房地产市场的平稳健康发展事关人民群众的切身利益和经济金融大局，今年以来，国家出台了一系列有力措施稳地产，特别是近日再次出台一揽子房地产新政，显示出稳楼市的巨大决心。在“稳市场、防风险、促转型”的政策导向下，面对行业的深度调整，上市房企不断加强风险管理和资金控制，持续压降有息负债，改善资产负债结构，去杠杆取得一定成效，融资成本边际改善。
同时，在房地产开发业务承压背景下，上市房企加快多元化转型步伐，重点房企经营性业务对业绩贡献持续提升。面对行业发展新形势，多家上市房企表示将牢牢守住风险防控底线，持续强化现金流管理，积极探索高质量发展新模式。
接受证券时报记者采访的业内人士认为，国庆假期前多项政策集中落地，给市场带来了积极效果，“银十”开局表现超预期，市场止跌回稳迹象非常明显。预计10月市场销售数据将出现明显增长，核心城市政策持续跟进，有望带动核心市场率先筑底企稳。（证券时报）
2021年中小房企该如何生存
2021年中小房企该如何生存
2021年中小房企该如何生存，到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。 相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。
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今年上半年，全国商品房销售额再创9.29万亿元的新高，同比涨幅达到了40%。 然而繁荣的表象背后是冷暖自知的现实，2021年对很多中小型房企来说日子很不好过。
根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。 A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。
亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。 “房地产行业洗牌就是大房企越来越好、中小房企越来越差的过程，后者今年受到的冲击正在加大。 ”盘古智库高级研究员江瀚对第一财经表示。
“活下去”从口号变成现实
2018年，全国新房销售额接近15万亿元，再破历史纪录，但作为龙头房企的万科却在当年的秋季例会上喊出了“活下去”的口号，郁亮对此的解释是，万科是一家有危机感的公司，这是一句对内的口号。
到了2021年，中国的房地产市场规模再创巅峰，“活下去”却突然不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。 就连常与万科同列“三巨头”的恒大，近期亦深陷资金链承压传闻。
相比具备融资渠道和拿地优势的头部房企，中小房企的生存能力在当前形势下更加脆弱。
第一财经统计，根据全国各地、各级人民法院公告，截至7月20日，今年递交破产文书的房地产企业累计已达203家，其中绝大多数主业为房地产开发，仅个别破产公司主业为房地产经纪、房地产信息咨询等。
目前有可能进行破产重整的知名房企是昔日“渝派三强”协信集团旗下的协信远创。
协信曾把业务分为产业地产和住宅地产，协信远创是旗下聚焦做住宅开发的公司。 该公司7月初被债权人向法院申请进行破产重整，受理结果尚待法院公布。
去年4月，由于协信远创出现流动性困难，新加坡城市发展计划（CDL）以43.9亿元入股，成为该公司最大的单一股东。 但从今年开始，面对协信远创的债务危机，CDL不再出手相助。 在知悉协信远创被债权人申请破产重整后，CDL称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。 大股东的及时止损使得协信远创的纾困情况不容乐观。 截至今年6月底，协信远创及其子公司逾期债务本息达到109亿元。
部分本身已经出现债务危机的房企，经营情况也不顺到利，上半年业绩预告亏损，更加雪上加霜。
截至目前，A股约120家上市房企中，有接近50家已披露今年半年报业绩预告，其中约有45%的公司预告亏损，这一比例创下新高。 今年有8家企业首次出现半年度预亏，还有5家上市房企业绩预减。 目前已披露业绩预亏的21家上市公司，普遍为中小型房企。
去年发生债务违约的泰禾，是目前预告亏损额最高的房企。 泰禾称，经财务部门初步测算，上半年归属上市公司股东的净利润在-11.5亿~-8.5亿元。
泰禾曾在2017年销售额破千亿元，在去年出现流动性危机后，业绩由盈转亏，去年全年净利润亏损约50亿元，而营收仅为36亿元。 截至目前逾期未还借款高达445亿元。
同样债台高筑、债券违约的新华联，预计今年上半年归属于上市公司股东的净利润为-7.5亿至-7亿元，同比亏损进一步扩大。 南国置业则称，上半年净利润预计达到-4.3亿至-3.5亿元，同比亏损继续扩大。
已经披星戴帽的.ST中迪和ST银亿看起来似乎离“摘星”又远了一步——两家均预告上半年业绩净亏损。 其中ST银亿预计2021年上半年归属于上市公司股东的净利润为-3.7亿~-3亿元。 曾经的“宁波首富”熊续强从事房地产开发20多年，他执掌的银亿一度是浙江知名中型房企，现在已经进入破产重整程序中。 近日，由于重整债权人多次严重违约，加上半年度业绩巨亏，业界认为银亿有破产清算及退市的风险。
行业大洗牌下出路何在
“中小房企现在压力确实比较大，这种压力和大房企并不同，大房企涉及的摊子大，比较怕出现金融风险和社会问题。 而中小房企目前主要面临拿地、经营、融资方面的压力。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
集中供地后，资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金实力较弱的中小房企拿地情况形成鲜明对比。 亿翰智库认为，目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难局面。 浙江本土小型房企宋都股份在本月20日就将两个月前在杭州首轮集中供地中以17.83亿元竞得的地块退回给了政府，并损失了5000万元保证金，主要原因正是出于对后续开发出现亏损的担忧。
土储被视为房企扩张发展的生命线，“加杠杆拿地、冲千亿、谋上市”，曾是很多小房企扩张的标准模式。 2017年至今，至少有超过20家房企从全国各地奔赴上海建立新总部，全国化拿地。 其中不乏成功者，有房企仅用3年时间把销售额从100多亿元做到了1000多亿元。 但这一发展模式已然过时。
亿翰智库认为，在“房住不炒”的基调下，调控政策持续收紧，各城市不断涌现补丁类政策封堵投资性需求，来保持市场平稳运行。 与此同时，继2020年的三道红线和房地产贷款集中度监管营地之后，2021年行业融资整体保持低位运行，房企普遍面临融资压力。 在这样的背景下，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势。
面对不可逆转的大势，中小型房企出路何在？严跃进认为，研究后疫情时代下的市场新机会，是中小房企谋求生存的重要逻辑。 亿翰智库则认为，中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务。
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近期，各大房企半年度业绩预报逐渐披露。 Choice数据显示，已披露的41家房企业绩预告中，18家房企业绩预亏，部分企业亏损甚至达数亿元。
自年初以来，A股地产板块走势低迷，年内房地产指数累计跌幅达16.51%。 港股地产企业同样整体表现不佳，融创中国、碧桂园等龙头企业年内跌幅超20%。
近半数预亏 增速放缓
受政府调控政策影响，上半年房企销售情况不佳，下行压力加大，地产行业增速大幅放缓，部分房企业绩下滑。 泰禾集团、新华联、南国置业、嘉凯城、美好置业、ST银亿等公司净利润预亏金额均在3亿元以上。
预计亏损额度最高的是陷入债务重组危机中的泰禾集团。 业绩预报显示，上半年，泰禾集团预计亏损8.5亿-11.5亿元。 值得一提的是，本次报告期内亏损金额较去年同期有所下降。
近年来，泰禾集团的债务压力不容忽视。 据悉，为积极稳妥化解公司债务风险，泰禾集团已成立专项工作小组开展债务重组工作。 不过，7月30日，泰禾集团再现债券违约，主要原因是受到地产整体环境下行影响，现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动。
作为老牌房企的新华联业绩同样表现不佳，亏损幅度持续扩大。 上半年，新华联净利润亏损7亿-7.5亿元。 新华联回应称，部分房地产项目因疫情反复、市场环境等原因销售未达预期；部分已售项目未能按计划实现交付，无法结转收入和利润等。
不过，也有房企业绩实现正增长。 绿地控股营业总收入同比增长34.74%；奥园美谷实现扭亏为盈，净利润预计盈利4800万-5800万元。
从目前披露业绩预告的上市房企来看，出现业绩预亏、预减的房企中，主要是中小房企。 随着行业集中度逐渐提升，房企竞争愈演愈烈。 今年上半年，全国房地产调控次数频繁，房企融资环境趋紧，中小房企资金端面临挑战，生存压力加剧。
信贷收紧 现金流压力加大
为稳定房地产市场，自今年年初开始，中央调控政策不断升级。 “三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。
上半年来，房地产融资监管方面的审核持续加强，上海、北京等城市相继出台政策严查经营贷、消费贷等违规入市。 业内人士认为，房地产行业的金融监管持续强化，银行信贷环境收紧成了2021年的一个主要特征。 预计在房贷新规“三道红线”压顶下，购房贷款额度严控，信贷环境或将继续趋紧。
在信贷环境收紧情况下，房贷利率开始企稳回升。 自2021年2月开始，全国首套及二套房贷款平均利率呈现显著的止跌回冲态势。 2021年5月全国首套房利率为5.33%，环比上升0.02个百分点，较去年同期上升0.01个百分点。
随着房贷利率回升，消费者购房压力加大，房地产销售出现回落，进而带动房地产行业资金增速放缓。 国家统计局数据显示，1-6月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长23.5%，增速收窄6.4个百分点，这是国内贷款增速年内首次转负。
诸葛找房研究中心相关专家表示，随着国内房企融资监管力度的加强，国内贷款增速年内首次转负。 虽然7月全面降准，但由于“三道红线”叠加房贷集中度高压，对行业资金端助力受限，部分房企面临回款压力，后续房企仍需追求销售回款来加强现金流。
“不仅是一般融资渠道被严格监管，从表内到表外，地产所有的非正式资金入口都在被堵上，整个行业步入深水区。 ”业内人士分析称。
以稳为主房企或将主动降负
今年上半年，房地产市场延续去年底热度，部分城市甚至出现了升温过快现象，对此，自年初以来，从中央到地方调控不断升级。 但在接下来较长一段时间内，“房住不炒”仍是主旋律。
诸葛找房表示，从地方层面来看，调控加码的城市逐渐拓展到热点三、四线城市及都市圈城市，同时热度居高的城市不排除多次加码的可能。 同时，针对二手房调控的举措将会越来越多，出台二手房成交参考价机制的城市或将继续扩围。 另外，热点城市二轮集中供地规则或将优化调整，强化房地联动机制，持续发挥稳地价、稳房价作用。
此外，房地产金融监管仍是重点，“三道红线”联合“房地产贷款集中度管理”持续发力，房企整体融资环境继续从紧，对于金融监管的重视抬升到空前高度，房地产去杠杆化刻不容缓，更多房企也将面临主动“降负”，追求高质量发展。
