是能从房价上涨中获益的人喜欢对无知的人、犹豫的人说，现在香港的房价是多少，离这个价格大陆的还差得很远，所以以后要大涨。 可是香港一个做清扫的女工，一个月可以挣9000港币，而且香港这样的地方收入稳定，失业率低。 所以看看收入与房价比，在香港房价最高的时候，也不过是14：1。 中国社会科学院刘建昌先生测算：以上海为例，一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍，而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，连人均土地资源极度匮乏的日本，这个比例也不过是11.07。 很多东西具有中国特色是有道理的，可是对于房价收入比，是不可能一直如此高的。 十四、中国在未来几十年内有一件事是比较肯定的，就是中国的城市化，大量的农民会进城市成为市民。 可是如何完成这个任务？按现在中国农民的收入水平，刚刚达到小康水平，一旦家里有孩子上大学，就不得不节衣缩食或大量借贷，往往有的家庭因为有家庭成员生病，马上致贫，这种收入情况不可能在短期内改变，要让广大农民承担现在城市高企的房价岂非天方夜谭？所以要提高中国的城市化率，中国的房价长期来看一定要降低，让一般收入水平的人也能够买得起。 十五、这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。 在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。 可是据上海《解放日报》的抽样调查，接受调查的上海25个小区户居民，26.55％的购房者是把房子作为投资的，更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。 投资买房的人在房产价格上涨的过程中，可以推动房价进一步上涨，同样，在房价见顶的时候，因为不再有赚大钱的预期，同时为了避免血本无归，必然大量抛售，这又会加速房价的下跌。 在中国，温州人炒房团名扬大江南北，而在上海，更有其他中国内地垮省的投资者，还有海外投资者。 不记得上海的房子有多少是外来人买的了，大约是40%，可是在一些国际化大城市，如纽约，也是由当地居民购买75%的房产。 总之，投资买房的人越多，对房价的推动作用就越大，泡沫就越严重。 十六、绝少有人对于未来有一个清晰、有根据又正确的判断，大多人认为原来的趋势仍会按原来的方向和速度来发展。 比如中国自从改革开放以来，经济持续增长，所以大多人认为这个情况起码在二三十年内不会改变。 房子近几年一直在涨，所以不少人认为还会涨下去。 可是现在有一件事越来越敏感，就是台湾问题。 如今陈水扁的台独趋向越来越明显，胆子越来越大，说的话越来越没谱，甚至排出了时间表。 毛泽东说：世界上就怕认真二字。 而中国共产党对国家大家一向认真负责，恐怕一旦台湾宣布独立，战争一定不可避免。 前一阵子，还有人说台湾会把导弹打到三峡大坝，又有人说台湾会把反击的导弹打到上海。 这种情况下，不要说有几弹导弹打到上海，哪怕有一片导弹碎片落到上海的某小区里，上海的房价是不是还会持续上涨？ 最后，虽然笔者仍是无房族，可还是大公无私地希望房价大大上涨，如某位学者说的那样在10年内涨3倍，这样有房的人的身价就能大大上涨，这短时间内对我是没有好处的，可是什么样的泡沫最容易破灭呢？那就是大的泡沫容易破灭，而小的泡沫很难破灭，要想让小的破灭，最好的办法就是让它变大，变得越大，就越容易破灭。 房价涨得越快，买的人会越来越少，而投资于房产的资金会越来越多，这最后的结果是什么，难道还不明白吗？
深圳的房价居高不下，那卖掉深圳的房子可以买下半个美国吗？
依据统计分析，深圳房地产业总价值达到151万亿，能够选购大部分美国股票市场或房市，这是不是代表着深圳房市存有过多泡沫，有崩盘的风险？三十年前，全世界还广为流传着那样一句话：“卖出东京的房屋，买下来全部美国”，大家都知道，最后日本房价泡沫戳破了崩盘，迄今仍没有返回当初的最高处。因此难题就来了，深圳的房地产能否购到美国的二分之一呢？这一实际上不会太难，关键是要弄清楚在深圳有多少套房屋，顺便你也就会搞清楚深圳房子价格怎么会一直增涨！
依据深圳市政府部门先前发布的数据统计，深圳现有1082万件住宅，居住面积约6.12亿平方米，在其中，商业用房189万件，此外也有公司寝室、企业农村自建房、保障性住房、公寓、小产权房子等组成。 行吧，以深圳二手房8.七万/平的平均价看来，也有别的几类种类的房屋，依据不一样水平的折扣率测算，最后深圳房地产业总价值为35.65万亿元，这一数据并不低，可是与深圳房子价格151万亿元的传言对比，美国股票市场总价值为203万亿元，美国房地产业总价值为237万亿元，这一标值或是非常非常好的。
但是，有些人再问，那深圳一个大城市的房子价格或是美国的15%，早已挺高了啊！实际上这类比照没有什么意义，如同关公像和秦琼比起来，谁的整体实力更强？这两个时期的人，没法相对比较。 两国之间的住宅规章制度也彻底不一样，我国的住宅总额是包括70年土地使用权证房租的总数，而美国的住宅税则没有包含以内，我国的土地权归属于政府部门或乡村全民所有，土地资源供货能够集中化配制，而美国的土地资源二分之一归属于政府部门，二分之一归属于个人，土地资源提供是多元化的。 因此不可以相对比较。
那麼，为何深圳房子价格过去一直增涨，而在未来仍会增涨呢？看一下几个数据信息：深圳的商住楼占地面积约1.70亿平米，上海7.14亿平米，北京5.58亿平方米，而事实上每一个大城市的人口数量全是自身管理方法的；此外，深圳的学员总数也远超上海和北京，因此你可以了解为何深圳的二手房平均价在全国各地遥遥领先，为何每一次全国房价上涨，深圳全是引领者？
二手房成交量骤降超80%，都有哪些城市的楼市遇冷？
几乎所有的一线城市和二线城市的楼市都遇冷了。
从某种意义上来讲，现在的房地产市场已经由之前的卖方市场转变成了买方市场。 当供需关系发生变化之后，现在的房地产市场已经没有之前那么火爆了。 特别是在很多地方相继出台房地产措施之后，二手房的交易量在进一步萎缩，很多地方的楼盘难以脱手。 我个人非常支持这些房地产措施，我相信这会进一步稳定当前的楼市行情。
一、这个事情是怎么回事？
这是关乎房地产行情的一个新闻，在很多地方争相出台二手房指导价和限购措施之后，深圳的二手房成交量在一个月内骤降80%，数据直接回到了10年前的水平。 与此同时，全国很多城市也出现了二手房成交量骤降的情况，这些地区主要集中在一线城市和二线城市。
二、所有的一线城市和多数二线城市都受到了影响。
我在网上看了相关数据，从今年开年以来，全国各地陆续出台了200多个房地产措施。 在此之后，北上广深这样的一线城市的二手房成交量已经在迅速萎缩，多数二线城市的房地产成交量也出现了变化。 从某种意义上来讲，闭着眼睛买房子的时代已经过去了，我觉得这才是正常的房地产行情，因为这些措施已经严厉打击到了炒房客的投机行为和房地产中介的诱导行为！
三、希望房价能回归到理性的区间。
在房地产价格高涨的十年间，很多地区的房子已经暴涨了10倍以上。 如果算上杠杆的话，之前买房的人已经出现了33倍的涨幅。 我觉得目前的房价已经严重超过了普通刚需购房者的实际能力，这会导致很多人无房可买，因为自己根本没有能力来买房子。 我希望房价能够回归到理性的区间，消除所谓的投资属性，把投资属性变为居住属性。
