“我的房贷利率终于降了！”10月25日刚过零点，不少网友就兴奋地在社交平台分享自己房贷利率下调的喜讯。根据中国人民银行和各家商业银行此前发布的公告，大部分存量房贷利率昨日进行批量调整，只有少部分中小银行调整时间略晚，但总体应在10月31日前全部完成。调整之后，除了北京、上海、深圳三个城市的二套及以上房贷，其他符合条件的房贷利率都将调整为LPR-30BP。如果贷款人的存量房贷利率已经低于这一水平，将不会进行调整。
根据公告，银行将通过短信告知客户利率调整结果，客户也可通过手机银行、微信小程序、官方客服、营业网点等线上和线下渠道查询。
调整后会有四种不同利率
“为什么我调完后是3.90%，我同事却是3.65%？”“不应该是3.30%吗，为什么我还是3.55%？”在分享了自己下调后的最新利率后，不少网友发现，大家的利率并不一样。10月21日出炉的最新5年期以上LPR为3.60%，减30BP就应该是3.30%，但大家调整后的利率各不相同，这究竟是怎么回事？
多家商业银行的有关人士表示，目前大部分存量房贷都是浮动利率，利率由LPR与加点数共同决定，重定价周期一般为一年。重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。重定价日调整时，依据的是前一日的LPR。昨日的调整只涉及加点数，但每个人的重定价日可能不一样，由此对应的LPR也可能不同。因此，虽然加点数都是-30BP，但调整后的利率可能存在差异。
据了解，此次调整前，5年期LPR今年已调整了三次，2月20日从4.20%降至3.95%，7月22日从3.95%降至3.85%，10月21日从3.85%降至3.60%。所以，存量房贷客户采用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四种可能。因此昨日批量调整后的存量房贷利率会有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四种情况。
具体来看，重定价日为2024年10月22日至10月25日的，昨日调整后利率能降至3.30%（对应的LPR为3.60%）；重定价日为2024年10月26日至2025年2月20日的，调整后的利率为3.90%（对应的LPR为4.20%）；重定价日为2025年2月21日至7月22日的，调整后的利率为3.65%（对应的LPR为3.95%）；重定价日为2025年7月23日至10月21日的，调整后的利率为3.55%（对应的LPR为3.85%）。
下个重定价日时利率均可降至最低
虽然昨日下调后的最新利率不一样，但到下一个重定价日时（假设期间LPR不变），大家的存量房贷利率都将降至同一水平：3.30%。简而言之，要想降至3.30%的水平，需要经过两步，第一步是10月25日这次统一批量下调，把大家的加点数统一降为-30BP，但是各自的LPR不变；第二步，到了每个人的重定价日时，再依据前一天的LPR调整。如果5年期以上LPR此后都保持在3.60%的水平，那么下次重定价时，存量房贷利率都会变为3.30%。
如果在昨日批量调整前，已经按照最新LPR进行过一次重定价的存量房贷，可以通过加点的变化，利率直接降至3.30%。但是这样的幸运儿比较少，因为他们的重定价日必须是10月22日、23日、24日和25日这四天。
据了解，目前很多存量房房贷客户的重定价日是1月1日，这些客户的利率也是会先调整为3.90%，明年元旦时才会降为3.30%（如果年内LPR不变）。
新完成“固转浮”客户可直降至3.30%
需要提醒的是，还有一类存量房贷昨日调整后利率也可以直降至3.30%。那就是最近刚完成固定/基准利率定价转换为浮动利率定价的存量房贷。
根据多家银行10月中旬发布的公告，“固转浮”可在线上办理，但要在银行规定的时间期限内完成，才能参与此次统一批量调整。各家银行公布的申请截止时间有所不同，如建行客户需在10月23日（含）前，主动申请固定利率转浮动利率；农行需在10月22日（不含）前提出申请。“固转浮”的操作比较简单，全程线上自助办理，有些银行可实时生效。
“固转浮”客户如果在10月25日之前已经通过银行审核，就可以参与批量调整，并一步到位降至3.30%。如果25日前还没有完成审核，或者错过了此前办理的时限，后续也可以随时申请，在银行审批通过后可以马上调整。
“大家快去改，手机银行就能办。”王女士10月22日在手机银行上申请转换为浮动利率，一键搞定。此前她的利率是4.165%，改完后是LPR+56.5BP。昨日上午，王女士发现利率已变为LPR-30BP，直接降为3.30%，“月供能少140多元，非常开心。”
需要提醒大家的是，“固转浮”存量房贷如果是在10月21日LPR出台前转换的，对应的LPR不是最新的3.60%，而是3.85%，目前只能先降至3.55%，还是需要等到下个重定价日时才能降至3.30%。
北京二套房贷重定价后利率最多能降1.9个百分点
值得一提的是，今年的存量房贷利率批量调整也纳入了二套房贷，其中不少人的加点在100BP以上，他们更能感受到降息的力度。
昨日调整后，只有北上深三个地区的存量二套房贷利率的加点数不是-30BP。具体来看：北京，五环外LPR-25BP，五环内LPR-5BP；上海，自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区为LPR-25BP，其他地区LPR-5BP；深圳为LPR-5BP。相较之前的加点数，降息力度也十分可观。
以北京为例，若2025年1月1日为重定价日，假设北京某五环外存量二套房贷借款人此前的利率为LPR+105BP，即5.25%（4.20%+105BP），昨日批量调整后利率会降至3.95%（4.20%-25BP），一次性下调130BP。2025年1月1日重定价后，将降至3.35%（3.60%-25BP）。
不难看出，该借款人2025年的贷款利率将从2024年的5.25%大幅降至3.35%，下调幅度高达190BP。这其中，130BP是此次批量调整后加点数带来的，剩余60BP则是2024年LPR下行贡献的。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，借款人的房贷利率从5.25%降至3.35%，此前月供约为6000元左右，调整后月供将减至4926元左右，大约下降1000余元，全年减少利息支出1.3万元。
新低！利率降至3.2%，存量房贷遭背刺该不该下调？
广州房贷市场再创新低，利率已降至3.2%，引发存量房贷业主的热议，他们是否该享受这一优惠哗余？多家银行如工商、建设、农业、交通和汇丰等降低首套房贷利率，甚至低至3.05%，低于公积金利率（公积金二套利率3.325%）。 国有四大行的首套房贷利率定在3.2%，而外资银行如汇丰，利率可更低，但条件较为严格。 广州房贷利率自年初的岁芦历4%持续下降，现已成为市场主流。 虽然降低利率对购房者是好消息，但其他城市如云南玉溪的房贷利率已降至2.95%，创下了历史乎搜最低纪录。 这让持有存量房贷的业主感到压力，他们呼吁调整存量房贷利率，甚至提出“商转公”或“转贷”等方案，但广州暂时没有相关政策。 部分业主在高利率时期购房，利率曾高达5%以上，现在即使有所下调，存量房贷利率依然高于新发放贷款，差距为1%。 这1%的利率差在房贷月供上体现明显，例如300万30年等额本息贷款，3.2%和4.2%的利率每月还款差距高达1697元。 在生活成本上升的当下，这无疑是一笔可观的节省。 因此，面对高额利差，存量房贷业主的情绪逐渐升温，许多人甚至选择提前还贷，如老编所言，利率差距已成为他们考虑是否提前还贷的重要因素。 尽管个人住房贷款余额在2022年达到峰值后开始下滑，银行提前还贷需求强烈，等待期甚至长达一个月。 随着市场对降存量房贷利率的呼声强烈，官媒经济观察报也加入呼吁行列，这可能为未来调整房贷利率带来积极信号。 但何时调整，能否调整，目前仍无定论，留给业主们期待和焦虑的时间依然不确定。
存量房贷什么时候调整
存量房贷的调整时间取决于多个因素，包括贷款发放时间、贷款合同条款以及银行和监管机构的政策。 一般来说，存量房贷的调整并非一个固定的时间点，而是一个根据市场环境和政策导向逐步推进的过程。 首先，对于存量房贷的调整，银行通常会根据贷款合同中的条款以及监管机构的指导来进行。 例如，去年中国人民银行和金融监管总局曾发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。 这意味着，符合条件的借款人可以在这一时间节点后申请调整存量房贷。 其次，具体的调整时间还可能受到市场利率变动的影响。 当市场利率下降时，银行为了保持竞争力，可能会主动调慧衡整存量房贷的利率。 此外，监管机构也可能通过窗口指导等方式，引导银行对存量房贷进行批量调整，以降低居民的住房消费负担。 最后，需要强调的是，存量房贷的调整并非一蹴而就的过程。 由于涉及到大量的贷款合御轿同和复杂的利益关系，银行需要谨慎评估风险，并制定详细的调整方案。 因此，具体的调整时间可能会因银行而异，甚至可能存在一定的时间滞后。 总的来说，存量房贷的调整时间是一个动态变化的过程，受到多种因素的影响。 为了获取最准确的信息，建议借款人直接咨询承贷银行或关注相关监管机构的政策动态。 另外，近期中国央行行长潘功胜在新闻发布会上表示，将引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。 这一政策信号表明，存量房贷利率的进一前拆做步调整已经在监管机构的考虑之中，但具体的实施时间和细节还需要等待后续政策的明确。 因此，对于存量房贷借款人来说，密切关注政策动态并与银行保持沟通将是明智之举。
怎样申请中国银行存量房贷利率降低？
中国银行存量房贷利率降低申晌肆请：1、对于符合条件的存量首套住房贷款客户无需申请，中行将于2023年9月25日统一通过批量调整的方式进行调整。2、对二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷客户，可于2023年9月25日至10月22日通过中行个人手机银行和线下中行贷款机构向中行提出申请，中行将于10月25日对已受理并审批通过的进行集中调整。（由于各地首套房贷款政策标准和认定材料存在差异，具体佐证材料请联系您的中行贷款经办机构。）3、存量房贷利率批量尘察调整后，中行将通过短信告知利率调整结果。如对利率调整事宜存在异议，可在利率调整后一个月内联系中行贷款经办机构，否则视为同意本次利率调整。温馨提示：1、2023年9月25日起，您可通过中国银行个人手机银行【贷款】-【房贷利率调整】模块，对您名下房贷是否符合调整条件、调整进度及调整结果等情况进行查询；2、具体调整范围及规则您可登录中国银行官网（），选择【首页 】-【个宴兄轿人金融】-【公告信息】，选择“中国银行关于开展存量首套住房贷款利率调整的公告（2023年9月25日起）”了解更多信息。（作答时间：2023年10月9日）以上内容供您参考，业务规定请以实际为准。 诚邀您下载使用中国银行手机银行APP或中银跨境GOAPP办理相关业务。
