美国房产库存量仍远低于6个月平衡点，平均房价继续屡创新高。
根据近期发布的最新标普凯斯-席勒指数，8月美国平均房价同比增长4.2%，再创历史新高。其中房价同比增幅最高的3个城市是纽约、拉斯维加斯和芝加哥，同时该指数覆盖的所有20个城市的房价都在上涨。
美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，美国各大权威机构对美国住房的短缺都给出了估算，其中房利美和房地美的估算都在400万套左右。美国房产市场供不应求，是房价持续上涨的根本原因。
同时，陈跃武对记者解释道，随着美联储开启降息周期，房贷利率已经进入下降通道。这对美国房产市场是重大利好。
此前，美国当选总统曾在2024年美国总统选举中多次提出了他将敦促美联储大幅下调利率，并希望通过促进新房建设来解决美国的住房负担问题。
不过，有分析指出，其在关税以及将大批遣返非法移民等设想，也可能加重美国通胀和房屋建设难题。特朗普当选，究竟将如何影响美国楼市？
2025年美国房价上涨恐加速
标普凯斯-席勒指数显示，8月纽约房价同比增幅最高，为8.1%，其后为拉斯维加斯（ 7.3%）和芝加哥 7.2%。
其余主要城市为底特律6.0%、洛杉矶5.9%、圣地亚哥5.7%、波士顿5.5%、西雅图5.2%、迈阿密5.1%、亚特兰大3.7%、凤凰城2.1%、旧金山2.8%、坦帕 1.7%、达拉斯1.6%和丹佛0.7%。
陈跃武对记者解释，最近1年里，美国东北部房价增长最快，主要原因是在过去几年里，东北部房价增长幅度远远落后于其他地区，现在在补涨。
“而反过来，美国南部的达拉斯、坦帕、凤凰城等城市目前房价增长较慢，主要原因是在过去几年里，这些城市房价增长幅度遥遥领先于其他地区，现在暂时放慢步伐喘息一下。”他表示。
同时，“目前美国的房产库存量是3至4个月的销售量，远低于6个月的平衡点。”他解释道，美联储主席鲍威尔则在3月初的国会质询中承认美国住宅房产供给严重不足。
他提醒道，目前需要注意的是，房价上涨恐将再次加速。
“美联储在今年9月大幅降息0.5个百分点，正式开启降息周期。11月7日美联储再次降息0.25个百分点。最近的数据显示美国的通货膨胀率已经降到2.4%，基本达到美联储的目标。劳工市场也在迅速降温。”陈跃武表示，目前市场预期美联储会在2025年继续降息约1个百分点，最终利率降到3.75%至4%。
“随着美联储开启降息周期，房贷利率已经进入下降通道。在9月中旬美国房贷利率从7%大幅下降至6.1%左右。目前有所反弹，回到6.79%，但下降的趋势是不变的。”他对记者表示，“我们预测在2025年美国房贷利率将降到5%至6%的区间。这对美国房产市场是重大利好。随着房贷利率持续下降。对房产的需求将大幅释放，我们并预测房价上涨将再次加速，增长幅度在未来将重新回到10%以上。”
特朗普能否说服美联储加速降息
特朗普曾表示在当选后要敦促美联储加速降息。
此前，同特朗普相识并支持特朗普竞选的美国房地产大亨、卡东资本公司（Cardone Capital）首席执行官格卡东（Grant Cardone）表示，他相信特朗普重返白宫将导致美联储大幅降息。
他表示，美国存在一个巨大的房地产问题，他（特朗普）知道这一点，唯一缓解这一问题的办法就是向美联储施加巨大压力，迫使其降息，而“我相信他会做到这一点，我相信我们会在未来12个月内实现降息，而且是历史性降息”。
卡东认为，目前，接近7%的美国房贷利率必须降至4%或更低。
鲍威尔多次表态称，美联储要保持相对于行政部门的独立性。在特朗普胜选后，鲍威尔在记者会上表示，如果特朗普要求他辞职，他将回绝，因为美国法律不允许总统罢免美联储主席。
上海交通大学上海高级金融学院教授、美联储前高级经济学家胡捷对第一财经记者表示，美国已进入美元利率下行周期。
同时，尽管鲍威尔不会连任，且美国总统有权在美联储主席任期结束时提名新候选人，但胡捷表示：“鲍威尔的任期到2026年才届满，因此，美国新总统上任后不会立即影响美联储的领导层”。
曾在亚特兰大的美国联邦储备银行工作多年的胡捷说，“除美联储主席之外，美联储的七位理事每两年更替一人，每次更替均需总统提名、参议院批准。此外，12个地方联储银行的运作完全独立于总统的管辖范围之外，行政当局对金融政策的直接干预能力相当有限。”
特朗普的设想“左右互搏”
不过，需要注意的是，一方面特朗普多次表态希望让美联储加速降息，一方面特朗普的大幅减税并大幅提高关税的设想，有可能刺激通胀。
“除非美国出现通胀、国内生产总值（GDP）增长或失业率等数据显著意外波动，美联储应会按照既定节奏稳步下调利率。即若没有数据上的异常，美联储将继续每次会议下调25个基点，逐步降低利率。”胡捷对记者解释道，“如果出现意外，例如通胀反弹，美联储可能会暂时观望；若失业率急剧上升，则可能加快降息步伐。”
陈跃武也对记者解释道，目前市场上的看法是，伴随特朗普胜选，华尔街投资者开始押注通胀上升和降息减少。
他表示，从今年年初开始，由于美国经济数据放缓，投资者预期美联储将持续降息，美国30年期抵押贷款利率从今年春季的超过7%稳步下降到9月份的6.1%。但由于上述原因已出现反复，在过去一个月内大幅反弹至6.79%。“我个人认为这是暂时的，房贷利率下降的大趋势并没有变化，只是下降速度可能比原来预想的慢一些。”他说。
同时，特朗普的其他一些设想恐怕也将干扰房地产市场。譬如，特朗普誓言将大批遣返非法移民。
陈跃武表示，有媒体计算称，由于建筑业劳动力有约三分之一来自非法移民，这可能造成大量劳动力流失导致建筑业劳动力短缺。随着工人减少，工资可能会上涨，这很可能会通过房价上涨转嫁给购房者。
同时，特朗普誓言将大幅提高关税，这可能会推高住房成本。他表示：“有专家表示，对木材等建筑原材料征收10%至20%的关税可能会推高住房成本以及房屋装修材料的成本，而任何提高产品成本的关税都将直接影响到消费者。”
陈跃武表示，目前的一种看法是，从短期来看，特朗普重返白宫后，情况基本上不会发生太大变化。由于供应仍然紧张，房价可能会继续上涨，而抵押贷款利率的波动预计将使买家和卖家都保持谨慎。
“从长远来看，情况可能会变得更好，也可能会变得更糟——这取决于特朗普入主白宫后决定优先考虑什么。”他表示。
影响黄金价格的因素是什么？
1、美元走势
美元汇率也是影响金价波动的重要因素之一。
2、政治局势
历史上黄金就是避险的最佳手段，所谓大炮一响黄金万两即是对黄金避险价值的完美诠释，任何一次的战争或政治局势的动荡往往都会促涨金价，而突发性的事件往往会让金价短期内大幅飚升。
3、通货膨胀
作为这个世界上唯一的非信用货币，黄金与纸币，存款等货币形式不同，其自身具有非常高的价值，而不像其他货币只是价值的代表，而其本身的价值微乎其微。 在极端情况下，货币会等同于纸，但黄金在任何时候都不会失去其作为贵金属的价值。
4、供给因素
金价波动是基于供求关系的基础之上的。
5、需求因素
黄金实际需求量（首饰业、工业等）的变化。
扩展资料：
投资黄金好处：
1、对抗通货膨胀
几十年来，通货膨胀十分严重，普遍国家都受此问题的困扰。 货币价值贬值，货币购买力日渐降低，钱变得不值钱了。
2、卓越的避险功能
当世界政局和经济不稳，尤其是发生战争或经济危机时，各种普遍的投资工具如股票、基金、房地产等都会受到严重的冲击，这时黄金就体现了很好的避险属性。
3、市场难以被操控
地区性的股票市场，人为操纵大市的情况比比皆是。 但是黄金市场属于全球性市场，没有任何个人或财团有足够的资金能够操控全球黄金市场，因此黄金价格能够一直保持在反映实际供求关系的水平。
4、不易崩盘
股票和房地产市场有发生崩盘的风险，一旦崩盘，投资者将血本无归。 黄金是不可再生的稀有金属，已开采的总量超过地球蕴藏量的一半，未来黄金供给量只会越来越少，使得黄金价格趋势一直上升，即使中间时有波动，长期而言，黄金价格仍然是一路看好。
拜登在经济上有什么不好的地方吗？
拜登采取“竞合”政策而不是单边关税遏制中国，贸易摩擦短期会有缓和，增强金融市场的信心。 大规模财政刺激带动经济产出，短期全球通胀预期可能会抬升，美联储相对于特朗普执政可能更早退出零利率。 核心观点对美国经济和全球经济的影响(1)如果拜登当选，且民主党能够“横扫”国会(同时掌控白宫、众议院、以及参议院)，财政刺激计划和转移支付短期带动美国经济，资金会流入实体部门成为新的就业机会或企业和居民的存款。 长期来说，拜登对国内研发和改善美国清洁能源、公共卫生、电信和基础设施建设的支持，以及扩展5G应用，大力提倡“绿色经济”的政策，会提高美国企业的商业竞争性和生产力;重视弱势群体教育，提高人口素质，友好的移民政策，提高就业率和供应端修复，有益于族裔矛盾的缓和，稳定秩序。 (2)特朗普执政期间加剧了贫富差距，减税和大量发债造成了美国财政和债务的困境。 对富裕阶层加税，为解决财政困境提供了一条出路。 虽然加税会对公司和高收入人群的储蓄、投资和消费有负面作用，但我们认为加税的正面意义更大。 (3)如果拜登上台，其方案也许会改善美国社会深层次结构性“贫富分化”问题，对高收入人群加税进行财富再分配，可以弥合种族矛盾，带动消费，产出缺口为正，相应通胀预期会相应提高，美联储相对于特朗普执政可能更早退出零利率。 (4)民主党相对于共和党来说，对政府的科技创新和竞争力形成更加有力支持。 对汇率走势和资产配置的影响(1)短期内大概率利空美元，双赤字(贸易和财政)叠加美联储加码宽松，拉升通胀推动美元下行;更加严格的监管和高公司税，削弱美元和信贷市场。 但是中长期来看，拜登上台会对美国经济的发展提供更加有利的政策环境和外交政策，美国经济基本面向好，对美元形成支撑。 (2)维持低利率放水，财政支持带来的经济增长，有利于股市;执政确定性增加，提振投资者信心;但是高收入人群和公司是税收增加的主要群体，压制股市和分红收入，对股价有小幅度冲击。 (3)短期利好人民币和新兴国家资产。 如果拜登当选，美联储不断量化宽松的货币政策前提下，叠加短期外交确定性增加，有利于新兴国家资产，有利于人民币。 长远来说，国家科技发展、核心竞争力和国力是汇率背后的关键。 风险提示：美国债务风险暴露、海外卫生事件失控、国际争端升级等。 正文大选日在即，从目前民调、赔率和部分关键摇摆州的提前投票来看，民主党候选人拜登的优势较为明显。 如果拜登当选美国总统，将对美国和全球经济都产生重大影响。 1. 拜登的主要竞选主张1.1 拜登的国内经济政策主张拜登的国内经济政策以支持中产阶级和创新为核心。 主要包括以下要点：(1)收入再分配，减少贫富差距：对高收入群体加税，低收入人群税收减免。 拜登计划撤销川普对富人阶层和公司设置的减税政策，使40万以上的收入人群的个人税收从37%增至39.6%，将企业税从21%提高到28%，而对中产阶级、工人、下岗员工、老人和残疾人和小企业进行税收抵免。 设立最低工资，并建立万亿级别的“照顾经济”(caregivingeconomy)：推行时薪15美元的最低工资，对于照顾孩子、老人和残疾人的人们进行税收抵免，增加低收入群体的劳动收入和消费。 重视贫困人群的医疗和教育：保证全部的美国人民都可以享受有质量可负担起的医疗。 重视种族平等：为劣势人群创办的商业提供更多财政支持。 (2)财政刺激，基础设施建设与新能源“绿色经济”并行，创造就业机会，提高创新和未来竞争力。 拜登主张组建2000亿美元的清洁能源和基础设施基金，重点投资交通设施和基础建设，来增加百万中产阶级的工作。 投资3000亿美元用于国内购买和研发以改善美国的体系(清洁能源，公共卫生，电信和基础设施)，促进国内生产。 提倡清洁经济体系的建设，创造1千万个新的就业机会。 对企业和学校重新运行提供金融支持，包括重新雇佣员工，支持卫生事件的病人和抗击卫生事件的人。 1.2 拜登的对外政策主张拜登主张以“竞合”政策取代“输家遏制”来对抗中国，中美关系短期会缓和但长远关系不会改变，抗争背后是科技竞争。 主要包括以下要点：(1)中美经贸关系可能有所缓和：拜登曾表明：美国在全球经济取得成功前，不会有新的关税条款。 在没有以有意义的方式推行贸易协定前，不会有新的关税条款。 拜登认为：对中国商品征收高关税，其实际上是给美国的消费者和公司加征税；在知识产权和技术转让方面与中国对抗的最好方法是与盟友和伙伴结成联盟，而不是通过单边关税。 (2)拜登支持移民政策，计划提高劳动力人口：给目前在美国但未被授权公民资格的人提供拥有公民身份的路径，创造每年140,000的雇佣工作绿卡，并保证政府雇佣美国之外的人。 将美国难民的接纳年度上限提高到12.5万。 (3)支持“美国制造”“绿色经济”和“科技研发和创新”：区分美国公司国内外的关税征收方式，促使制造业回流美国：将美国公司的外国子公司赚取的收入税收(GILTI)从10.5%提高到21%，“美国制造”激励公司将分支转移回国内，并进行税收抵免。 2. 对美国经济和全球经济的影响2.1 财政政策支持消费和就业恢复如果拜登当选，且民主党能够“横扫”国会(同时掌控白宫、众议院、以及参议院)，2000亿大基建财政刺激计划以及一系列政策则有望顺利落地，通过政府财政刺激和转移支付，资金会流入实体部门，成为新的就业机会或企业和居民的存款，进而从消费端拉动美国经济。 表3是拜登执政期间(2021-2024)和经济刺激法案预计实行期间(2021-2030)，政府可能推行的经济计划预算。 根据沃顿商学院财政预算模型进行计算，拜登税收计划中最大的新增收入来源是十年预算窗口期内的企业税亿美元，其次是工资税9928亿美元和个人所得税9440亿美元。 在十年预算窗口中，新增净支出最大的领域是教育，达1.9万亿美元，基础设施和研发(R&D)为1.6万亿美元，住房援助为6500亿美元。 拜登的医疗保健计划也使支出的净增长在十年内增加2910亿美元。 如果拜登执政，短期来说政府会以大量的财政赤字和支出去提振经济。 更理性稳定的全球贸易预期，较为友好的外国移民政策，额外增加的7.3万亿在基础设施建设、教育、社会安全和医疗，会增加劳动就业数目，从供应端来刺激经济。 这些都有助于让就业尽快恢复到全面的状态。 从长期来说，拜登执政利好美国经济：(1)拜登计划的财政刺激支持主要应用在国内研发和改善美国体系(清洁能源，公共卫生，电信和基础设施)，扩展5G应用，提高商业竞争性和生产力，这将扩大美国劳动力和资本产出的产品和服务的质量和数量，大力提倡“绿色经济”，就会使得生产的供应端得到扩张，促进美国企业的全球长远竞争力和盈利能力。 (2)通过在教育、医疗、住房方面大幅减轻中低收入阶层的负担，美国消费率整体或有所提振，并弥合日益扩大的“通胀缺口”(即总需求超过总供给的差额)，从而提升美国经济潜在增长率。 (3)政府税收能力的增强也将在一定程度上弥合美国巨额的财政赤字和避免美元信用的过度透支，有益于改善美元信用和对外贸易。 叠加全球贸易关系的缓和，及盟国体系的稳定下“黑天鹅”事件的减少，有利于本国经济的发展。 (4)重视弱势群体教育，加强教育提高人口素质，和友好的移民政策，提高就业率：资助流离失所的老年人的计划，提升教育和高等教育的开支，可以提升工人受教育程度和劳动参与率;对于移民政策相对放开，会增加美国劳务人口大约1.64%，增加总的劳动力供给和GDP。 同时移民有很多的新生儿，会让人口更加年轻化。 从过去移民的新生儿占比可以估算，在拜登政策下，预计2024年，20-60岁之间的人口，可能会从70%增加到70.26%。 (5)对少数和劣势种群进行补助，并争取权利上的支持，有益于族裔矛盾的缓和，促进美国社会“新共识”的形成，并稳定秩序。 根据穆迪的财政预算模型，拜登的经济提案相对于特朗普来说力度更大，惠及范围更加广泛，大概率会使经济更早恢复充分就业水平。 根据穆迪测算，到2024年任期结束时，预计实际国内生产总值在拜登的领导下增加9600亿美元，比特朗普执政期间增加4.5%(图1是在穆迪经济模型测算下，不同选举结果下GDP的预期增长，其中蓝色线是民主党横扫国会下的GDP增长，红色线是共和党横扫国会下的GDP预期，红色虚线是现行政策下的GDP预期)，这意味着拜登治下的就业岗位比特朗普多740万个(图2是在穆迪经济模型测算下，不同选举结果下非农就业数据的预期增长，其中蓝色线是民主党横扫国会下的非农就业数目增长，红色线是共和党横扫国会下的非农就业数目预期，红色虚线是现行政策下的非农就业数目预期)。 2.2 税收政策缩小贫富差距，对于美国长远经济稳定有建设意义特朗普执政期间，对富人和公司大幅度减税，利润流入了高收入人群和商业，加剧了贫富差距，减税和大量发债造成了美国财政和债务的困境。 (1)加州大学伯克利分校的经济学家Emmanuel Saez 和 Gabriel Zucman 研究成果表明：在过去的三十年里，前0.1%的人拥有的家庭财富份额从7%增加到22%。 如果对财产超过3200万美元的人群加税1%，随后税率逐步递进，对财产超100亿美元人群加税8%，对资产超过10亿美元的巨富阶层，遗产税增至77%，美国政府就可以转亏为盈，化解2020上半年的财政赤字。 (2)大多数美国人由于使用抵押贷款和信用卡而债务不断增加，大萧条期间资产价值暴跌，实际工资停滞，导致最底层90%家庭财富份额急剧下降。 美国目前的财富分布仍然是K型的曲线，处于经济分布顶层的人群做的很好，但是底部的人生活挣扎。 对富裕阶层加税，为真正解决财政困境提供了一条出路。 拜登的政策会给到医疗和很多社会项目，会给那些低收入人群和需要人群的救助。 总收入小于每年40万美元的家庭不会直接看到税收增加，但是由于公司税增收，他们的投资回报和工资将会降低半个百分点或更少。 如表4所示，根据宾大沃顿商学院的财政预算模型，当计入公司税的影响，相对于现行法律，收入最高0.1%人群，相对于现行法律有效税率分别提高12.4%，相对于TCJA减税法案实行前的法律，有效税率提高 11.4%。 收入在95%以下的人群，会承受公司税收增加带来的较低投资收益或工资，但有效税率只会增加半个百分点或更少。 虽然加税会对公司和高收入人群的储蓄、投资和消费有负面作用，但我们认为影响并不会很大。 原因有以下几点：(1)加税是逐步进行的。 对于个人来说，当收入没有达到一定门槛，纳税人不必去承受额外费用。 对于公司来说，税收具有逆周期性本质，当收益不好的时候应缴纳的税收也会相应降低。 (2)对于高收入人群来说，税率增加大概率并不会1：1地影响到他们的消费支出，他们可以消费自身的储蓄或其他资源。 (3)拜登的税收减免政策会部分抵消加税的负面效应。 例如对于第一次购买房子的人提供1.5万美金税收减免，对于每个照顾孩子的家庭提供8美金的税收抵免，对于小公司企业尤其是劣势人群的商业提供税收补贴。 值得注意的是，尽管作为拜登上台后主要被加税群体：“华尔街金融圈”对民主党拜登的捐款10年来首次超过了共和党，截至今年9月底华尔街向拜登累计捐赠5110万美元的现金，是对特朗普竞选团捐赠的5倍。 华尔街态度可以表明，对于高收入人群和公司加税的短期负面利益，不抵特朗普执政不确定性的危机感，以及拜登上台后美国经济的长远发展。 此外，由于新增税收一定程度上可以弥补财政赤字，会被用来刺激经济需要的地方，因此长远来说对经济具有稳定意义。 2.3 财政政策支持卫生事件破坏下的供应端修复特朗普执政期间，没有对卫生事件进行及时控制，导致许多企业在有限的产能下运营甚至停止运营，美国的库存总量同比下滑明显(见图3)。 拜登较为积极的卫生事件的防护计划，有利于美国产业供应端和库存的修复：(1)拜登对美国企业在国内外公司实施不同的税收政策，有助于制造业回流美国，扩大美国国内的企业生产端和库存数量;推进全球化进程，重建盟国体系和供
美国房产投资还有收益吗
据美国地产经纪人协会（NAR）统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。 中国人赴美置业的总金额高达317亿美元，比去年增加18.6%。
失业率达九年来新低4.3%，就业市场回暖等利好，加之美元近来贬值，不少投资人认为趁汇率低点买入美国资产是很好的时机。
作为最吸引海外投资者的地产市场，美国楼市会持续向好吗？哪些地方最值得投资？
1美国房地产市场目前概况
（1）市场持续复苏，房价继续上涨
按照中国人的习惯，买房时的第一个问题就是房价会否上涨，答案是“会”。
下图是Zillow今年第三季度对100多位经济学家和地产专家做的调查，对2017-2021年的美国房价做预测。
其中红虚线为悲观预测，认为美国未来5年房价将上涨6.7%；绿虚线是乐观预测，认为未来5年房价将上涨28.8%；两者之间的黑虚线，指预测的平均值，认为未来5年，美国房价将上涨18.4%。
另一家美国商业机构 Keeping Current Matters也进行了一次针对上百位经济学家的调查，均认为未来五年美国房地产依然会呈现上涨趋势，累计涨幅将超过15%。
美国房价已达到2007金融危机前的最高点，有些媒体报道泡沫正在酝酿。美国房价还有上涨空间吗？
下图是美国房价指数走势，蓝线为历年名义价格，红线为经过通胀水平调整后的房价，剔除物价上涨因素。 可知2007年的房价显著高于2017年的水平，因此美国房价实际上离危机前的高位仍有距离，未来上涨空间依然存在。
所以不要被表面数字蒙骗。 举个例子，若算上通胀，10年前20万美元的房子，如今要27.6万。
（2）买房较容易获得贷款
许多投资人买房时，希望了解当地房产市场的贷款情况。
美国抵押银行家协会（MBA）的可获信贷指数，是衡量获得抵押贷款难易程度的权威指标。 指数越高，获得贷款越容易，反之越难。
2017年8月，该指数已高达8年来最高值179，处在最容易获得抵押贷款时期，许多大型金融机构也更愿意为借款者提供房屋抵押贷款。
当然，对于外国买家来说也是一大利好，目前一些国家限制外国人买房贷款，而美国却敞开了抵押贷款的大门，无疑更利于投资者融资。
（3）抵押贷款利率情况
房价会上涨、容易获得贷款之外，另一重要问题就是月供。 目前美国房贷利率如下表所示。 即便是最长期的30年固定利率，也只有3.75%。 要知道目前国内是4.9%，这还是近十多年来的最低利率。 可见美国目前房贷利率是很低的。
由于通胀和非农业人口就业人口不及预期，美联储今年9月的加息概率下降至0，年底加息概率也大大下降。 因此目前在美国通过贷款买房，仍然较划算。
（4）房屋交易活跃，流动性增强
房产是否好卖，流动性如何，也是投资者关注的问题之一。
目前，美国房屋待售时间仅有37天，是近五年来最好水平。 而西雅图、波士顿、丹佛等热门城市，甚至在10天以内就能售出房屋。
REDFIN房屋市场待售时间
对于房地产这一流动性较差的资产，这种流动性水平相当难得了。 如果你的房产增值了，流动性越好，就越能保证房屋在最短时间内能转手卖出去。
（5）房屋库存紧张
美国房价飞速攀升、库存触及30年新低，今年二季度未售出库存占房屋总量比例仅为1.9%。 楼市需求火爆的同时，目前美国新屋年化开工数仅为84.9万，远低于07年金融危机爆发前103.6万的水平。
新开工房屋减少，也与建筑工人短缺、建筑从业人员减少有关。 目前仅有76.7万人受雇于美国住宅建筑行业，比十年前的数字低了整整20%。
NAR公布的数据显示，6月房地产销售数据为552万户，比5月环比下降1.8%。 NAR首席经济学家Lawrence Yun称，住房供应面的短缺为住宅价格的攀升“火上浇油”。
美国库存紧张仍会是常态，将继续推高房价。 CoreLogic副首席经济学家Sam Khater认为房价继续上行的主要原因，是供给有限和需求旺盛。
（6）建筑成本继续上涨，进一步推升房价
2016年，美国深受建筑工人短缺之痛，根据美国房屋建筑协会（NAHB）的数据，建筑行业现今约有20万个职位缺口，建筑工短缺的趋势仍将持续下去。
在此情况下，建筑商不得不支付给建筑工支付更高的工资，而增加的人工成本。 可以想见，由此产生的成本上涨，会被转嫁给买家或投资者。
大家或许会联想到特朗普表态过的严苛移民政策。 他虽然政绩乏善可陈，但反移民的态度堪称坚决，前两天又要废除DAMA法案。 这只是一个侧面，未来将进一步导致建筑工人短期内大量缺口，提高房屋建造成本，间接抬高房价。
（7）千禧一代将变成有房者，提高住房自有率提升
美国的年轻人——“千禧一代”（1982-2000出生）将成为2017年房地产市场上不可忽视的力量。 更多的初次购房人群，也将促进地产市场景气，推动房价上涨。
一方面，这一代人与父母同住的比例达到75年来最高的40%；另一方面，他们中年纪较大的人，也逐步达到32岁——全美首次购房的平均年龄。
他们中与父母居住比例虽高，短期内抑制了购房需求，但同样能在短期内迸发出大量的首次买房需求。 因为“千禧一代”崇尚独立和自由，短期与父母同住只是过渡，最终他们还是会买房，并独立居住。
根据NAR统计，现在全美有1500万年轻人与父母同住，而十年前只有1000万。 2016年，61%的首次够房人群为35岁以下的年轻人，“千禧一代”这批潜在的购房人群，将在2017年后逐步爆发。
2投资美国房产可关注的指标
（1）人口增长与净流入
首先，买房是人在买，所以“人”是最关键因素。 一个地方人口增长如何，是否有人口净流入，有无持续、高质量的外地、外国移民进入，都值得关注。
若某地的人口持续迁出，没有外来人口愿意进入，那么当地的房产投资价值一定大打折扣。
以美国汽车城底特律来说，当地人口从1975年开始，多年持续下跌。 世界人口观察网预计，当地人口下降的趋势将持续到2020年。
相反，在跨国移民净流入的多伦多、悉尼、洛杉矶等城市，房屋成了新移民的刚需。 在当地一无所有的外国人，抵达之后第一件事就是找住处，因此房价上涨、房价高是必然的。
这一标准在国内也适用。 目前，许多三四线城市的年轻人口纷纷涌向省会、一二线城市，使得三四线城市房价承压。 如果打算到这些城市投资房产，要谨慎了。
（2）失业率情况
有了足够的人，就要有相应的工作机会，否则不能养活自己，就更没钱买房。 失业率低，也就成为房产投资的一个有利因素。
下图是市场预测机构MarketOracle对于美国房价与失业率相关性的研究。 黑线代表房价，红线是失业率。 而开头提到，目前美国失业率为4.3%，为近年来最低点，几乎实现充分就业。
可以看出，美国的房价和失业率呈较显著的负相关关系，此消彼长。 失业率的下降会使房价保持稳定，并逐步上升。
除了全国失业率，还可以查到美国的州、城市、区、社区失业率，如下表的例子，纽约皇后区失业率更低，因此可以找当地较好街区，选择物业进行购买。
考察失业率未来变化趋势，能在一定程度上提前预知房价走势。
（3）汇率变动
前面也曾提到，今年美元走出了一轮弱势行情，这与美联储加息幅度不大有关，也与特朗普的“弱美元”期望有关，他希望促进美国的出口贸易。
今年以来，美元对人民币已下跌6.5%，现在已经跌至6.48左右。 在美元汇率较低点买入资产，也算是汇率帮我们打了个折。 同样情况的还有英镑，目前英镑也处于历史难得的低位。
（4）年租金回报率
年租金回报率，由每年租金净收入除以总房价（或总购房成本）得到。 国外买房的毛租金收益率最好要到6%-7%左右，因为还可能要减去2%左右的持有成本。
投资海外地产时，仅有少数投资者用来自住。 即使自住，有些也要等到小孩长大，到读中学、大学的时候，才会入住。 因此，出租成必然选择。
许多西方人喜欢租房，而不一定要买房，使国外许多房产能租出较高的价格。
一般而言，租金回报率能达到5%，收益就算比较合理了，最好不要低于4%。 当然，多多益善。 相关数据和分析，在海外掘金（gold1849）和智谷趋势（zgtrend）公众号上有很多，欢迎大家回看往期文章。
（5）治安与犯罪率
在美国买房，不得不关注的就是所在社区的犯罪率了。 无论在哪个城市，都可能有治安不太好的区域，这些地方应该要尽量避免。
美国有许多类似网站，如Familywatchdog、Trulia、CrimeReports等，可查询房屋地址所在社区的治安和犯罪率情况。
用纽约皇后区牙买加社区的一处别墅为例，地址是81-15 Wareham PL Jamaica Estates, NY。 下图就是Trulia网站上该地址的治安状况，绿色表示安全，红色表示治安堪忧。
选择治安较好的区域购房，也能为所购房产增值提供保障。
（6）学区
华人最关心房屋所在学区好坏，也很在乎社区的综合情况之优劣。 美国房产的学区信息很清楚，有专门的网站（如GreatSchools）可供查询，可以看到学生种族构成、学生考试分数等众多信息。
继续以上面纽约的别墅为例，其所在的学区很优质，分配的小学和初中都是10分（满分），生源主要以亚裔和拉丁裔为主。
学区内的小学Ps 131 Abigail Adams，评分为满分10，在全美分数测评中，遥遥领先于全国平均分。
而小学内的学生构成，以亚裔和拉丁裔居多。 有亚洲人的学校，肯定考试分数高，成绩好。
（7）社区
美国的社区是重要的存在，社区文化盛行。 因此，社区的人口、阶级、环境等状况如何，直接影响到自己的生活质量、未来房价增值潜力等。
上面那处纽约皇后区的别墅，是典型的中产以上社区，区内居民种族多元，大学生比例较高。 社区家庭年均收入明显高于皇后区、纽约市以及全美平均水平，业主比例高，居住环境属于优等。
稍微总结一下，有持续不断的人口流入、当地失业率合理、房子租得起价、较容易转手卖出、治安状况良好都齐全了，再找准汇率的相对低点入手，就基本能避免非理性的海外置业了。
3美国地产的机会与地狱之城
地产投资最终要落实到具体的城市。 我们来说说普遍被看好的地产机会之城，供大家参考。
（1）美国房地产机会之城：三大新兴城市群居多
目前美国适合进行地产投资的城市有：西雅图、波特兰、达拉斯、奥斯汀、丹佛、罗利、坦帕、夏洛特、奥兰多、杰克逊维尔等。
西雅图和波特兰都是过去一年美国房地产市场无可争议的双子星。 同时，这两大热门城市的供需仍不平衡，未来一年的表现仍会远超全美平均水平。
凯斯席勒20城房价指数
美国三大新兴都市圈表现仍将抢眼，包括德州、佛罗里达州、北卡罗来纳州。
达拉斯是德州最大城市，美国当之无愧的“新一线城市”，也是大城市中增长最快的一个，在20城房价指数中排名第3。 另外，德州首府奥斯汀由于有大量年轻人净流入和新兴产业进驻，也被认为是最有潜力的城市之一。
总体来看，德州拥有全美国第二多的全球500强企业总部（54家），也是人口净流入最多的州，经济发展强劲。
位于北卡罗来纳州的罗利、夏洛特，被称为“美国东部硅谷”，城市群内有很多高科技产业兴起，同样也是未来发展比较看好的区域。
佛罗里达州的坦帕、奥兰多、杰克逊维尔，也被许多机构列为未来几年房地产投资的最佳城市，这与海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判断一致。 这些新兴都市圈，未来的投资机会值得大家关注。
此外，科罗拉多州首府丹佛也表现抢眼，在今年的房价涨幅榜排名第4，得益于该地便捷的空中航线、创业氛围、文化和旅游产业快速发展等，未来也是值得大家留意。
（2）美国房地产市场的地狱之城
在美国地产投资需要回避的城市方面，也选出了三个常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹兹堡、底特律。
根据美国网站的调查显示，芝加哥由于其就业增长率仅为1.3%，人口增长率也下降了0.11%，因而并不受大家看好。 在上表凯斯席勒的统计中，芝加哥6月份的房价为20大城市中涨幅不大，仅3.2%，远低于全美平均的5.8%。
而匹兹堡、底特律两个城市，都与传统行业衰落，城市经历转型阵痛有关。 其中，虽然底特律的租金回报率较高，但由于其房价没有很好的经济基本面支撑，依然属于冒险者的乐园。 上述20城指数中，底特律房价虽然上涨7.6%，但也与其本身房价低有关。
若要投资这几个城市的地产，还需先行做好尽职调查。
4问答环节
（1）纽约和德州哪个更适合投资？
（2）美国投资房产哪个城市收益最高？
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