11月20日，华安外高桥仓储物流基础设施证券投资基金（简称“华安外高桥REIT”）已正式获得中国证监会准予注册的批复，并已于近期取得上交所无异议函。
华安外高桥REIT底层资产优质
仓储物流连接生产和消费，并集成运输、仓储、分拨、配送、信息等多项功能，对国民经济具有重要意义。华安外高桥REIT底层资产是位于上海市浦东新区外高桥物流园区（二期）的1处优质冷库和3处优质高标仓。项目所在的外高桥区域是全国首个“国家进口贸易促进创新示范区”和上海国际贸易中心、航运中心的核心承载地，区域集“海、陆、空、铁、水”等五种交通于一体，可进行公、铁、水多式联运物流体系搭建，区位及交通优势较好。
华安外高桥REIT底层资产历史期间运营稳定，运营年限均已超过6年，最近五年及一期末的平均出租率超过95%，租金收缴情况良好，租金水平保持稳定。另外，本项目现有租户历史合作良好，部分重要现金流提供方与原始权益人合作期限已超过10年，租户黏性较高。
公开资料显示，该项目原始权益人外高桥集团股份为外高桥区域重要的国有开发集团,系A股主板上市公司。截至2023年末，外高桥集团股份（含子公司）持有的产业物业面积约380万平方米，空置率仅为7.36%，扩募资产充足。
华安基金REITs业务持续突破
作为国内首批公募REITs的基金管理人之一，华安基金已成功完成我国首批公募REITs——华安张江产业园REIT的首发和扩募，以及华安百联消费REIT的首发上市。随着华安外高桥REIT正式获批，华安基金管理的公募REITs底层资产将进一步拓展至仓储物流。
展望未来，华安基金将在国泰君安集团的全力支持和资源有效协同下，进一步发挥公募REITs对盘活优质基础设施资产的关键作用，践行国泰君安集团金融报国战略。
在中国证监会和国家发改委的大力支持下，公募REITs常态化发行速度明显加快。截至11月20日，全市场已上市50只公募REITs产品，其中上交所已上市33只，涵盖消费基础设施、保障性租赁住房、新能源、产业园、仓储物流、收费公路、污水处理等多种资产类型。华安外高桥REIT作为上海市首单获批的仓储物流REIT项目，将进一步丰富公募REITs底层资产，为市场持续发展添砖加瓦。
风险提示：本基金为基础设施基金，基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金前，应全面了解本基金的产品特性，理性判断市场，谨慎投资，并承担基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：基础设施基金特有风险（包括但不限于基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败风险、终止上市风险、基础设施项目运营风险、利益冲突风险、税收等政策调整风险等）、与本基金基础设施项目相关的风险（包括但不限于政策风险、市场风险、运营风险、集中度风险、估值与现金流预测风险）、与本基金相关法律法规和交易所业务规则变化的风险等。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关法律法规、交易所相关规则等，对其他可能存在的风险因素也应当有所了解和掌握，并确信自己已做好足够的风险评估与财务安排，避免因参与基础设施基金投资遭受难以承受的损失。
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[REITs情报]简简单单当包租公、包租婆的日子快到了!
最近房地产松绑政策不断,但是对于很多人来说，差的不是几万块补贴，差的是几十上百万的首付啊。 脚踩人字拖，手拿一盘钥匙去收租的日子更是遥不可及。 最近，随着政策出台、机构申报，简简单单收租的日子快到了! 目前市场上的REITs产品，可以细化成四小类：产业园(产权类)、仓储物流(产权类)，高速公路 (特许经营权类)，生态环保 (特许经营权类)。 但这些底层资产都不涉及“房”，所以国内的REITs当初问世，和大家想象当中的房地产投资信托基金还是有些差距。 马上这个格局就会发生变化，第五类REITs产品，保租房REITs，即将和大家见面。 在介绍保租房之前，我们要先了解一下“新市民”的概念。 “新市民”一般包括外来务工群体和高校毕业生等等。 他们为城市注入了新鲜的活力，但城市却没有回馈给他们相应的归属感。 租房难是他们面临的首要问题。 因此，保租房呼之欲出： 保租房的产权所有人是政府，出租的对象是无房的新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民。 保租房的特点有两个：便宜、出租率高。 比如厦门住房局就要求保租房的房租定价不高于同地段同品质租赁房房租的95%。 便宜的租金也换来了较高的出租率,中金厦门REIT的两个保租房项目,时点出租率都超过了99%。 相比同为产权类REITs的产业园、仓储物流，保租房REITs的优势非常突出：现金流稳定性极高。 除了稳定性之外，保租房REITs还有一个特点，那就是成长性。 自2021年6月至2022年3月，中金厦门的两个保租房项目都实现了超过4%的租金单价增速。 目前的两个保租房REITs, 一个在厦门，一个在深圳，均属于沿海经济发达地区，房租上涨还是有一定持续性的。 更为重要的一点是，保租房REITs属于产权类REITs，在产品清算时能享受到物业的处置收益，这也是一笔颇有想象空间的期末现金流。 风险与挑战 虽然保租房REITs看起来非常美，但是产品层面还是面临一些问题： 发起保障性租赁租房REITs需要事先获得保障性租赁住房的认定，而目前大多数城市尚缺乏具体实施细则。 保障性租赁住房REITs在土地性质界定、产品架构、交易费用、税收支持体系等方面仍然存在一些有待深入研究现实性问题。 所以，保障房REITs产品的发行和扩容，可能没有想象中的那样迅速。 而且，对于投资者来说，越好的东西越难买到，市场早已对保租房REITs虎视眈眈，结果就是产品的定价可能会比较高，甚至有可能出现溢价。 第一批保租房REITs究竟有没有投资价值，还需要等待配售价格公布，届时我也会为大家做一个详细解读。 [REITs情报站]分享市场最新REITs情报，关注REITs投资风险和机会。 喜欢看的就点个赞吧~
专访顺丰房托CFO何思婷：坚持审慎经营，打造物流地产REITs分派持续增长之标杆
在全球政经环境充满不确定性之际，稳健的投资成为投资者的首选。 不动产投资信托基金（REITs）因其能提供稳定现金流和潜在资本增值，吸引了众多目光。 然而，REITs市场并非一帆风顺，宏观经济、资产运营效率、市场稳定性和投资者信心的变化，都对其构成挑战。 尽管如此，REITs市场依然展现出独特魅力，为投资者提供了多元化投资选择，同时也随着国内政策推动和市场机制完善迎来新机遇。 物流地产REITs近年来尤为受到关注，其市场发展与跨境电商、新能源、新消费的快速成长息息相关。 顺丰房托作为物流地产REIT的领军企业，凭借其物流领域的专业优势和战略布局，展现出强劲市场竞争力。 顺丰房托不仅拥有优质物流资产组合，而且在市场拓展、资产运营和风险管理方面展现出卓越的经营实力。 顺丰房托CFO何思婷女士接受了专访，深入探讨物流地产REIT市场现状、发展前景及公司经营策略。 何思婷凭借其丰富的行业经验和深刻市场洞察，提供了对物流地产REIT市场的宝贵见解和分析，帮助理解这一行业发展趋势及投资机遇。 顺丰房托业绩亮眼，2023年实现收入4.45亿港元，物业收入净额3.58亿港元，可供分派收入2.3亿港元，每基金单位分派28.66港仙，收益率超10.7%，出租率维持高位。 何思婷指出，电商行业的增长对顺丰房托发展形成推动，同时与母公司顺丰控股的战略合作关系是关键因素。 此外，良好的运营团队能力使公司与租户关系稳定，去年续租租金增加11%。 顺丰房托面对市场下行趋势，展现出自身定位优势，其物流地产租金收入相对稳定，在投资市场上颇具吸引力。 展望未来，何思婷认为中国物流仓储市场潜力巨大，尤其是大湾区，租金增长稳定，大型企业入驻带动经济增长，为物流地产投资提供坚实基础。 顺丰房托战略上优先关注大湾区项目，注重租户质量，70%以上面积出租于大型企业。 在经营管理上，顺丰房托保持明确的租约管理，确保租金收入稳定性。 何思婷强调与租户建立紧密沟通，提供所需服务，同时管理风险，包括利率风险。 对于利率风险，公司采取长期定息规避策略，并密切关注市场情况，寻找短期定息机会，减省利息支出。 顺丰房托在管理风险的基础上，坚持谨慎且前瞻性的行动方针，采取审慎态度对外投资项目，确保每一步决策都建立在坚实分析之上。 公司注重资产质量，追求长期回报，支撑业绩稳健增长。 短期内，公司持续寻找优质项目，加强团队人才培训，以待市场改善后快速采取利于长期发展的收购策略。 顺丰房托重视ESG实践，将可持续发展融入业务模式和运营中，创造长期商业价值。 公司通过具体行动和策略，提升ESG绩效，展现对环境保护和企业社会责任的承诺。 顺丰房托获得多项ESG认证和奖项，提升了品牌价值和市场竞争力，为投资者提供既能实现财务回报又能贡献社会价值的投资选择。 展望未来，顺丰房托将继续以其卓越运营能力、前瞻战略布局，在物流地产REIT领域创造更多价值，为投资者提供稳定和丰富的回报。 公司不断优化资产组合、提升运营效率和加强创新能力，未来发展值得期待。
中国版RE|TS发行了多少只
首批发行的9只REITs产品中，有两只产品的收益表现尤为突出，即首创水务REIT和中航首钢生物质REIT，它们的涨幅分别达到了27.68%和27.22%。 紧随其后的是盐田港物流REIT和普洛斯物流REIT，涨幅分别为23%和21.57%。 值得注意的是，广河高速REIT目前仍在发行价之下，其跌幅为0.35%。 从底层资产的类型来看，公用环保类REITs的表现最为亮眼，其涨幅位居首位。 其次是仓储物流和产业园区类REITs，而高速公路类REITs的表现相对平平。 REITs市场的发展引起了投资者的广泛关注。 由于首批产品表现良好，投资者对第二批REITs产品的兴趣显著提升。 市场分析人士认为，这反映了投资者对基础设施投资的信心以及对REITs这种投资工具的认可。 公用环保类REITs之所以表现突出，主要得益于其稳定的现金流和较低的运营风险。 而仓储物流和产业园区类REITs的收益则主要依赖于物流和产业园区的市场需求增长。 高速公路REITs虽然表现相对一般，但仍然吸引了部分投资者的关注。 投资者普遍认为，尽管短期内收益率可能不高，但长期来看，高速公路作为基础设施的重要性不容忽视。 总体来看，REITs作为一种投资工具，正逐渐受到市场的认可。 投资者在选择REITs产品时，应充分考虑底层资产的类型、地区分布以及宏观经济环境等因素，以实现投资组合的多元化。
