原创 刘晓博
今天上午，国新办举行发布会。住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人，介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
此次发布会上，有以下重要信息值得关注：
1、住建部长宣布：将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。
点评：这是一个非常大的利好，有利于楼市去库存。
这里有几个关键词：货币化安置，新增100万套，可以继续加大力度。这意味着，这100万套城中村改造、危旧房改造纯粹是增量，这些房子将被拆除，补偿是货币化安置，一般是房票的方式，让原来的业主换购存量商品新房。
这意味，中国的住房存量将减少100万套，房地产市场将增加100万套的需求。开发商在卖出这100套房子后，可以到政府那里兑换成现金，然后归还银行贷款、支付承建商费用和员工工资，有利于带动经济发展。
假设每套面积80平方米，每平方米房价1万元，则总蛋糕规模是8000亿元。这需要给政府提供8000亿元的贷款或发债额度，政府做这件事的收获是回收了土地，城中村、危旧房的地段一般不算差，政府未来可以择机出让这些土地，归还贷款、兑付债券。
2016年到2017年那一轮房价上涨，很大程度上是靠货币棚改。
另据住建部长在发布会上介绍：仅在35个大中城市需要改造的城中村就有170万套，其他城市也有改造需求；全国需要改造的危旧房有50万套。
官方主要的支持政策有5条：一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构给予专项借款，三是允许地方发行专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据评估发放贷款。
2、年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元。要将所有合格项目都纳入“白名单”。
金融监管总局领导还表示，优化贷款资金的拨付方式，做到“应早尽早”。今后，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。
点评：此前我多次在文章里分析过“房地产项目白名单融资”的方式，它相当于把对房地产项目的贷款决定权，交给了地方。
各地都成立了相关领导小组，一般是分管住建的副市长或常委担任组长，住建局长、金融监管总局驻当地负责人都在小组里。当地政府审核、把关，开出项目白名单，金融监管部门交给当地银行，协调发放贷款。
在这个机制下，可以迅速提高开发贷规模。白名单的贷款规模将达到4万亿，这是一个非常大的数字，可以很大程度上推动“保交楼”，也可以避免房企资金链断裂，避免新房价格断崖式下跌。
下图是最近几年开发贷余额变动情况，增长一直比较缓慢。如果一下子增加4万亿，将是什么效应，大家可以想象一下。
3、暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。
自然资源部领导在发布会上表示：盘活存量闲置土地工作是当前工作的重点。在控制新增方面，暂停供应去化周期较长城市的商品住宅用地。在盘活存量方面，财政部已宣布允许专项债用于土地储备。自然资源部将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地；还将会同有关部门研究设立收购存量土地专项借款。
点评：我昨天在文章里说，近期只有自然资源部没有开过发布会，预计可能会有大招，希望能宣布减少卖地的总规模。但今天没有宣布规模，但宣布了一系列措施，这是对政治局会议“对商品房建设要严控增量、优化存量”要求的落实，对楼市是利好。
这次发布会还有如下信息值得关注：
1、1—9月我国已建设筹集148万套保障性住房，到年底将有450万人住进保障性住房。
2、预计大部分存量房贷将在10月25日批量下调完成，大家在10月26日就可以通过贷款银行的指定渠道查看调整结果，部分中小银行调整时间会稍晚，总体会在10月31日前全部完成。
3、对于专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作方式。
4、房地产减税降费方面没有最新消息。
今天股市的房地产板块对发布会反应一般，昨天一度大涨，今天出现了显著下跌。我在昨天文章里已经预言，不太可能有很多令大家耳目一新的超级利好。下图是截至上午11点10分，港股中房地产板块的跌幅榜：
其实4万亿白名单融资、100万套增量货币棚改，都是实打实的利好。对楼市，尤其是大城市中心区的楼市，大家不应该悲观了。 今天房地产股的回落，是对昨天突击上涨的修正，是庄家对散户的一次“短线调戏”。
央行放水4万亿！两会定楼市，都释放了什么信号？
央行释放4万亿信贷投放
不知道各位有没有发现，经历了去年下半年几乎席卷全国的房产冰冻期之后，很多地方房地产市场出现了一点小松动，房产楼市利好不断。
从针对出险企业项目的承债式收购来看，一些相关的并购贷款不会再计入到“三条红线”的相关指标里面。
除了这个之外，像央行、银保监会都有明确保障性租赁住房项目的相关贷款也一样不会纳入房地产贷款中。
而且现在房企预售资金监管将会迎来全国统一规定，这些政策的相关变化，可为未来房产的出路指明方向。
这次的4万亿信贷主要投放在基础的设施建设、先进的制造业、普惠金融业 等；同时， 在相关的监管部门领导下，房产融资逐渐回归正常 。
虽然说这次的4万亿并不是针对房地产行业的，但总体来看，起到的积极效果并没有减少；而且现在的房价也不具备大涨的条件，还有就是我们一直在 强调房子是来住的不是用来炒 的，这个足以说明原因了。
房产市场会一直萧条吗？
可能有不少朋友会好奇，房产市场会不会一直萧条下去？
答案很明显， 那就是不会 。
第一：这次的4万亿信贷有提到基础设施建设，在这其中就包括了城市建设，而城市建设离不开房产。 像一些相关的民生工程，绝大多数需要依靠土地来实现资金的补充。
第二：现在的房地产融资正常 ，适当的调节一些政策的纠偏；所以说还是要 对楼市保持该有的信心 。
第三：合理的住房需求将会得到充分体现 ；比如刚需房、旧改房等，这些不单单是保证房产市场发展的基础，更是楼市 健康 发展的保障。
总结：未来楼市走势如何？
从以上的相关政策下， 2022年房价不会大涨或大跌，楼市调控主要以稳定楼市、宽松政策为主，支持合理的住房消费 。
在众多利好之下，楼市的趋势趋于稳定，尤其是三四线城市，本身房价波动较稳定，再加上公积金、信贷利率政策等多重利好加持，相信楼市会逐渐回暖。
2022央行4万亿救市怎么分配
2022的这次万亿，主要集中在基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域。 据报道，2022年我国信贷投放将重点集中在基础设施建设、先进制造、普惠金融等领域。 同时，在金融监管部门引导下，房地产融资渐次回归正常。 由此可以看出，此次并不是针对房地产，且当今环境也与2008年大不相同，但客观因素引导下，房地产融资会逐步回归正常。 虽在“房主不炒”的定位下，房价还不具备大涨的条件。 但对于楼市来说无疑是一条重磅的救市信息，相信楼市也将逐渐回暖，冬已去，春将至。
央行投放4万亿怎么理解
1、此“4万亿”非彼“4万亿”
最近两年我们可以经常听到政府层面一直在强调：绝不搞大水漫灌。 所谓的大水漫灌实际上就是无差别的放水，只要有贷款意愿的人几乎都能贷到款，至于贷款到手后，资金的去向是不受监管的，这也就造成了经营性贷款流入房地产市场的现象。
此番新一轮加杠杆的提法：定向放水、精准滴灌。 定向就是要资金流入中小微实体、新老基建，还有碳减排相关产业、科技类行业、高精尖企业。
相比之下，2008年和2015年是典型的大水漫灌式加杠杆周期，没有定向滴灌一说。并且，买房贷款审批时几乎不看银行流水，只要拿得出首付，就可以从银行贷到款买房，央行释放出的资金大量流入了楼市，由此引发了两次全国性的普涨
2、定向进入楼市的资金有限，刺激仅在信心层面
如果跟上述领域没有关联，是否意味着与本次“4万亿”彻底无缘呢？非也，财联社关于1月份信贷的报道中同时提到，“在金融监管部门引导下，房地产融资渐次回归正常”。 另外，央行数据显示，1月住户贷款增加8,430亿元，其中短期贷款增加1,006亿元，中长期贷款增加7,424亿元，也就是说新4万亿当中只有近19%的资金进入楼市。
那么，1月份央行近4万亿的信贷投放，对于楼市的实质性影响可谓微乎其微，但不容忽视的是，此番操作重新给市场注入动力，对于重塑对于经济的信心和预期有着积极的作用，对于中国经济早日完成提速换挡也具有一定的推动作用。
实际上，只有中国经济的基本面继续向好，各行各业才有继续欣欣向荣的可能，地产行业作为中国经济的支柱型行业更是如此。 所以，即使新4万亿对于楼市的刺激仅仅停留在提升信心层面，并无实质性地刺激，也会对地产行业继续健康良性发展起到积极的作用。
