10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
房地产“组合拳”怎么打？城中村和危旧房改造进展如何？存量房贷何时完成批量调整？新市民住房如何保障？这场发布会说清了。
房地产 “组合拳”怎么打？
住建部部长倪虹介绍，住房城乡建设部会同有关部门，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套组合拳，推动市场止跌回稳。
房地产“组合拳”怎么打？概括起来，就是 四个取消、四个降低、两个增加。
四个取消
充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类限制性措施。主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。
四个降低
降低了住房公积金贷款利率0.25个百分点；
降低了首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；
降低存量贷款利率；
降低“卖旧买新”换购住房税费负担。
通过落实这些已出台的政策，降低居民的购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。
两个增加
通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。 城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干。主要采取货币化安置，这更有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。
年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。 城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，房地产开发投资、新建商品房销售等主要指标降幅继续收窄，特别是9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，市场出现了积极的变化。媒体报道，多地房地产政策支持力度加码，一线城市楼市全线回温。
下一步，住建部将会同有关部门，坚决贯彻党中央、国务院决策部署，一项一项抓落实，把政策效应充分释放出来，更多惠及人民群众。
城中村和危旧房改造，将获得哪些政策支持？
住建部部长倪虹表示，将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。
哪些项目可以获得支持？倪虹表示，第一，项目是群众改造意愿强烈的，安全隐患比较突出的；第二，项目的两个方案要比较成熟，即安置方案和资金平衡方案，避免新增地方债务的风险。
具体支持政策包括5项内容：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估可以发放项目贷款。
住建部会放开这些特大城市所有的购房限制吗？什么是楼市“虹吸效应”？
住建部部长倪虹表示，关于住房限购。从去年开始，已经充分赋予了各个城市房地产调控自主权，城市政府会根据城市的经济社会发展和房地产现状自主决策。北京、上海、深圳和广州四个一线城市在9月底调整了住房限购措施，不完全一样。北京、上海是“放宽了限购的条件”，广州是“全面取消”，深圳是“部分区域取消”，这充分体现了各城市因城施策、自主决策、一城一策。
住建部回应有关“虹吸效应”的问题时介绍，从规律上看，“虹吸效应”是世界各个城市在发展过程当中一个普遍存在的现象，人口、产业向城市群较大城市来集中。但是从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，我们都会趋利避害。不同的城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会对它产生不同的影响。
中国在城镇化进程中，注重引导大中小城市和小城镇协调发展的战略。 因城施策，就是防止房地产领域虹吸负面作用的一种制度安排。
青年人、新市民住房如何保障？
住房和城乡建设部部长倪虹表示，到今年年底，计划让450万青年人、新市民能够住进保障性住房。
倪虹表示，为了适应生育二孩的需要，支持地方结合实际，增加保障对象住房面积。各城市政府结合当地实际，优化完善房地产政策的同时，一定要加大保障力度，兜牢住房保障底线。到今年年底，计划让450万青年人、新市民能够住进保障性住房。
10月房地产数据会如何？
住房和城乡建设部部长倪虹表示，经过三年调整，中国房地产市场已经开始筑底。
倪虹介绍，近期的一系列措施极大提振了市场信心，房地产主要指标有不同程度好转，特别是一线城市，10月份以来全线回暖。
他表示，中国的房地产在一系列政策组合作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。预判10月份的数据会是积极、乐观的。
如何加大“白名单”项目贷款投放力度？
国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，第一，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。第二是进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。第三是优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。
肖远企表示，截至到10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，我们还会进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
存量房贷何时完成批量调整？借款人需要跑银行网点才能办理吗？
人民银行副行长陶玲表示， 大部分存量房贷将在10月25日完成批量调整，绝大多数借款人不需要到银行网点办理。
9月29日，人民银行公布了相关政策文件，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。10月12日，主要商业银行发布操作细则，目前，商业银行正在加班加点，变更合同、修改系统，做好各项准备。预计，大部分存量房贷 将在10月25日完成批量调整， 在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道察看调整结果。部分中小银行完成调整的时间可能会略晚， 总体预计于10月31日前完成。
为方便办理，绝大多数借款人都不需要到银行网点：
对于房贷为浮动利率的，借款人不用提出申请，商业银行将统一批量调整，这部分存量房贷占九成以上。
对于房贷为固定利率的，借款人可以通过商业银行的网上银行、手机银行等办理，也无需到银行网点。
对于从中小银行获得房贷的，由于部分中小银行的网络系统还不完备，借款人需要到银行网点办理。
具体情况，请大家注意贷款银行的公告。
存量房贷利率调整后能节省多少房贷？
政策调整后房贷利率具体是多少？陶玲表示，房贷利率是由贷款市场报价利率和加点幅度构成的。根据这次政策要求，调整的是加点幅度，对于加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将加点幅度统一降至-30个基点。例如，北京前期首套房贷利率最低加点是55个基点，此次将最低加点降至-30个基点，那就意味着房贷利率降幅达到了85个基点。北京的二套房贷最低加点前期是105个基点，按照城市利率的下限要求，此次将最低加点降至-5个基点，房贷利率降幅就达到了110个基点。五环以外地区降幅会更大。
存量房贷利率调整后，能够节省多少房贷呢？预计，存量房贷利率将平均下降0.5个百分点左右，总体上将能节省利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿居民。具体到个人、家庭，根据商业银行测算，再以北京举例，在北京购房，原房贷利率如果是4.4%，利率调整以后为3.55%，那么100万元、25年期的等额本息房贷每个月就可少付月供469元，总共节省利息支出超过14万元。因为存量房贷利率调整的操作细节比较多，涉及不同地区的不同借款人，在具体办理中还请大家以政策和操作细则为准。
专项债收购存量商品房具体如何实施？
财政部部长助理宋其超表示，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。
关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，主要是由 地方自主决策、自愿实施 ，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。
房地产增值税将如何调整？
财政部部长助理宋其超表示，对于下一步房地产增值税相关政策的调整，主要有三方面考虑：一是是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，做出科学合理安排；二是赋予地方一定自主权，保持政策稳定性、公平性；三是有效降低房地产企业和购房人的负担，促进房地产市场止跌回稳。具体政策正在抓紧履行相关程序，会及时向社会公告。
在支持盘活存量闲置土地方面有什么具体的考虑和安排？
自然资源部副部长刘国洪表示，将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。
刘国洪表示，盘活存量闲置土地工作是自然资源部当前工作的重点。
在控制新增方面，将暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面，财政部已宣布允许专项债用于土地储备。具体方面，将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。自然资源部还将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。
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一图看懂|五部门发声！房地产政策“组合拳”来了
马云公开问周星驰：我一天赚百亿，星爷一句话让马云哑口无言，他说了啥？
众所周知，马云是一个非常富有的人。 同时，他也是一个非常有名的人。 他经常出现在公众面前，发表惊人的言论，这引起了我们的赞扬。 周星驰是一位非常著名的明星、演员、崇拜者和影迷。
马云公开问周星驰：我一天赚百亿虽然他赚的钱不如马云，但他无疑是娱乐圈和演艺圈的“天王”。 世界如此聪明，他们在一个机会中相遇。 马云，也许是为了节目的气氛，或者是为了让周星驰为难，来了个灵魂问：我一天能赚191亿元，你呢？这根本不是为了给我们的星爷面子。 如果回答不好，气氛会很尴尬。 但星主一点也不惊慌。 他冷静了一会儿，灵机一动，回复称：我和你的差距只差一个阿里巴巴！
听到这话，马云直接闭嘴了，最后也哈哈大笑起来。不得不说少言少语的周星驰情商也是十分高的，在这种场合，不仅没有给自己掉面子，也让对方轻松下台，这么优秀的周星驰也难怪人气如此之高！
实际上，周星驰是一个非常有口才的人，具有很高的情商。 当《新喜剧之王》上映时，很多网友都觉得周星驰在炒冷饭，消费当年《喜剧之王》的情怀。 但是，他在采访中幽默地回答：我只炒过扬州炒饭，冷饭我没有炒过。 一句玩笑话就消除了网友对《新喜剧之王》的猜疑，可见周星驰的高情商。 周星驰是一个很善于观察的人，从小他就爱在路边静静的看着来往的行人，观察他们的一举一动。 因为这样善于观察，所以他对社会底层人民的生活无比了解。 这一切在他的电影中得以体现，他的无厘头的喜剧往往也是悲剧。
周星驰作品风格独具特色，开无厘头喜剧先河1982年周星驰报考无线电视艺员11期训练班的夜间部，毕业后一直跑龙套，跑足差不多十年，最使人熟悉的应该是《射雕英雄传》的「宋兵甲」（两次，都有台词）和梅超风的练功靶子。 周星驰一生中饰演的角色 基本上都是小人物，就是这样一个个现实社会中的小人物，成就了“大人物”。
对于《鹿鼎记》中，周星驰饰演出的刁钻搞怪、洒脱嚣张、百无禁忌对的韦小宝深受大众喜爱。 原来韦小宝是这样一副形象。 《大话西游之大圣娶亲》，周星驰更是悲剧以搞笑喜剧的形式演得淋漓极致。 我们从周星驰身上可以看到，小人物只要你用心你也就是“大人物”了，换一个角度看世界，你会有新的认识，新的发现。
周星驰是一个喜剧方面的天才，不管是演技，编剧能力，还是导演功力先说演技，影视圈的都知道喜剧演员是最稀缺的，也时最难演的，电影中的喜剧部分对于导演来说往往是自己也没法把控，很多时候干脆交给演员去发挥，好的喜剧演员就越显得弥足珍贵。 星爷演技可以称得上精湛，王晶自己都承认周星驰是他见过演技最好的演员，以星爷的演技如果去演悲剧也一样没有问题的。
再说说星爷令人称道的喜剧天赋，他经常发挥他的奇思妙想，鬼斧神工，脑洞大开的能力想出来一些经典的喜剧桥段和台词。 我觉得星爷的无厘头还得力于他的那份童真，活泼，用儿童的眼光看这个成人世界，有的前端现实中不合理，但是以童话的视觉去看，又那么融洽，这个时候我们宁愿选择相信。 比方说快50岁的星爷坚信美人鱼是存在的，大家愿意跟着他做一场梦，交出了30多亿的票房。
一年一影帝，百年周星驰周星驰，是一个伟大的演员，在影迷的心中，他的地位是最高的。 他地位高到什么程度？他是唯一的一个还没死就被捧上神坛地位的明星。
影视界里面的周星驰，他最大的贡献就是创造了一种喜剧风格，那就是众人皆知的“无厘头”，他在喜剧界的地位无人可撼动，他的很多作品，都成为了经典，很多台词都在网上流行，成为人们口中脱口而出的话语，他的很多作品都给了华语戏剧史上留下了农膜色彩的一笔。 他创造了新的喜剧模式，这种喜剧模式让传统的喜剧观众眼球为之一亮，这种创造独一无二，本身就是一件伟大的东西。
周星驰在影视界，从香港到台湾，再到内地，甚至在海外，他都获奖无数，他在海外的影响力也很大，而且他的风格无人可以真正继承。 李小龙在海外的地位，还有李连杰、成龙等来继承，可周星驰呢？除了他本人，难有人出其左，亦难有人出其右。 在喜剧领域，除了他，真的还没有能够走出世界的大师。
了解星爷的人都知道，星爷拍电影的真正想法是拍功夫类型的电影但是，刚开始出道的星爷也需要一步一步来走，而他的喜剧天赋被很多的观众认可，所以为了满足大众口味，星爷才拍出了N部喜剧类型的电影，这也是最早星爷给大家的印象。 当星爷真正的自己拍电影之后，他开始有了自己的想法，按照自己的想法来拍摄自己想拍的电影，这就诞生了那部非常牛掰的电影《功夫》。
其实仔细琢磨，不难看出，星爷真正喜欢的是李小龙和李小龙的功夫，他真实的内心也是通过这部电影表现了出来，而他擅长的喜剧模式或许只是电影魅力中的一点佐料而已。 如果了解《西游降魔篇》电影的都知道，星爷并未参演，背后可能是星爷对喜剧搞笑兴趣的淡然。
从另一个角度看，他也只是一个人，有血有肉的电影人跟普通人一样喜怒哀乐，有优缺点。 之前看会有一些身边人对他非议，主要攻击的也是些工作上，性格上的问题。 平心而论，如果这些批评成立，也只能证明他为人处事有不成熟的地方，不够人情世故，而且作为如此知名公众人物，优缺点容易被放大，被攻击，这也是像他那样的明星客观要承受的，有得必有失。
另外，内幕我们无从知晓，但是也可以见到一些蛛丝马迹，比如和前老板向氏兄弟关系，看来是得罪不少，人家在香港呼风唤雨，以周的影响封杀他是不可能，但是通过媒体，公关搞损形象，还是可以的。
商业地产如何突破招商瓶颈
商业地产如何突破招商瓶颈
商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。 商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。 从项目定位突破。 要解决招商难，首先要在项目定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。 招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。 首先“卖什么、卖给谁”取决项目目标消费群与商圈范围，比如是社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业项目定位类型进行招商蓝图设计，针对性的招商。 其次要解决“怎么卖”。 “怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。 从规划设计突破。 招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。 针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。 租金定价适当“放水养鱼”。 招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。 因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。 在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。 目前商业地产项目招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。 比如为了引进一些次主力店与项目经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。 除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。 比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。
商业地产如何招商
1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；
商业地产如何突破同质化困境？
全国首期《商业地产职业经理人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速!../s/blog_843evi09.“2011中国商业地产人力资源高峰论坛暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，论坛免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！
如何写商业地产招商方案
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如何化解商业地产招商困境
如何化解商业地产招商困境商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。 当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。 今天的开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。 前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。 但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。 招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。 现与业内同行分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面：① 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。 消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。 当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 ② 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。 这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。 但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。 ③ 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。 ④ 建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。 但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。 这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。 ⑤ 租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。 租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。 房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。 目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。 ⑥ 招商环节工作存在大量认识和操作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。 ⑦ 缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。 曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。 有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。 而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。 ⑧ 缺少优秀的招商人才和招商管理人才： 曾说过：路线确定好之后，干部是关键。 商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。 “二十一世纪什么最缺？人才。 ”这句电影《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。 ⑨ 缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。 近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。 战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。 就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。 ⑩ 缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。 没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。 以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。 有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司领导层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。
商业地产如何实现高效招商
一、适合性定位的选择招商是商业项目运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的项目定位。 定位作为一个项目的战略性选择，是项目确定发展方向的至关重要的事情。 就像是在管理中常讲到的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。 现实状况是，很多项目前置条件并不正确。 我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或董事长/总经理绝对权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策，因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业项目做出定位判断的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成项目不能实现应有的商业价值，操作的职业经理人也被一换再换，都成为了定位不当的“牺牲品”。 从目前北京商业地产市场的现实情况来看，一些未能实现成功招商的项目不乏有的处于城市的黄金地段，其招商失败诸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是项目招商成功的充分条件，项目定位是否合理亦是十分关键的因素。 二、适应性的建筑设计在一定程度上，购物中心招商的过程就好比是中国传统的相亲过程，亦十分强调门当户对，项目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一个项目如果希望对国际一线品牌进行招商，则最好是“身世”与“相貌”兼备。 目前的现实状况是，“地段”对于商业项目的重要性是能够被充分认识的，但是，建筑设计的重要性仍未被普遍认知，以相亲作为比喻，就是很多人以为好身世便可找到好的女朋友，没有去思考如果再加上好相貌便会有更大的挑选空间。 在开店选址过程中，商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性项目，这里所指的标志性项目可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性项目，另一种是在建但给人信心可成为标志性项目的项目。 目前市场上的在招商项目大多都处于在建状态，考虑将具备优势基础的项目包装成为一个“在建的标志性项目”，是提升“招商势能”的有效方法，这一结果的达成，除项目自身的地段、体量、功能等要素外，建筑设计师的方案亦至关重要，因为一般人都不会认为平庸“相貌”的建筑会成为城市标志。 同时，因购物中心的最终用家是不同业态的零售商，所以在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬件的需求特征，比如一般超市的层高达到5.5米为好，而电影院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。 如果在设计时未能为业态商家做到针对性硬件条件的预留，则未来招商也就很难成功。 三、合理的招商节奏把握在招商执行时，配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。 具体而言，不同业态类别，不同大小面积的零售商，在对选择签约入驻项目的时机选择上都不尽相同，像超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并最好是让其参与到项目的深化设计过程中，以便适当地依据其需求做出针对性的设计考虑；此外，大型卖场等主力店的入驻不仅直接影响到购物中心的业态布局，而且对其他店铺的招商也有很大的促进作用，常常能带动整个购物中心后期的顺利招商，这主要是源于主力店对吸引人流所起到的关键作用。 而像一般服装店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，这不仅是因为这些中小店铺对商业硬件设施无过多的特殊要求，还因为在过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。 四、针对性的推广策略目前诸多发展商在进行商业项目运作时，带有典型的住宅思路，如在招商时选择大众媒体进行集中广告投放，制作的招商手册如同销售楼书般抒情浮夸等。 与住宅产品所面向的大众人群不同，商业项目在招商时面对的基本都是专业零售商，越是定位高档次的越是如此，这些零售商都是较为理性与专业的人群，是属于小众范畴。 在看招商文件时，零售商可能更关注的是区域的人流、硬件情况等务实细节内容的说明，所以不够务实的招商文件不但难以起到实质的推动作用，还可能适得其反。 并且，运用大众媒体向其传达信息亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。 以开业不久的新光天地为例，该项目从始至终都保持了高度专业的推广思路，有效推动了项目招商进程，具体如在招商启动时邀约针对性媒体举行新闻发布会造势，尔后借助专业渠道向目标客户进行一对一的招商推介，到一定阶段后借助客户答谢酒会的形式发布招商成果，吸引更多新客户等。 五、专业及稳定的团队商业项目的招商实际上是一个合作伙伴的整合计划，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业项目的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在项目中的盈利商业计划，并需要招商人员要有系统的思考及表达，如此才可能给商家更多信心。 另外，在招商工作执行中，每一个招商人员不仅是代表个人，而更是代表其公司，所以招商人员的形象及其在工作中表现出的专业水平也就成为了商家衡量其公司规范程度、实力状况、以及专业化水准的直观参照，从而影响到对项目的信赖，左右招商的结果。 并且，一般大型购物中心的招商工作需要一年甚至更长的时间跨度，业主无论是委托代理公司还是自建团队，保持招商团队的稳定性亦是实现高效招商的重要途径。 如果发展商频繁更换项目团队或者负责人的话，一方面会因与零售商彼此重新磨合而付出更多的机会成本，另一方面也会使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑，从而增加项目的负面阻力。
招商加盟之如何突破销售瓶颈期？ 详细??
否达到对方的要求，企业是否能够了解加盟商的需求，加盟商是否具备加入企业的条件，种无论是西方的营销模式还是国内的营销模式，而国内的营销模式则是基于西方理论的引进和演变的，到目前为止大致经历了三个阶段：一、品牌定位的营销模式概念包括品牌包装、识别、更深层次的是品牌的差异化定位，告知消费者自身的品牌有何与众不同，目前国内成熟的品牌都做到了这个阶段。 二、产品信息告知的营销模式企业制造出新产品，只要把产品信息简单地发不出去，就基本上达到了营销的目的。 但是由于产品之间容易互相抄袭，这会使得这种营销模式出现严重的问题，特别是在做招商面，企业要在消费者心中塑造良好的品牌形象。 三、消费者沟通的营销模式说到市场营销，解决营销的问题就是解决定位与切入点的问题。 国内很多企业做到一定程度就会遇到销售瓶颈，无论是加大广告推广力度还是加大招商规模，都无法得到突破，融入大量资金可完全从战略上突破，但年销售额几亿元的企业并不具备这种大步跨越的条件，那么对于中小企业来说，能突破销售瓶颈的方法就是通过区域市场破局来解决营销问题，使得经销商有效打开或者大幅度提升当地市场。 对于企业来说，首先要解决的问题不是空洞地谈营销模式和盈利模式，而是真正地去把当地市场和消费者了解透彻，了解和品牌定位和企业能力相符合的区域市场，了解消费者的内心需求以及真正的需求点，找到精准的市场定位和切入点，才能突破瓶颈期，把企业做大做强。
企业如何突破电商瓶颈？谢谢
任何形式的网站都只是一个载体，这样的网站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用仅仅是信息传播的作用，它是一个桥梁。
跨境电商瓶颈如何突破？
跨境电子商务发展主要面临三大瓶颈：其一，跨境物流碎片化导致监管困境。 其二，跨境网购进口通关管理制度改革亟待全面推进。 其三， 跨境电子商务统计制度尚未统一。 那么目前有哪些跨境电商可以很好的突破这跨境电商瓶颈呢？据我所知道的跨境电商里领尚环球之家就做的不错，领尚环球之家由美国、印度、香港等多个国家或地区的IT和贸易服务团队组成，业务主要涉及网站和信息系统开发及维护、海外营销推广、国际贸易服务等。 同时领尚环球之家为您保“驾”护航，一流专业团队为您打通出口海关之路，出口货物畅通无阻。
商业地产怎样成功招商？
没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。 招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。 按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。 哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。 中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。 开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。 之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。 开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。 TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。 开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。 开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。 开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。 很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。 开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整。 TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。 补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。 如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。 二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。 以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为操作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。 很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。 总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无差错完成招商。
房地产政策是否生变？央行这场发布会给你答案
年内是否存在降准可能？房地产政策是否生变？碳减排支持工具何时落地？
10月15日，央行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘、货币政策司司长孙国峰、金融市场司司长邹澜出席发布会并对上述问题一一回应。
关于货币政策：以我为主、稳字当头
近期，美联储关于货币政策的表态，让市场预期美联储可能在今年年底前启动缩减购债。 与此同时，我国9月份CPI、PPI数据显示，二者剪刀差达到了10个百分点，再上历史新高。 基于此，市场高度关注中国货币政策接下来会如何应对？
孙国峰认为，PPI可能在近期维持高位，但考虑到我国是全球主要生产国，经济自给能力较强，企业大部分能源品供应有长期协议保障，国际大宗商品价格上涨和各国通胀上行的输入性影响可控，所以PPI维持高位还是一个阶段性的。 随着全球供给恢复、运输效率提升和高基数效应显现，PPI有望于今年底至明年趋于回落。
对于CPI，孙国峰则预测将有所上行，但会继续处在年初的预期目标区间之内。 这个过程当中对一些下游的中小微企业会造成一些影响，各部门也采取了很多措施支持中小微企业应对挑战。 央行也出台了很多措施，包括前期出台的新增3000亿元支小再贷款额度，也包括7月初的降准，都是对中小微企业加大金融支持力度。
孙国峰表示，今年以来，考虑到国际经济和金融市场环境的变化，以及主要经济体可能的货币政策调整，人民银行做了前瞻性的政策安排，降低了美联储等发达经济体央行政策调整可能带来的外溢冲击。 当前，我国金融市场运行平稳，十年期国债收益率在2.95%附近，总体处于较低水平。 跨境资本流动基本平衡，人民币汇率双向浮动，在合理均衡水平上保持了基本稳定。
孙国峰称，下一阶段，稳健的货币政策将灵活精准、合理适度，以我为主、稳字当头，做好跨周期调节，统筹考虑今明两年政策衔接。 人民银行将综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性。 持续释放LPR改革效能，稳定银行负债成本，推动小微企业综合融资成本稳中有降。 发挥好结构性货币政策工具作用，引导金融机构加大对中小微企业、绿色发展等重点领域和薄弱环节的支持力度，增强人民币汇率弹性，发挥汇率调节宏观经济和国际收支自动稳定器的作用，引导市场主体树立风险中性理念，加强跨境资本流动宏观审慎管理，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
关于房地产政策：个别金融机构有误解
受个别房企引发的流动性问题影响，市场关注央行会否对房地产信贷管理暂时放松。
对此，邹澜表示，十九大以来，中央坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在防范化解房地产“灰犀牛”风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时，也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展，降低了整体金融风险水平。 “中央关于房地产调控的战略和方针，是我们做好房地产金融工作的长期遵循。 ”他称。
邹澜称，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。 其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。 房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
邹澜强调，近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。 这种短期过激反应是正常的市场现象，2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后，在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。
此外，邹澜还表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
“针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。 ”邹澜说。
关于碳减排支持工具：正抓紧推进
自今年7月7日国常会提出设立支持碳减排货币政策工具以来，市场也时刻关注碳减排支持工具设立工作的进展。
孙国峰表示，目前人民银行正抓紧推进碳减排支持工作设立工作。 碳减排支持工具是为助推实现碳达峰、碳中和目标而创设的一项结构性货币政策工具，人民银行提供低成本资金，支持金融机构为具有显著碳减排效应的重点项目提供优惠利率融资。
孙国峰指出，为保证精准性，碳减排支持工具支持清洁能源、节能环保、碳减排技术三个重点领域；为保证直达性，采取先贷后借的直达机制，金融机构自主决策、自担风险，向碳减排重点领域的企业发放贷款，之后可向人民银行申请碳减排支持工具的资金支持，并按照人民银行要求公开披露碳减排相关信息，接受社会监督。 人民银行将以稳步有序的方式推动碳减排支持工具落地生效，注重发挥杠杆效应，撬动更多社会资金促进碳减排。
孙国峰同时强调，碳减排支持工具对碳减排重点领域的支持是“做加法”，支持清洁能源等重点领域的投资和建设，从而增加能源总体供给能力，不是“做减法”。 金融机构仍要按市场化、法治化和商业化原则，对煤电、煤炭企业和项目等予以合理的信贷支持，不盲目抽贷断贷，更好发挥金融对能源安全保供和绿色低碳转型的支持作用。
关于信贷结构：又有新亮点
阮健弘表示，三季度信贷结构方面又有了新亮点，金融在支持新动能、新产业、新业态方面取得了较大的进展，金融资源向国家的“专精特新”企业倾斜，专、精、特、新企业贷款增长势头良好。
一是“专精特新”企业的获贷率比较高。 9月末，“专精特新”企业的获贷率是71.9%，户均贷款余额7582万元。
二是贷款余额稳定增长，成本持续下降。 9月末，“专精特新”企业贷款余额同比增长18.2%，比全部贷款的增速高6.3个百分点，贷款合同平均利率是4.52%，分别比上年末和上年同期低0.15个和0.25个百分点。
阮健弘强调，当前金融体系在不断加强对重点行业和普惠小微支持的同时，也在增强对“专精特新”企业的支持，信贷结构持续优化，将推动经济的高质量发展。
