文丨秦佳丽 丨李壮
今年前三季度，北京、上海等一线城市土拍整体规模呈现同比下降态势，但近期北京、深圳土拍市场火热，显示出房企正在冲刺年底“收官战”。
楼市回暖之际，热门城市土拍也颇为抢眼，近期杭州、成都等地土拍纪录持续刷新。在北京、深圳等一线城市，多宗起拍价达百亿元的“巨无霸”地块将在11月挂牌出让，同时不设置商品房限价，由企业自主定价。
从房企布局来看，后期发力的保利发展已成为今年前10月的“拿地冠军”，中建壹品的新增货值则同比大增109%。与此同时，一批民营房企也在近期重返土拍市场，滨江集团系民企阵营中的拿地主力。
有业内人士表示，目前回归核心城市已成为行业共识，而一线城市拿地也更加考验房企资金实力。 由于政策带动市场销售企稳回升，四季度土拍市场也有望延续热度，不过，市场分化仍然明显，央国企普遍聚焦优质地块。
高溢价地块频现
百亿级地块摆上货架
全国楼市“止跌回稳”态势初现，土地市场也有了积极变化，近期北京、杭州、成都等地土拍市场接连出现高溢价率地块，新“地王”再度涌现。
11月5日，北京土拍市场迎来久违的“争夺战”，当天共成交海淀及通州3宗宅地，累计收金127.5亿元。其中，海淀区功德寺2宗地块迎来多家房企摇号竞夺，触达15%溢价率上限，其间海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块由绿城中国竞得，楼面价达71061元/平方米；同区域HD-GDS-002地块由越秀地产竞得，楼面价达71574元/平方米。
11月6日成都土拍中，高新区大源板块地块经过8家房企84轮竞拍，最终被当地民企四川远达以20.67亿元竞得，该宗地块溢价率为46%，楼面价为26300元/平方米，刷新了高新区宅地楼面价纪录。
在“地王”频出的杭州，今年更是走出独立行情。据克而瑞统计，在各地供地节奏整体放缓的10月份，杭州土地平均溢价率仍然突破10%。其中，江湾新城核心板块一宗宅地历经77轮竞拍，由绿城中国以总价34.2亿元竞得，楼面价50717元/平方米，成为杭州新的楼面价“地王”。
除了高溢价地块频繁成交，更多“巨无霸”地块开始上新，目前以北京、深圳为代表的一线城市正将多宗百亿级地块摆上货架。
据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单，11月份北京共有7宗地入市供应，土地面积约32公顷。其间挂出预申请公告的，包括两组百亿级地块——一组为“酒仙桥+十八里店+小红门”三宗地块构成的组团地块，总用地规模14.7万平方米，起始价高达153亿元；另一组则是丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项FT00-0613-0024地块，土地面积6.37万平方米，起始价达110.54亿元。
深圳近日也发布重量级土地出让公告，南山区粤海街道的T107-0107地块建筑面积约26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元，挂牌期自2024年11月22日至12月2日止。
各地年末加大供地力度之余，土拍规则也给房企更多“让利”。北京、深圳等一线城市开始遵循“价高者得”原则，同时在土拍环节放开商品房销售定价，旨在吸引开发商参拍。
譬如，前述起拍价达110.54亿元的丰台区万泉寺村棚户区改造0024地块，系近三年来北京土拍市场首宗“不限价”地块，也未设置“竞现房销售面积”等竞拍规则。而前述起拍价达126.5亿元的南山区粤海街道地块，最大的看点是“交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得”，与2023年当地“总价地王”深圳湾超级总部基地T207-0060地块近109亿元的起拍价相比，南山区粤海街道地块起拍价更高，有较大概率成为深圳“新地王”。
同策研究院研究总监宋红卫就此表示，一线城市限价政策逐渐松动主要基于多方面动机 ：“第一，放开限价可以拉开豪宅市场的价格梯度，给市场产品打造更多可能性，以往执行严格限价的时候，产品同质化严重，企业运营难度大；第二，打开限价增加了房企的盈利空间，提高房企拿地的积极性；第三，房价上涨预期可以逐渐渗透，对于楼市止跌回稳有一定帮助。”
保利发展成拿地冠军
滨江集团成民企拿地主力
从今年以来拿地房企结构来看，具备资金优势的央国企表现突出。 据中指院数据，保利发展、华润置地、绿城中国位居今年1～10月房企新增货值榜单TOP3，其间全口径新增货值分别为866亿元、806亿元、779亿元，较去年同期上升1个位次、1个位次、2个位次（见附表）。 其中，上半年放缓拿地节奏的保利发展，9月份以来开始迎头赶上，从权益拿地金额与新增货值两项指标来看，保利发展成为了今年1~10月的“拿地冠军”。
附表 2024年1—10月房企新增货值TOP10
与此同时，部分稳健型央企仍在逆势拓储。今年前10月中建壹品以505亿元的全口径新增货值排名TOP5，较去年同期上升24个位次，新增货值储备同比增长109%。
从核心城市拿地金额来看，全国性央国企及区域龙头房企是重点城市的拓储主力。 以土地出让规模居前的京沪地区为例，据中指院数据，今年1～10月，海开控股、中建智地、金隅集团位居北京区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过91亿元；招商蛇口、象屿地产、中建玖和分别位居上海区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过64亿元。
在部分热门城市，一批民营房企正在重返拿地江湖。在成都，四川远达、润达丰滨江、中瑞天悦等民企近期均下场拿地；杭州土拍市场中，民营房企占据了更大比重，当地1~10月房企权益拿地金额TOP10榜单囊括了滨江集团、伟星房产、海威置业、兴耀房产和建杭置业5家民企。
其中滨江集团显然成为了民营房企阵营的拿地主力。在中指院榜单中，今年前10月滨江集团以218亿元的区域拿地金额稳居杭州榜首；从行业新增货值榜单来看，滨江集团以470亿元的全口径新增货值排名TOP7，较去年上升一个位次。
央国企抢占一线城市
越秀地产加码北京市场、金隅强势回归
在近期热度上扬的土拍市场中，一线城市步入高光时刻。区别于此前多宗地块底价成交，11月份的北京土地市场迎来央国企积极争夺。
一贯重仓广州地区的越秀地产便走出大本营，如前所述，近日越秀地产斥资63.83亿元摇号竞得功德寺地块，加码北京市场土储。
事实上，以北京区域为核心，近年来越秀地产在北方区域的销售额占比持续提升。 今年上半年，越秀在北京地区实现销售额约55.53亿元，仅次于广州的230.51亿元、杭州的92.84亿元。其间越秀地产在北方区域的销售合同额也达74.7亿元，同比上升182.4%，占比提升至13.5%。
曾有“京城地主”之称的金隅集团近期也重新活跃。11月5日北京土拍当天，金隅地产斥资11.96亿元摘得通州区土桥中路西侧棚户区改造项目地块。在此之前5天，金隅刚发布拿地喜报，以27亿元竞得北京市丰台区中关村科技园一宗地块。算上6月份金隅集团63.8亿元拿下的北京市朝阳区十八里店朝阳地块，今年金隅集团至少在北京获取了三宗宅地，地价合计102.76亿元，较去年全年增长约55%。
频繁加仓北京，也让金隅地产在今年的行业拿地榜单中占据前列。据中指研究院数据，今年1~10月，金隅集团的权益拿地金额为91亿元，位列行业TOP14，规模超过同样强势拿地的广州国企越秀地产和厦门国企象屿地产。
镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示：“作为众多地产央企的总部所在区域，北京本身是众多房企积极争夺的区域。在楼市政策刺激下，近期一线城市成交量和市场预期改善，很多房企不惜斥重资在北京布局，因此四季度北京土拍市场呈现很高热度。不过，一线城市拿地考验房企资金实力，‘价高者得’背景下，房企盈利空间变大，但也更考验产品变现能力和品牌口碑。”
在宋红卫看来，一线城市和核心城市年底推出优质地块，旨在提振房地产投资弹性。目前优质房企投资战略收缩，回归核心城市的核心地块成为共识，北京则是重点布局城市之一。
“今年前三季度一线城市土地出让规模下降了30%，四季度可以弥补，近期优质地块的推出也是为了提振土地市场热度，增加房企拿地积极性；从年底GDP 冲刺来看，房地产投资的弹性最大，对于拉动经济比较明显。” 宋红卫补充道，“不过，开发商主要聚焦核心地块，因此四季度土地市场分化仍然明显，普通地块底价常见成交，优质地块众多企业争抢。”
（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）
南宁“地王”的出现说明什么？ 是祸还是福？
近日，南宁的新一轮的土拍中，诞生了南宁历史上新的单价地王。在7月15日，南宁市汉军房地产开发有限责任公司以总价4460万元将五象大桥边临江21.6亩土地收入囊中，由于按照拍卖规划要求该地块初始容积率仅为0.25，因此楼面地价达到惊人的.88元/平方米，成为南宁史上高单价地王。地王的频出，到底是好事还是坏事呢？近日，南宁的新一轮的土拍中，诞生了南宁历史上新的单价地王。 在7月15日，南宁市汉军 房地产开发 有限责任公司以总价4460万元将五象大桥边临江21.6亩 土地 收入囊中，由于按照拍卖规划要求该地块初始容积率仅为0.25，因此 楼面地价 达到惊人的.88元/平方米，成为南宁史上高单价地王。 地王的频出，到底是好事还是坏事呢？
地王出现的原因？
地王在今年频现的根本原因在于政府部门高度垄断的土地单寡头供应市场与土地需求者的竞争性市场存在着不对称和不平衡所造成。 政府控制着地， 开发商 之间抢着想要地，加上 招标 拍卖 挂牌 方式使得地王不断出现。
同时还与政府出台的一系列 调控 利好政策有关，在 去库存 的基调下， 首付比例 下调等等政策也刺激着地王诞生。
而今年的地王到底有多少？一组数据，截至5月20日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥、宁波等热点 二线城市 在内的等22个重点城市，今年已产生总价、单价或 溢价率 地王数量达118块，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60块地王。
地王的隐患？
1、地价高，相应的楼价也会高。 天价地王，必然会带来天价 楼盘 。
2、是否是楼市的虚假繁荣，“地王”产生的一部分原因来自 信贷 政策的放宽，但是地王的出现是否是开发商之间的恶性竞争和任性的胡乱抬高地价，就很难确定了。
3、财政收入依赖房地产，只能靠货币超发来刺激和维持，终的结果可能会引发剧烈的通货膨胀，当然还有可能造成实体危机。
地王的优势
顶着“地王”头衔开发起来的项目，有着极高的人气，相对而言能够成地王，在地理位置等因素上本身就具备一定的优势。 地王的人气会不断吸引着周边 配套 的不断积聚和升级，未来有着不可估量的升值潜力。
“面粉比面包还贵”的现象， 购房 者应该保持理性，地王是否值得购买还应结合实际情况来考虑。
北京顺义区房价多少钱一平方房价还会上涨吗
北京分为好几个地方，每个地方所对应的配套都是不相同的，有些地方比较繁华，有些地方就比较偏僻，但是买房子的时候我们一定要考虑具体的地理位置，那么，我们可以先了解一下北京顺义区房价多少钱一平方，如果能接受得了这个价位的话，就可以在顺义区购买房子，此外，房价还会上涨吗。 北京顺义区房价多少钱一平方北京顺义新楼盘房价大概是－元每平方米，中的楼盘有中铁花溪渡、鲁能7号院水岸公馆、金宝城三期、中粮祥云国际生活区。 地王频现，推动房价整体上涨。 每逢土拍必产生地王。 如根治房价快速上涨，要设法增加市场供应，包括土地供应量、新开工量以及打击捂盘惜售增加市场可售货量，防止地王频现。 房价还会上涨吗随着我国二胎政策的开放，人口也会逐渐的增长，你想想，如今，中国政府每年增加的各种保障性住房都远不能满足需求，更何况以后呢，房子作为刚需品，在这方面，降价的可能性很低。 再者，如今中国通货膨胀越来越高，虽说，近年来，国家统计数据显示，人们的工资也在逐步上升，但这个上升的速度与房价加上膨胀率相比，相信不用我说，大家都懂得。 在中国，房子在严格意义上来说，不能算是商品。 政府和房地产开发商还存在这某种微妙的关系。 要知道，中国政府的财政收入很大一部分来自土地税收。 土地财政是政府富有特色的产品。 换言之，政府与开发商拍卖土地，就是税收收入的一种隐形手段而已。 而这，最后当然还是由广大的人民来买单。 从住宅用地供应来看，商品住宅用地供应较为紧张，预示着住宅市场中长期仍然面临供求关系紧张局面。 因此，楼市中长期仍面临房价上涨的压力，这才是房价快速上涨的真实原因。 关于北京顺义区房价多少钱一平方这个问题文章里已经把相关的答案都给大家写了出来，这个地方的房价大概在到元每平方米，那么我们就能按照他的单价来算一下，家里究竟能不能承受得起这个价位，如果可以承受得起的话就可以选择，同样的也了解到了房价还会上涨吗。
部分城市楼市成交回暖库存下降
受销售回暖影响，近期多地新房库存明显下降。 同时，房企拿地更为理性。 机构预计，四季度房地产行业流动性状况将得到改善。
一线城市楼市成交环比上升
中指研究院监测数据显示，10月11日至10月17日，一线城市楼市整体成交环比上升53.7%。 其中，广州升幅最大，约为150.17%；深圳居其次，升幅约为59.45%。 从同比数据看，楼市整体成交仍下降，降幅为18.5%。 其中，上海降幅约为43.35%。 重点监测城市库存量环比下降0.83%。 其中，南京降幅约为1.19%，北京降幅为1.17%，福州降幅为1.12%。
前9个月，全国商品房销售量和开发投资量整体处于高位。 国家统计局数据显示，1-9月份，商品房销售面积为万平方米，同比增长11.3%，比2019年1-9月份增长9.4%，两年平均增长4.6%。 其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。 商品房销售额亿元，增长16.6%，比2019年1-9月份增长20.9%，两年平均增长10.0%。 其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。 2021年1-9月份，全国房地产开发投资亿元，同比增长8.8%，比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%。 其中，住宅投资亿元，同比增长10.9%。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，随着部分重点城市第二批次地块完成出让，叠加房企流动资金压力缓解，房地产投资额有望进一步好转。
土地市场热度下降
10月19日，长沙第二批集中供地出让结束。 初始共有29宗地块挂牌，起始总价达280.9亿元。 正式出让前，8宗地块中止出让，8宗地块终止出让。 在剩余的13宗地块中，3宗流拍，10宗地块均以底价成交，合计出让规划建筑面积208.9万平方米，总成交金额88.47亿元，平均成交楼面均价为4444元/平方米。
“长沙首轮集中供地市场呈现较热态势，但第二批集中供地热度出现回落。 ”中原地产首席分析师张大伟对本报记者表示，“除了资金压力，土拍门槛提升使得房企拿地更为理性，从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案、现房销售等角度提高了要求。 ”
克而瑞研究中心指出，首轮集中供地长沙热度颇高，熔断、摇号频现，企业积极“抢地”，甚至产生“地王”。 在第二轮集中供地中，成交地块以本地开发商为主，外地品牌房企仅有金茂、龙湖有所斩获，其余地块均被长沙本地房企竞得，长房、天祥置业、城北置业等均有所斩获，而城发恒伟成为唯一拿下2宗地块的房企。 下半年以来，长沙商品住宅成交低迷，“金九”销量同比下降四成以上。
从前三季度土地市场整体成交情况看，受第二轮土拍延迟、土地市场降温等因素影响，成交量出现一定程度的下滑。
国家统计局数据显示，2021年1-9月份，房地产开发企业土地购置面积为万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，同比增长0.3%。
同时，新开工面积出现下降态势。 前9个月，全国房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长7.9%。 其中，住宅施工面积万平方米，同比增长8.2%。 房屋新开工面积万平方米，同比下降4.5%。 其中，住宅新开工面积万平方米，同比下降3.3%。 房屋竣工面积万平方米，同比增长23.4%。 其中，住宅竣工面积万平方米，同比增长24.4%。
业内人士预计，为保障中长期住房供给稳定，在四季度的第三轮集中供地中，资金实力较强的房企有望得到更多拿地机会。
掘金地产板块
针对房地产企业的投资价值，光大证券研报表示，预计四季度房地产行业流动性紧张情况将得到改善，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产板块的表现值得期待。 看好经营能力等综合实力较强的龙头房企。
诸葛找房指出，“三条红线”新规运行已满一年。 大部分房企将降负债、降杠杆、保障现金流作为主要任务，通过积极调整债务结构，构建债务安全边界。
根据诸葛找房监测数据，不少大型房企采取多种手段降低负债，保障资金链安全。 销售规模在2000亿元以上的头部房企大多处于绿档，有息负债规模增速为3.72%。 这些企业融资难度相对较低。
