观点网讯：
11月17日，江门市新会区一宗商住地在市场挂牌，地块位于新会区碧水轩小区北侧，占地面积9745平方米。该地块容积率上限为2.7，建筑面积不超过26312平方米，起始出让价为0.79亿元，楼面起始价3000元/平方米。预计竞价时间为12月17日，采用价高者得的方式。
本文源自：观点网
杭州再调土地出让规则：首推“土拍前限价”
6月29日，《每日经济新闻》记者从“浙江省土地使用权网上交易系统”获悉，当天上午杭州发布了9宗宅地的土地出让信息。 与以往不同的是，上述9宗宅地在出让文件中首次对“毛坯销售均价”“毛坯销售最高单价”和“装修价格”进行了明确，即在土拍前就对“限价”标准进行明确。 值得注意的是，目前大部分城市限价均在预售证报批环节，对限价多有“申报价不超过周边在售项目最高价格”的规定，但在具体操作中，申报价到底如何限定？土地价格拍出新高后会不会突破区域原有限价？正是因为政策存在部分灰色地带，往往向市场传递出“错误”信号，进而干扰市场稳定。 多位业内人士向记者表示，土拍前限价好于土拍后限价，通过将“限价”在土地出让合同中予以公开、透明的确定，进而锁定未来的地价、房价，对“稳地价、稳房价、稳预期”具有积极意义。 “拍后限价”改为“拍前限价”“浙江省土地使用权网上交易系统”的信息显示，6月29日上午杭州发布的9宗涉宅地块，均在出让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。 如位于萧山区的萧政储出(2019)24号居住用地(含配套幼儿园），出让面积6.08万平方米，规划地上建筑面积15.19万平方米。 起始价30.38亿元，上限价格为39.48亿元；毛坯销售均价不高于元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/平方米。 《每日经济新闻》记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在元/平方米左右。 同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。 起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。 目前，上述地块周边在售二手房均价在元~元/平方米。 而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。 该地块周边目前在售二手房均价在元~元/平方米。 《每日经济新闻》记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。 浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。 “拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。 ”土地出让金持续领跑全国值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。 今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。 《每日经济新闻》记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。 去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。 当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。 然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。 当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。 今年1月份杭州土拍继续“冷清”。 新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。 其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。 但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。 3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。 “30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。 而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。 而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。 在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。 克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。 今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。 易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。 值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。 据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。 而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。 “从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。 ”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。 ”据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。 “大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。 ”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。 ”
常州2宗商住地揽金55.9亿 大和、中建一局各得其一
大和房屋（常州） 房地产 开发有限公司以 24.8亿、溢价37.78%竞得天宁区青龙商住地，苏州吴江金晟置业有限公司（中建一局）则以31.1亿、溢价19.16%竞得新北区商住地，成交楼面价元/平方米。 网讯： 12月24日，江苏常州天宁区、新北区各有1宗商住地入市，总出让面积17.16万平方米，总建面35.82万平方米，起拍总价44.1亿元。 最终，2宗地的成交金额为55.9亿元。 其中，大和房屋（常州）房地产开发有限公司以 24.8亿元、溢价37.78%竞得天宁区青龙商住地，成交楼面价元/平方米。 这距离大和上次落子青龙板块已有2年，且拿地价格为板块第二高。 该地块位于天宁区青龙街道，东至横塘河西路、南至张家浜、西至方章路、北至小庄路，用地面积 7.5万平方米，容积率1-2.2，建筑面积16.49万平方米，出让起始价为18亿元。 同时，根据土地出让规划，上述地块要求商业服务业设施用地总建筑面积不得大于地面总建筑面积的 5%，地块内不得设置底商住宅，商业用房宜沿集中设置。 此外，苏州吴江金晟置业有限公司（中建一局）则以 31.1亿元、溢价19.16%竞得新北区商住地，成交楼面价元/平方米。 距离中建一局落子新北区新市府板块同样已时隔2年，且拿地价格为新北区涉宅地最高单价。 该地块位于新北区三井街道，泰山路以东、汉江路以南、嵩山路西侧、桂江路北侧，用地面积 9.67万平方米，容积率1-2，地上建筑面积18.52万平方米，出让起始价为26.1亿元。 值得注意的是，该宗地块地上部分分为 2个分区，GX-02分区商业、商务部分地面建筑面积占该地块地面总建筑面积的8%-15%；GX-03分区商业用地总建筑面积占该分区地面总建筑面积的比例不得大于5%。 另据新媒体早前报道， 11月20日，中海宏洋地产集团有限公司以18.24亿元竞得位于常州市金坛滨湖新城的金山路西侧、金桂路北侧地块一、二两宗宅地，楼面价7197元/平方米，溢价率6%。
苏州第二批集中供应22宗宅地，总起始价292.4亿元
5月25日，江苏省苏州市自然资源和规划局发布了苏州市第二批集中供地出让的土地情况，总计22宗地块，其中3宗为安置房地块，剩余的19宗均为涉宅地快，总起价292.4亿元，封顶溢价率15%，地块将于6月23日出让。 资料显示，19宗地块中苏州工业园区有4宗地块，吴中区8宗地块，高新区3宗地块，相城区1宗地块，吴江区3宗。 相对于第一次的集中供地，此次出让的商品住宅地块数量有所增长，总共有19宗，总出让面积111.27万平方米，总建筑面积197.09万平方米，总起拍价291.5亿元。 从地块竞拍规则上看，此次延续首批供地规则，苏州第二批次集中供地仍然设置了中止价，即当土地竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。 在5月10日苏州市的首批集中供地中，15宗住宅地块均已成交，合计成交额233.77亿元，总出让面积82.69万平方米，建筑面积189.28万平方米，总起始价226.98亿元。 在成交的15宗地块中，11宗地块底价成交，2宗触及最高限价（中止价）进入一次性报价阶段。 从披露的资料来看，此次起始总价前三的地块分别为相城区经开区春申湖路南、澄阳路东42号地块，起始价格55.8亿元；相城区黄桥街道春申湖路北、旺湖路西44号地块，起始价38.6亿元；高新区浒墅关312国道绿化地西、鸿福路北48号地块，起始价25.8亿元。 起始楼面价前三地块分别为：苏州工业园区科教区永庆路东、普惠路北51号地块，起始楼面价元/平方米；苏州工业园区高贸区民胜路南、兴浦路西49号地块，起始楼面价元/平方米；苏州工业园区高贸区民胜路南、通江路东50号地块，起始楼面价元/平方米。 从出让的建筑面积来看，前三的地块分别为相城区经开区春申湖路南、澄阳路东42号地块，出让建筑面积31.89万平方米；相城区黄桥街道春申湖路北、旺湖路西44号地块，出让建筑面积27.56万平方米；高新区浒墅关312国道绿化地西、鸿福路北48号地块，出让建筑面积20.18万平方米。 另外，在此次供地中，参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。
