近日， 中国银行（601988.SH） 、 工商银行（601398.SH） 、 农业银行（601288.SH） 、 建设银行（601939.SH） 等多家商业银行发布公告明确，自11月1日（含）起，将陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。本轮房贷利率定价机制调整距离各家商业银行批量完成存量房贷利率调整仅过去一周时间。上述两项调整均是对中国人民银行公告〔2024〕第11号文件（以下简称“文件”）相关要求的积极响应。
文件提出，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。同时，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。
据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于10月21日公布的 2024年10月贷款市场报价利率（LPR）显示：1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%，两个品种均较上月下降25个基点。 这是今年以来LPR第3次下降，也是2019年8月LPR形成机制改革以来降幅最大的一次。此外，据10月31日中国人民银行官网公布， 2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
银柿财经向部分商业银行方面了解后获悉，随着新的定价机制实行，现已有一批重定价日（为贷款发放日）在10月31日后的借款人的存量房贷利率降至3.3%左右，后续参与批量调整的存量房贷利率大多也将降至这一水平，新老房贷利差进一步收窄，但具体调整结果将根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
在实际操作过程中，银行工作人员举例解释，假设有杭州市某存量房贷借款人，此前房贷利率为4.75%（2024年1月1日LPR+55基点），2024年10月25日，发放贷款的商业银行通过批量调整将其房贷利率在LPR上的加点调整至-30基点，利率调整为3.9%；若12月公布的5年期以上LPR维持在3.6%，2025年1月1日，该借款人的房贷利率将调整为3.3%（LPR-30基点）。
现阶段，大部分商业银行已在手机APP、微信小程序上设置了“存量房贷利率调整”功能模块，客户可直接点击查询是否满足加点值调整条件，符合条件的借款人可在线提出申请，也可与贷款经办行协商申请，经银行审批通过后，新的利率加点值即日生效。
值得注意的是，工商银行针对客户关心的问题进行解答时指出，10月25日银行方面已批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP， 加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，当前您无需提出申请。 建设银行方面则补充说明，部分固定利率贷款及采用基准利率定价的贷款，如转换为浮动利率贷款后，加点值高于-22BP，可以申请调整；北京、上海、深圳符合条件且成功办理二套转首套的部分贷款，可以申请调整。
中国建设银行杭州某支行客户经理徐先生还向银柿财经解释道，若借款人的重定价日为2025年1月1日，待至当日，房贷利率将自动调整，无需提出申请。另一方面，银柿财经注意到，现阶段申请将重定价周期缩短为3个月的借款人，并不会早于1月1日享受到调整后的贷款利率。
银柿财经还注意到，目前大部分借款人更为关注重定价周期的调整。此前，房贷利率重定价周期存在最短为1年的限制，借款人可选择重定价日为次年1月1日或贷款发放日。换言之，这一年内，即便5年期以上LPR多次下调，借款人也需等到下个重定价日才能享受到实际的房贷利率下降。但由于今年以来房贷利率整体下调幅度加大，为了尽早享受到更低的利率，多数借款人产生了缩短重定价周期的想法。
银行方面表示，近期有不少存量房贷借款人在线咨询是否应该将重定价周期从1年缩短为3个月或6个月。对此，各家银行的客户经理都会主动提醒， 借款人在每笔房贷结清前“有且只有一次”调整重定价周期的机会，调整后无法撤销 ， 应当审慎决策。一旦确认缩短重定价周期，如果后续5年期以上LPR在一年内多次上调，选择短周期的借款人，月供压力或在更短时间内上升。 但决定权在借款人手中，最终要基于他们的实际贷款情况以及对现阶段或长周期货币政策的预期和对地产行业发展形势的判断。目前，部分银行已开放重定价周期调整申请，预计将不晚于11月15日开始受理。
银行方面还提醒，对于固定或基准利率的存量房贷，若要参与此次加点值或重定价周期调整，借款人应先向银行申请转成浮动利率，以最近一个月LPR转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值，然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。
本文源自：银柿财经
房贷利率在重定价日调整后新利率执行多久
房贷利率在重定价日调整后，新利率的执行周期取决于贷款人的选择。 一般来说，重定价周期可以选择为一年，或者贷款发放日的对应日。 以下是详细的解一、重定价周期为一年如果贷款人选择的重定价周期为一年，那么新利率将在每年的重定价日进行调整并执行。 例如，如果贷款人的重定价日是每年的1月1日，那么在每年的这一天，贷款利率将根据最新的LPR进行调整。 二、重定价日为贷款发放日的对应日如果贷款人选择的重定价日是贷款发放日的对应日，那么新利率将在每个贷款发放日的对应日进行调整并执行。 例如，如果贷款人的贷款是在某月的某一天发放的，那么每个相同的日期，贷款利率都将根据最新的LPR进行调整。 三、利率调整的具体时间对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。 例如，如果贷款人的重定价日是每年的1月5日，那么在1月5日之后，贷款利率将按照新的利率执行。 四、其他注意事项1. 具体的调整时间和幅度会受到LPR利率变动的影老谨响。 如果LPR利率在重定价日前发生变化，那么新的利率将在下一逗没个重定价日进行调整。 2. 不同的银行可能有不同的政策，贷款人在签订贷款协议时应详细了解并选择合适的重定价周期。 3. 贷款利率的调整还可能受到当地政策和市场状况的影响。 综上所述，房贷利率在重定价日调整后新利率的执行周期主要取决于贷款人的选择侍指基以及LPR利率的变化情况。 贷款人在签订贷款协议时应详细了解相关条款并选择合适的重定价周期。
重磅！贷款利率再出新政，已经买了房利率也要调整！
大家好，毁逗核我是想去晒太阳却要留在办公室赶稿的豌豆尖儿。 2019年的最后一个周末，依然没有我休息的份儿，加班才是狗的日常。 央妈啊央妈，总是喜欢在周末放出重磅政策，上一次放大招是8月25日，贷款利率从基准利率上浮的形式变为以贷款市场报价利率（LPR）为基准加点的形式。 【详情】今天，12月28日，央妈发布《中国人民银行公告〔2019〕第30号》文件，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜发布公告。 先给大家回顾一下之前的政策，在10月8日之前，我们买房商贷的利率都是由基准利率+上浮比例决定，基准利率49%，首套房一般上浮15%左右，算下来就是564%。 8月25日出了规定，10月8日之后，房贷利率不再以基准利率为基准，而是以LPR为基准，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR加60个基点，商业用房（商铺、写字楼、商业性质公寓）不得低于LPR加60个基点，公积金不变。 LPR是每个月20日公布一次，10月五年以上LPR为485%，11月为48%，12月也是48%。 而8月25日的规定中有一条，10月8日之前的贷款仍按旧有政策执行。 今天这个新政策，就是针对存量浮动利率贷款，也就指举是以前的老贷款，也要改成以LPR为基准的形式。 新政解读我知道字很多，你们看不懂，原文我就不贴了，转换成通俗的说法让大家理解。 1、哪些人受影响？存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前按照旧政策以基准利率为基础签订的，已经发放或者签了合同还没批下来的贷款（不包括公积金贷款）。 2020年1月1日起，不能再按照旧政策签贷款合同。 也就是说，如果你是公积金贷款，或者10月8日之后新签商贷，以LPR为基准，那就没你啥事。 以前以基准利率为标准的人群才受影响！2、啥时候开始改？2020年3月起，金融机构应该与老政策贷款的客户进行协商，转换原则上应于2020年8月31日前完成，银行到时候会通过电话短信等等方式主动联系你。 3、要改成啥样？有两种方式可选，但只能转换一次！已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。 第一种是把原来的利率改为以LPR为基准加点（加点可以为负），加点数在合同剩余期限里都不变，除房贷的其他贷款由借贷双方协商确定。 房贷的加点数值要等于原来合同的利率水平与2019年12月的LPR差值。 转了之后到第一个重定价日，你的利率都要等于原来的利率。 到了第一个重定价日，利率就由最近一个月的LPR与加点重新计算去定。 重定价周期和重定价日都可以重新约定，重定价周期最短为一年。 也就是说转换之后你的利率跟原来的利率保持一样，但后期LPR变化的话你的利率就会跟着变化，只是加点不变。 举个例子：比如你原来的房贷合同签的上浮15%，基准利率是49%，你的房贷利率就是49x（1+15%）=564%。 2019年12月的五年以上LPR为48%，那你的加点就是564%-48%=84个基点。 （一个基点是001%）如果你是2020年3月改的，把重定价日定为1月1日，重定价周期定为1年，那从2020年3月改了之后到2020年12月31日，你的利率都是564%。 假设2020年12月五年以上LPR为47%，你从2020年1月1日起，利率就是LPR+加点=47%+84个基点=554%。 以后每年以此类推。 第二种是直接转换为固定利率，房贷要转成原来最近的水平，其他贷款转成多少由你和银行协商。 比如你原来基准利率上浮15%是564%，转成固定利率之后，你的房贷利率就永远是564%，到你还完贷款为止。 答疑解惑1、既然转换前后利率一样，为什么纤掘要把以前的贷款进行转换？根据央行的回答，目前90%的新发贷款已经参考LPR定价，以前的存量贷款不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。 为进一步深化LPR改革，才出了这个公告。 说白了，就是大家一视同仁，统一用一个新标准，方便管理，也能跟着市场利率走。 2、我以前的房贷利率是打了折的，转换之后是不是就没有折扣了？请注意，政策原文有一句“加点可以为负”，如果你原来的利率打了折，那你的加点就是负数。 就算按照LPR+加点的新方式算，由于你的加点为负，你依然相当于享受了利率折扣。 比如你原来打8折，基准利率49%，你的利率是49%x08=392%,2019年12月五年以上LPR是48%，你的加点就是392%-48%=-088%，也就是负88个基点。 假设你重定价周期为一年，重定价日为1月1日，2020年12月五年以上LPR假设为47%，从2021年1月1日起，你的利率就为LPR+加点=47%-088%=382%。 3、转换为哪种方式更划算？第一种方式，简单理解就是随着LPR变化而变化，如果以后LPR走低，你的房贷利率就低，也更节约利息，第二种方式，固定利率，只有在LPR变高，算下来利率超过原来利率时才划算。 而近期国内外，都是降息的趋势，包括五年期以上的LPR，也从10月的485%降了5个基点到11月的48%，后期的货币政策变化，我个人估计还会继续宽松，所以利率进一步下调的话，还是选择第一种方式更划算，而且周期定为最短的一年，也能够在利率走低的时候及时调整。 4、我明年3月办，和8月办有啥区别不？办理时间不影响利率，你跟银行沟通好，选择自己方便的时间办理即可。 5、这个政策对楼市和房价有啥影响？之前8月出政策的时候，我就说过，利率基本不变，对房价影响不大。 这一次是针对存量贷款，就是以前已经买了房子贷款下来的人，且利率也基本保持在相同水平，所以还是影响不大。 你要买房，更应该考虑的是楼盘本身是否适合你，比起房贷这点利息变化，灵魂拷问是，你的首付凑齐了吗？如果你不知道怎么选房，或者关于政策还有啥子搞不懂的，欢迎聊我，一对一VIP服务。
银行利率变动时，房贷利率能调整吗？
近期，部分银行利率有所调整，很多在还贷中的购房者会问，自己的房贷利率是否能够根据利率下调政策进行调整，这个还是要分情况的，下面就给大家介绍一下哪些情况下，房贷利率可以有所变动。
情况一：已经放款的房贷，利率是否能够调整？
1. LPR浮动利率
用户的房贷利率执行LPR浮动利率，不需要购房者主动申请调整。 到了重定价日，银行会根据重定价日上一个的月LPR重新计算贷款人下一个定价周期的房贷利率。 只要重定价日上一个的月LPR与房贷利率的LPR相比，确实进行了下调，则用户的房贷利率也会跟着调整。 因此，购房人的房贷利率执行LPR浮动利率，在未来房贷利率有乱穗坦调整的机会。
2. LPR固定利率
购房者的房贷利率执行LPR固定利率，不可以主动申请调整房贷利率，银行也不会自动调整用户的房贷利率。 LPR固定利率是指在房贷期限内，房贷利率不发生任何变化，不管LPR如何调整，购房者的房贷利率始终保持不变。 房贷利率执行LPR固定利率，优势在于LPR上调时，购房者的房贷利率不会上调。 但是其缺点也很明显，即LPR下调时，用户的房贷利率无法下调。
情况二：正在申请中的房贷，利率是否能够调整？
1. 房贷合同未签订
购房者正在申请房贷，只要没有签订房贷合同，那么银行有很大概率直接按照新的LPR来制定用户的房贷利率，这样购房者就不需要主动申请调整。 而银行没有进行调整，用户也族销可以申请调整。 主动申请调整后，银行是否采纳要以银行的答复为准。 毕竟不同的银行具体规定不同，具体以银行的规定为准。
2. 房贷合同已签订
购房者已经签订了房贷合同，在未放款之前，LPR进行了下调，用户的房贷利率是否会跟着下调，取决于银行是否让购房者根据新的LPR重新签订房贷合同。 如果银行通知用户重新签订房贷合同，那么用户的房贷利率就按照新的LPR执行。 没有通知用户重新签订合同，则房贷利率不进行调整，仍然按照之前的房贷合同约定的利率执行。
3、贷款包含公积金贷款
购房者正在申请公积金贷款，或者公积金贷款已经放款，LPR下调，用户的公积金贷款利率不会进行调整。 公积金贷款利率受到公积金贷款基准利率的影响，只有基准利哗桐率发生变化，公积金贷款利率才会跟着变化。 而且LPR只影响商业贷款利率，公积金贷款是不受影响的。 由于公积金贷款利率低于商业贷款利率，在符合公积金贷款条件时，建议用户优先申请公积金贷款。 公积金贷款额度不足，可以尝试申请组合贷款。 组合贷款中的商业贷款，只要执行LPR浮动利率，那么LPR发生调整，后续商业贷款的房贷利率也会跟着调整。
综上所述，购房者的贷款利率能否在银行利率变动后有所调整，还需要根据自己所处的阶段进行判断。 在这里提醒大家，如果希望跟着利率政策变动进行调整，那就要选用LPR浮动利率，但这个时候也要承担利率上调带来的风险。 如果现有的利率能够接受，也可以选择固定利率，即使后续再有上涨，也不会有再上涨的风险。
