证券时报记者 秦燕玲 张艳芬
“我们估计24日之后就没有休息日了。”一银行工作人员对证券时报记者表示。10月12日，全国主要商业银行发布批量调整存量个人住房贷款利率的操作细则，明确将于10月25日“掐点”主动批量调整存量房贷利率。届时，除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率均将调整为贷款市场报价利率（LPR）减30个基点。
截至10月13日，包括国有大行、股份制银行在内，以及城商行、农商行、村镇银行等上百家银行，集体发布了批量调整存量个人住房贷款利率细则公告。多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。“时间紧，任务重”成为当前银行个人住房贷款业务部门的工作写照。
记者了解到，目前银行一方面要保证本次存量房贷利率批量调整进度，另一方面，还要筹划制定未来个人住房贷款利率定价的长效机制。多数银行表示，短期内会对银行息差造成影响，但长期来看，广大居民还款成本降低，新老房贷利差收窄，客户提前还款预计会明显减少，有利于银行稳定贷款规模。
“农业银行本次房贷利率调整涉及超900万的房贷客户，占房贷客户总数的八成以上。”农业银行个人信贷部有关负责人对记者表示，为应对存量房贷客户基数大、分布区域广、特殊情形多等挑战，农行前期已制定利率下调方案，并紧锣密鼓开展科技系统研发准备等工作。
根据中国人民银行日前发布的2024年二季度金融机构贷款投向统计报告，截至今年二季度末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1%。国有四大行同期个人住房贷款余额合计约为22.3万亿元，占全国比重约为59%。
尽管从总量上看占比不高，但在本轮调整中，全国股份制商业银行面临与国有大行相似的问题。
“本次工作的挑战主要是涉及调整的存量房贷业务客户面广、笔数多、情况复杂、时间紧张。”中信银行有关部门负责人对记者表示，根据初步统计，中信银行存量房贷业务中符合本次调整条件的有近100万笔。
从全国层面看，中国人民银行行长潘功胜日前指出，此次存量房贷利率下调预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
短期内的批量调整对银行而言是一次经营上的大考。“本次存量房贷拟调降业务占比高，基点调降幅度明显，息差将面临一定压力。”恒丰银行有关部门负责人告诉记者，后续银行还将持续优化产品结构，加快布局财富私行业务、专业咨询服务，拓展非息收入渠道，平缓息差收窄产生的影响。
中信银行有关部门负责人同样指出，批量调整完成后，会减少银行利息收入。不过，新老房贷利差收窄后，提前还款预计会明显减少，有利于银行稳定贷款规模。同时，随着部分客户还款压力大幅减小，有助于提高银行整体贷款质量。
9月29日公布的《中国人民银行公告〔2024〕第11号》明确，11月1日起，满足一定条件的借款人可同银行业金融机构协商加点幅度及重定价周期。
“为保证本次存量房贷利率批量调整的进度，让居民尽快享受低利率优惠，本次批量调整不涉及重定价周期更改等合同变更内容。”中信银行有关部门负责人称，银行目前已在监管部门指导下，同步制定个人住房贷款利率定价的长效机制，并加快开发相应的系统功能，后续为客户提供相应的服务，保障客户可以有序申请重定价周期更改等合同变更内容。
其他银行未来工作安排与之类似。农业银行个人信贷部有关负责人表示，后续将按照相关部门房贷利率管理有关政策要求，切实做好执行落地，做好规范的金融服务。恒丰银行有关部门负责人则表示，未来将在监管部门指导下，持续完善按揭贷款定价政策，探索建立存量房利率动态调整机制，及时回应民生关切。
什么是次贷危机
次贷危机概念 次贷危机（subprime mortgage crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。 它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。 它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。 美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。 2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。 次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。 [本段]次贷危机模型 一、杠杆： 目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。 也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150％的暴利。 反过来，假如投资亏损5％，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。 二、 CDS合同： 由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。 所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。 这种保险就叫CDS。 比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。 机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。 A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。 A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。 如果有违约，反正有保险来赔。 所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。 B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。 如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。 A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。 三、CDS市场： B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。 C就跑到B那边说，你把这100个CDS卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。 B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDS就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。 实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。 一转手，C赚了20亿。 从此以后，这些CDS就在市场上反复的抄，现在CDS的市场总值已经抄到了62万亿美元。 四、次贷： 上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。 而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。 人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。 笔者对这个说法不以为然。 笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。 这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。 他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。 这类贷款利息要在8％－9％以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。 此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。 五、次贷危机： 房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。 此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。 房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路的一天，把房子甩给了银行。 此时违约就发生了。 此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。 B也不担心，反正保险已经卖给了C。 那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。 G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％到2％的违约率。 每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。 加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达1300亿。 虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。 因此G濒临倒闭。 六、金融危机： 如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。 因此A立即面临破产的危险。 除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。 因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。 财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。 七、美元危机： 上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。 而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10％的违约，那么就有6万亿的违约CDS。 这个数字是300亿的200倍。 如果说美国government收购价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。 那么对于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20万亿。 如果不赔，就要看着A20,A21,A22等等一个接一个倒闭。 以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。 [本段]次贷危机定义 次贷即“次级subprime 按揭贷款”（mortgage loan） ，“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低。 次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。 与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。 那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。 在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。 即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。 但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。 次级按揭贷款是国外住房按揭的一种类型，贷给没多少收入或个人信用记录较低的人。 之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。 在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏帐增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。 [本段]次贷危机原因 引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。 利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。 在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。 当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。 可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。 这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如果借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。 但是由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款＋利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。 （其实银行知道你还不了。 房价降温，另一方面升息都是他们一手掌控的） 一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。 正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。 同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。 这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。 [本段]次贷危机爆发 2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。 汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账准备。 面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融（New Century Financial Corp）在2007年4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。 2007年8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。 德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。 美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。 （1）次贷危机对美国经济的影响 美国次级抵押贷款市场危机出现恶化迹象，引起美国股市剧烈动荡。 投资者担心，次级抵押贷款市场危机会扩散到整个金融市场，影响消费信贷和企业融资，进而损害美国经济增长。 但开始许多分析家认为，次级抵押贷款市场危机可望被控制在局部范围，对美国整体经济构成重大威胁的可能性不大。 但是就目前看来，次贷危机已经严重影响了世界经济根据最新数据公布，美国已是第二季度GDP下降，且降了百分之零点五，这已宣告美国经济陷入衰退，而且预计美国经济还将继续低迷。 首先，美国的许多金融机构在这次危急中“中标”，而且其次贷问题也远远超过人们的预期，如雷曼兄弟公司的倒下，以及大量银行的倒闭，使得许多的企业的融资出现了很大的问题，像美国的汽车三巨头就因为融资的问题岌岌可危，最后是美国政府的援助，暂时缓解了它们的破产危机，但是仍然面临风险。 虽然过去几个季度的实际情况也表明，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停滞不前。 消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续扩张，但是到了现在，人们才发现危机已经严重影响了自己的生活，要么失业，要么收入大幅下降，而前期的“假象”实际上是整个市场库存的调整暂时掩盖危机的影响。 其次，美国经济基本面强健，不乏继续增长的动力。 这是因为美国的各方面任然是世界最强的，如最新的世界大学排行榜显示美国的科技实力和创新力任然是世界第一，且在相当的时间内没有国家和组织能撼动；而且美国的自我调节能力很强，像在上世纪70年代，美国进行战略收缩就有效的缓解了当时的危机。 再从外部环境看，其他国家的境况并不比美国好到哪去，而美元仍然世界上最被信赖的货币，据最新数据显示，对美元的持有仍然在不断的增加，且呈现增长趋势，这也意味着美国的金融地位暂时无人能撼动。 最后，这次危机虽然不断的向其他经济产业蔓延，但整个世界都在积极的采取措施应对，而美国金融体系相对成熟，市场发达，拥有各类对冲风险工具和渠道，这为缓解危机带来的影响提供了条件。 还有，美国联邦储备委员会及时向金融系统注入大笔资金，增加流动性，降低了局部问题恶化引发系统性危机的可能性。 美联储在出手托市的同时还表示，将采取一切必要措施，促进金融市场有序运转。 货币当局的行动和决心应有利于平息投资者的恐慌心理，限制市场恐慌对经济影响的放大效应。 （2）次贷危机对全球经济的影响 全球主要央行的银行家们一直在集中精力阻止美国次贷危机所导致的货币市场流动性短缺，相继注入大量现金。 不仅如此，美联储还下调了贴现率。 这些努力初见成效，货币市场有所回稳。 不过，很多债券产品特别是资产支持证券却依然低迷。 除了担心信贷市场再次出现混乱外，目前中央银行家最担心的莫过于信贷市场动荡对全球经济的影响。 一般认为，次贷危机的发源地——美国会受到最大影响。 乍一看，美国经济并没有受到次贷危机的影响：第二季度经济增长非常强劲；商业支出看起来很活跃；工资增长很稳定；拉低消费者支出的汽油价格正在下降。 但仔细分析起来，前景就不那么光明了。 最新一期的英国《经济学家》杂志撰文指出，二季度经济的强劲部分归功于公司库存调整等一次性因素，同期消费增长则急剧下降，有些地区消费者支出的低迷一直持续到了夏季。 有数据显示，7月份汽车销售下降至9年来低位。 更重要的是，美国经济最薄弱的环节——房地产市场比很多人认识到的更加糟糕。 7月份新屋开工的步伐大降，二手房销售连续第五个月下降，房价持续下跌。 根据标准普尔发布的S&P/Case-Shiller 房价指数，在截止于6月份的过去一年里，美国10个主要城市的平均房价下降了4.1%。 正在破灭的房地产泡沫使美国经济在8月份信贷市场出现动荡之前就已经变得比较脆弱，信贷困境使房地产市场雪上加霜。 因此，分析家们纷纷下调其对美国建筑业和房价的预期也就是意料之中的事了。 摩根大通经济学家现在预计，到2008年年底，新屋开工的步伐还将进一步下降30%，平均房价将下降7.5%至15%。 高盛的经济学家则认为，在未来几年里，房价还将下跌15%至30%。 房地产泡沫的破灭将继续阻碍生产的增长。 更大的问题的是，影响房价出现两位数下降的因素对在房地产泡沫鼎盛时期消费者大举借债的美国会产生什么影响。 持乐观看法的人从消费者支出的反弹中得到些许安慰，但这可能是一个错误。 房价呈两位数下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。 问题已经在其他消费者债务上显现出来，如信用卡违约率正在上升，贷款机构很可能面临更加棘手的局面。 随着住房拥有者感到自己越来越穷，消费者支出必将受到抑制，特别是在股市持续下滑的情况下。 至于对世界其他地区经济的影响，《经济学家》认为可能也很严重。 事实上，目前有很多人预计全球经济的强劲足以抵御美国的放缓，其理由是美国的经济增长已经疲软了一年多，但全球经济增长一直很强劲。 《经济学家》称这种乐观可能低估了次级贷款危机向其他国家的传递。 传递的路线之一是金融蔓延，从加拿大到中国，全球都出现了投资次级债的损失。 损失的广泛传播很容易被消化，但同时传播的紧张情绪和风险厌恶则不那么容易被消除。 在过去发生的历次金融动荡中，新兴市场经济体都是最大的受害者。 但这一次可能会有所不同，发达国家，特别是银行涉入美国次级贷款危机很深的欧洲国家，可能更为焦虑。 很多新兴市场经济体得益于庞大的外汇储备和经常项目顺差，可以很好地经受住投资者大举撤离的考验。 而在欧洲发达国家，投资次级债的损失和投资者的紧张情绪可能会迫使银行勒紧腰带，削弱国内支出的增长。 8月份德国反映商业信心的Ifo指数连续第三个月下降，消费者信心也有所下降。 在8月份信贷市场动荡之前，欧洲央行曾发出将在9月6日例会上加息的信号。 但从目前形势来分析，该央行很可能将等待一段时间。 即使控制了直接的金融蔓延，美国的次贷危机也可能产生心理蔓延，特别是房价的重估。 尽管在美国不计后果向高风险借款人放贷的规模比世界其他地方更大，房价的膨胀一直比美国更为严重，英国、西班牙等国更容易受到房价泡沫破灭的打击。 另外，《经济学家》还指出，全球经济抵御美国经济疲软的能力也不应被夸大。 尽管美国经常项目赤字一直在下降，但其仍占GDP约6%，因消费的产品远多于其生产的产品，美国人仍是世界其他地区最大的需求来源之一，其需求的急剧下降必然将损害其他地区的经济。 （3）次贷危机对中国经济的影响 第一，次贷危机主要影响我国出口。 次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济的影响不容忽视，而这其中最主要是对出口的影响。 2007年，由于美国和欧洲的进口需求疲软，我国月度出口增长率已从2007年2月的51.6%下降至12月的21.7%。 美国次贷危机造成我国出口增长下降，一方面将引起我国经济增长在一定程度上放缓，同时，由于我国经济增长放缓，社会对劳动力的需求小于劳动力的供给，将使整个社会的就业压力增加。 其次，我国将面临经济增长趋缓和严峻就业形势的双重压力。 我国已经截止到目前我国CPI已连续两个月低于4% ，分别为10月4.0% ，11月2.4% ，而PPI为10月3.2% ，11月2% ，经济形势非常严峻，第三季度的GDP增长率只有9% ，11月份的工业企业的利润率只有4.9%，实体经济尤其是工业面临巨大压力。 而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势，现在我们国家头等的经济大事就是保增长，促就业。 最后，次贷危机将加大我国的汇率风险和资本市场风险。 为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。 美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。 目前中国的外汇储备已经从超过1.9万亿美元减少到1.89万亿美元,美元贬值10%—20%的存量损失是非常巨大的。 在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。 但是，最让人没想到的是曾经一度涨到147美元的石油，甚至有人预测明年将涨到200甚至300美元的超高价，一路狂跌，先是点破70美元的大关，后又不断挑战人们的预期，破60，再破50，直到目前的40多美元一桶，而欧佩克也不断减产，现在已经减少原产量了百分之十二，而非欧佩克的产油大国俄罗斯也大幅度减产，短期内石油还没有上涨的迹象。 而且一度疯长的矿产价格也因为中国的制造业需求不足也出现了大幅下滑. [本段]次贷风暴之鉴 美国次级抵押信贷风波起于今春，延于初夏，在仲夏七八月间扩展为全球共振的金融风暴。 虽经各国央行联手注资、美联储降低再贴现利率等干预措施，目前危势缓解，但其冲击波仍在继续蔓延。 国内舆论8月以来已对此国际金融事件给予较高关注，2008年8月24日以后，又有中国银行、工商银行、建设银行中报相继披露所持次贷债券数额新闻发生，更证明了中国在危机中难以完全涉身事外。 当前，准确估计包括三大行在内的中国金融机构在次贷债券投资中的损失，恰如整体评估此次全球次贷风暴整体损失之原委，尚嫌为时过早。 然而，以宏观视角细察此次全球性次贷风暴积聚、爆发、扩散之路径，已可总结出若干经验教训，对资产价格泡沫畸高、资本管制将去未去的中国正是镜鉴。 现实表明，金融自由化在本质上应当是金融体制的进步，其中包括风险防范体制的不断完善。 监管层、金融机构、房地产业等领域的“有力者”，均应加倍警惕资产泡沫，切勿以今日的快感换取明天的伤痛。 国际观察家在分析此次金融风暴时普遍认为，美联储长期执行低利率政策、衍生品市场脱离实体经济太远、金融文化仍有欠提高，乃是此次金融动荡的三大原因。 其中尤以第一条为甚。 在美国历时最长的经济景气结束后，网络泡沫破灭、“911事件”等因素，迫使美联储连续降息。 没有理由指责这一经济刺激政策的总体取向。 但在具体操作上，美联储的货币政策仍有值得反思之处。 其最初两年降息力度过大，真实利率有时甚至为负；此后虽连续17次加息，将联邦基金利率由1%上调至5.25%，美元仍处于长期的贬值阶段。 以通胀指标考察，美联储在经历了初期的成功后，在2003年下半年到2005年下半年，也曾出现月度CPI涨幅略高的情况，2005年9月甚至达到4.7%。 美联储在加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎，更形成此轮金融动荡的根源。 由是看来，货币当局正确判断形势并果断采取措施，至为重要。 衍生品市场链条过长，而基本面被忽略，也使风险不断放大。 美国的次级抵押信贷本始于房屋的实际需求，但又被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种。 而次级按揭客户的偿付保障与客户的还款能力相脱节，更多地基于房价不断上涨的假设。 在房屋市场火爆时，银行得到了高额利息收入，金融机构对房贷衍生品趋之若鹜。 一旦房地产市场进入下行周期，则违约涌现，危机爆发。 因链条过长，市场的自我约束和外部监管都变得相当困难；因中间环节多为“别人的钱”，局中人的风险意识相当淡薄。 长链条固然广泛分散了风险，但危机爆发后的共振效应可能更为惨烈。 次贷风暴还表明，纵使在美国这样金融业高度发达的国家，大众层面的金融文化仍有待提高。 种种报道表明，在美国申请次级抵押的信贷者中，许多人甚至不知何为复利，亦不会计算未来按揭成本，但仍然兴致勃勃申请了自己本无力偿还的房贷，住进自己本无力购买的房屋。 如此行事者大有人在，然而，大众性癫狂永远无法战胜市场涨跌无常的铁律，泡沫的突然破裂必然会给经济社会带来巨大的创痛，首当其冲者正是误入泡沫丛中的弱势群体。 此轮次贷风暴还对现有美国金融体制提出了诸多挑战。 可以想见，从长远计，危机必然成为市场革旧布新的重大契机。 而美国监管当局应对危机的举措，也当在治标与治本的双重意义上给予更多关注和解读。 7月18日，美联储主席伯南克在美国国会作证时已对这些举措作了详尽阐述。 其核心是保护市场正常运行，主要手段有二：一是法治，修订旧法，颁布新规；二是信息披露，打击金融机构向购房者、债券投资者欺诈兜售的行为。 另一方面，布什在其8月31日讲话中宣布，联邦住房机构将为那些陷入困境的贷款者提供担保，使其以优惠利率获得融资；并表示，政府的工作是帮助购房者，而不是救援投机者，也不是救援那些明知没有能力仍然购房的人。 市场指数涨跌并未成为“监管指南”，市场玩家意志无法左右货币当局，正体现了“政府远离华尔街”的基本原则。 由于次贷危机带来的经济问题,严重影响了美国的居民消费,2008年12月30日美国公布的12月份消费者信心指数为38，创出历史最低水平。 同日美国公布的10月份SP/CS10座城市房价指数月率下降2.08%，为连续13个月下降，美国10月份SP/CS20座城市房价指数月率下降2.2%。 如果情况不能尽快好转,上述数据将对美元的走势.同样美元的走势将严重影响世界经济.如日元仍小幅回调。 次日上午日元盘中最低跌至90.42，截止发稿时(2008年12月31日)，日元波动在这一最低价格附近。 2008年12月30日,欧洲央行行长特里谢表示：欧元区GDP面临下行的风险占主导地位。 2008年是亚洲金融危机十周年。 《财经》曾于6月下旬出版前马来西亚央行高级官员及香港证监会前主席沈联涛先生有关专著，用意即在从邻人血泪中吸取经验教训。 相较亚洲金融危机，此次全球次贷风暴对中国既为再度警醒，又在时间和案例的层面更具贴近性。 由人民币的巨大升值压力为本，中国面对的资产泡沫只会更为庞大，中国房地产市场和股市风险估值过低、风险防范缺失已是不争的事实。 无论今天的“理论者”如何以“新兴市场”、“人口红利”等种种说法自我宽慰，清醒者没有理由不考虑未来的风险代价，未雨绸缪已再不可拖延。 不独如此，随着6000亿元特别国债发行，中国外汇投资大规模出海蓄势待发。 次贷风暴警示对于未来“走出去”的战略安排亦是意味深远。 实际上最主要的是资本主义的自由市场主义以及其经济学理论是以人性趋利的基础提出的，同时又放大了人性的消极面，这就助长了这次危机发生的危险，这是资本主义的弊端，且无法克服，所以我们国家在建立市场经济体制时要借鉴教训，用共产主义的框架来整合西方的经验，发展成适合人类长远发展的新体制。 从这个意义上说，近在眼前的全球性次贷风暴对中国人可能是件幸事。 认真体味此次风暴之教训，我们应尽可能避免危机的种子在中国生根发芽，在未来引起无穷祸患。
银行利率4.125%，存10万年利息4125元，要存吗？
不要存，因为现在没有任何一家商业银行，可以给你存款一年4.125％的利率。 一定要记住，天上是不会掉馅饼的。 当你在银行遇见这种“好事”时，你应该要先慎重的考虑一下，这到底是存款还是理财？有没有风险？有没有未知的陷阱在里面？
现在各大商业银行的存款利率，都在什么水平？
像定期一年，国有银行利息就只有2.1％。 地方性小银行利率稍微高一点，但是也不会超过2.25％。 定期两年，国有银行利息2.6％。 小银行最高不会超过3.0％。
定期三年，国有银行利息是3.25％。 小银行最高不会超过3.5％。 最新一期的国债，三年期利率3.35％，五年期利率3.52％。 距离年化4.125％，还差了一大截。 长期大额存单，国有银行都在3.7％以内。 小银行会稍微高一点，但即使是五年期的，也不会超过4.0％。
而且大额存单，也不能每年付息。 至于银行的稳健型理财，预期收益都在3.5％-4.0％之间。 所以即使是理财产品，预期收益高达4.125％，风险都是比较大，有可能会有损失本金的风险。
能达到4.125％的年息，只可能是理财或者是保险趸交产品
1 . 理财产品
现在有不少的小银行，特别喜欢发行“结构性存款”。 因为这种产品带有“存款”二字，特别容易误导不懂的客户。 结构性存款，其实就是理财产品。 而只要是理财产品，本质上就都是非保本浮动收益的。 尤其是这段时间，理财产品集体暴雷，很多稳健型理财都出现亏本的情况。
预期收益高达4.125％的理财产品，满期后：有90％的概率，满期收益要＜预期收益。 有5％的概率，满期收益达到或大于预期收益。 有5％的概率，满期后本金有损失。 你想要拿到多高的收益，就要承受多大的风险。
2 . 保险产品
保险趸交产品，也能达到4.125％的收益。 但是，必须要满期，至少需要放5年以上的时间。 卖保险的酬金特别高，就会有一些人为了钱，没有底线的忽悠客户。 明明是满五年以后，才有4.125％的收益。 忽悠客户，玩文字游戏，让你以为是每一年都可以把利息取出来。
现在各大商业银行，销售的五年期趸交产品：满五年取出来，收益就在4.125％左右。 满四年取出来，收益只有3.5％左右。 满三年取出来，收益只有2.5％。 满两年取出来，收益只有1.5％。 在一年零三个月之内，如果取出来，不没有利息，本金还会有损失。 所以，如果是这种保险趸交产品，必须要放满期才能取。
高收益必然伴随着高风险
如果你去银行存钱，有经理给你说，这个存钱活动，“利息高，时间短，又没有任何的风险”。 那你可以掉头就走了，因为这绝对是在忽悠你的。 如果真的有这样的好事，他干嘛不自己存？干嘛不让自己的亲戚朋友来存？他上辈子又没有欠你的，为啥就要把这种好事推荐给你呢？
所以，你可以反问他一句：你存了没？你家人存了没？一句话就可以让他原形毕露。 中国有4000家银行，我了解的也不过一两百家而已。 不排除就真的有一些村镇小银行，为了完成任务，发售一些利息特别高的一年期产品。 但是，它也只会是存款类产品，绝对不是定期。 或许风险不是很大，但是绝对不可能保本保息。
全国房贷断供情况
如果出现大规模房贷违约，银行会按照章程执行。 房贷断供后，银行会根据实际情况做出决定，并不意味着银行会马上通过法院回收房产，中间有一个复杂的过程。
如题所言，大规模房贷违约现象必然会发生，央行也会出台相关政策，延缓、推迟、减少房贷情况，减缓大规模房贷违约现象。 可以想象，如果出现大面积断供的现象，必然是经济问题或者其他不可逆转的问题。 在这种情况下，银行也会有相应的政策来执行，大多是通过延长或延迟贷款。
当然，如果出现大规模的房贷违约，不是市场的问题，而是房贷需求者的问题。 然后，银行会根据相关合同办理相关手续。 首先联系按揭贷款人了解相关问题，银行也有相应的延期政策。 其次，如果贷款人办理了延期，仍无钱偿还，多次催贷无果。 最后银行会通过起诉的方式起诉贷款人，然后房产被收回拍卖，偿还的银行资金偿还给银行，剩下的留给户主。
2008年美国发生过大规模房贷违约现象，日本的房地产泡沫也有，虽然历史上主要经济体都发生过。 然而，并不是每年都这样。 只有在经济处于重大转折时期才会发生。 通常，大规模的抵押贷款违约会伴随着经济衰退和萧条。
银行的相关回应还是会根据情况来判断。 一旦发生经济危机和不可逆转的事件，银行的反应将是减缓、推迟和延迟抵押贷款。 毕竟如果大规模断供，即使收回也不会通过法院出售。 但在非经济危机、非不可逆事件的情况下，往往是按照公司章程进行的。
就购房和房贷而言，还是要适合自己，能长期满足房贷的可以选择买房。 不然遇到供应中断还挺麻烦的。 如果出现大规模房贷违约，可能还有调整，银行可能会延期。 但在个别情况下，本行会遵守公司章程。
无论是大规模还是个人房贷违约，都会有以下过程:
1.如果买家在第一个月内没有还款，银行会给买家打电话通知你逾期，催你还贷。
2.如果催促后仍无还款，到第二个月贷款仍逾期，银行的信贷员会上门或直接去其单位催促。
3.第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。 一旦进入司法程序，也意味着买家的房子将被拍卖。
抵押贷款违约还会给买家带来许多不利后果:
1.罚息
贷款逾期以后会产生罚息，而且这个利息很高。 即使购房者后期补贷，仍然要面临银行的罚息。 罚息金额在买方与银行签订的借款合同中有明确约定。
2.遭受经济损失
其实短期供应中断被罚也不算太严重。 如果断供严重，得不到赔付，你可能会遭受更大的损失。 如果购房者连续六个月不供，那么银行将向法院申请拍卖购房者的房屋。 房子拍卖的费用要先用来还贷款和利息。 如果不够，还需要继续进行补偿。 这时候损失会更大。 不仅房子没了，钱也没了，连之前交的首付和税都没了。
3.影响买家的信用信息。
断供会影响买家的信用信息，也有人认为短时间断供不付钱也没关系。 如果长期断供，不还款，可能会被列入黑名单，成为老赖，影响购房者的出行和工作。
所以，如果不是特殊情况，注意不要断供。 如果有可能断供，也可以提前向贷款银行申请，告知情况，银行会帮忙提出解决方案。
2008年美国次贷危机是一种由房贷违约引发的金融危机。
由于9·11后美国经济衰退的压力越来越大，制造业仍在逐步向中国、印度等发展中国家转移。 美国甚至认为可以抛开实体经济，只需要美元霸权下的金融经济就可以让美国长期强大。 房地产作为一种金融产品，已经成为经济驱动力的主导。
大量房地产被推向市场。 在房地产市场不景气的时候，我们开始向金融信用差的群体增加零首付的房产供应，将这些不良贷款打包成优质的衍生品投放到金融市场。 然而，随着美国经济每况愈下，出现了严重的供应中断危机。 然而，这场违约危机带来了抵押贷款衍生品的金融危机，导致包括雷曼兄弟在内的美国数百家银行破产，房利美和房地美破产，引发了美国自1931年以来最大的金融危机，并使次贷危机蔓延全球。
同样，日本也出现了抵押贷款危机。
1985年日本签署广场协议后，在不到两年的时间里，日本的币值从220日元兑1美元上升到110日元兑1美元，翻了一倍多。 全球资本不断涌入日本，股市和房地产大幅上涨，日本政府不断推波助澜，导致日本资产被严重高估。
1990年后，国际资本在赚了大钱后开始撤离，日本也意识到了资产泡沫的严重性。 于是政府开始打压房地产，利率从1%提高到6%，并拒绝房地产企业融资贷款。 房地产市场立刻崩盘，地价跌到1/3，房价也跌了一半。 虽然日本没有像美国那样出现大量的断供，但是这场危机让日本在接下来的20年里无法复苏，这也是日本20年衰退的最重要原因。
中国房地产市场会出现大量违约风险吗？
自2003年推进房地产市场化以来，房地产一直是经济发展中最重要的支柱产业。 2014年经济下行期，再次让房地产承担重任，通过货币安置推动房地产繁荣。 从2014年的18万亿元家庭负债到2018年的50多万亿元。 成功解决了来自地方政府、银行、开发商的40万亿债务。
但中国是一个高储蓄的国家，居民存款总额现在已经超过70万亿元。 也超过了50万亿居民贷款的总量。 而且近几年政府也做了一些金融防控措施，首付超过30%，二套高达50%。 而且这种房价在地价稳、房价稳、预期稳的情况下，不太可能出现大规模的高层跳水。 不存在大规模断供的可能。
中国房地产大幅下跌的危机不是居民大规模断供的危机，而是居民财富缩水导致的消费减少、投资减弱、房地产销售降温的风险。 一旦土地市场降温，地方债务、银行债务、房地产企业债务都会出现问题。
银行大规模停电不是不可能，只是概率低。 很多年前，一些地区有许多建筑物停电。
供不应求的主要原因是房价跌了不少。 相对于需要偿还的贷款，房价的剩余价值已经远远低于需要偿还的金额，这就造成了购房者选择供不应求。
但是从买家的角度来说，断供是非常不划算的行为。 除了把房子抵押给银行，购房者实际上还有信用担保。 即一旦出现违约，银行会起诉购房者，要求偿还剩余欠款，并将购房者列入征信系统黑名单。
当购房者选择断供时，银行一般会选择与购房者协商，电话告知及时还款，并告知违约后果。 他们不会马上把房子拿走拍卖，起诉买家。 电话咨询没用，会发律师函督促买家履行合同还款。
只是经过多次沟通，购房人仍不理会还款，便通过法院起诉将房子拿走，并开始房屋的拍卖。 房屋拍卖后，将卖房所得与剩余欠款进行对比，再决定再次起诉投资人，追回剩余欠款。
如果银行遇到大规模的抵押贷款违约，除了拿走房子收回贷款，还会面临巨大的流动性危机。 大家都觉得银行很有钱，根本不会缺钱。 大家都错了，但是银行也会缺钱，会出现流动性危机。 如果大量贷款违约，银行会拿回大量房产，这是变相的大问题。 只能寻求政府援助或者选择快速融资来补充资本金。
美国的次贷危机就是美联储加息，很多购房者还不起债，导致银行出现流动性危机。 如果没有美联储的援助，许多中小银行只能选择破产。
别急，逼你还债的方法多的是，你还得还！银行总是吃人不吐骨头。
现实中，已经出现了大规模的抵押贷款违约。 最近的是美国的次贷危机，更远的是日本的房地产崩盘。 美国的次贷危机让大量中小银行破产，美国和日本的房地产崩盘让大量中产阶级变穷。 银行体系产生大量坏账，抵抗力较弱的银行不得不破产清算。 大规模的房贷违约意味着房地产行业可能会崩盘，这对于中产阶级来说是致命的，因为中产阶级的很多资产都来自房子，对于有房产的人来说是不利的。
但这种现象不应该发生在我国。
贷款断了几个月内，银行会短信催收。 一定时间后，银行会通过电话、上门等方式催收。 如果欠款能还清，就不追缴房产。 但是如果过了一定时间没有还款，银行会收回房产，银行有权收回我们的房产。 因为我们的房子是抵押给银行的，抵押给银行之后，我们就可以从银行贷一笔房贷，所以现在的房贷全称是房屋抵押贷款。
然后，房产将被拍卖。 阿里巴巴在双11拍卖的房产，基本都是银行通过法院拍卖掉抵押的房产。 如果拍卖所得不能覆盖剩余的房贷本息，银行只能处理坏账。
放弃住房供应在中国很少发生。 通常在没有经济危机的情况下，只是个人购房的现象。 在现实生活中，银行通常会经过以下程序:如果有买家一个月没有还款，银行会给买家打电话提醒你不要逾期。 如果第二个月贷款逾期，银行的信贷员就会上门要。 到第三个月，如果买家还是不还款，银行会发律师函，进入司法程序。 进入司法程序后，买方的房子将被银行拍卖。
如果个人房贷断供，会遭受以下三种后果:第一，即使购房者补贷，银行还是会给购房者。 罚息，而且这个利息很高。 通常银行在与房贷人签订房贷合同时，会明确约定断供时要支付的罚息利率。 但只要还清前面的房贷，偶尔违约并不会影响房贷人的声誉。
第二，个人断供超过6个月，银行会通过法院拍卖买家的房子，买家之前的首付和税费都没了。 三是会影响购房者的征信，被列入黑名单，成为老赖，对购房者的出行和工作造成不利影响。 甚至会影响孩子的教育等等。
如果大规模房贷怕供应，可能与央行出台的相关政策有关，也可能出现房价大跌。 事实上，大规模抵押贷款违约的现象在2008年的美国就发生过，在日本房地产泡沫时期也发生过。 1997年香港房价下跌，大量房贷断供，给当时的经济和金融带来了很大的冲击。 甚至在上个世纪末，海南房地产泡沫破裂，部分炒房团出现大规模割肉现象。
大规模断供发生后，银行通常会联系房贷机构了解相关情况。 如果有不可抗力因素。 那么银行可以先申请延期保单。 如果银行向借款人发放贷款，借款人仍然没有资金偿还，多次催贷也没有结果。 银行只能通过起诉的方式起诉贷款人，而法院负责收回房产进行拍卖，将应偿还的资金返还给银行，剩下的留给贷款人。
如果出售房屋所得款项不足以抵消抵押贷款人的欠款，银行有权继续要求贷款人还清所有剩余欠款。 事实上，通过法院拍卖按揭贷款人的房子，肯定是银行的最后一招。 通常，银行更倾向于通过延迟偿还贷款来解决抵押贷款违约的问题。 因此，大量财产不得不由法院拍卖。 如果房产不能通过法院出售，就算卖了也不值这个价。 当然，大规模的断供潮是银行不愿意看到的。 房地产金融危机一旦发生，就会到来。
抵押贷款违约是一个严重的问题。 无论是大规模的房贷违约还是个人房贷违约，银行都会采取以下措施来应对。
(1)一旦断供一两天，银行会通过短信和电话联系房源商，要求贷款人还贷。 这是银行的第一反应。
(2)出借人继续断供，未通过短信、电话等方式及时还款的。 银行必须进行第二步，即根据你的个人信息，通知银行营业部的相关人员进行上门付款，了解贷款人的情况，了解贷款人断供的原因。
(3)如果银行工作人员上门催款，但贷款仍被掐断，银行会采取第三步，提醒贷款人有法律程序催款，并向贷款人家里发律师函，告知贷款人如不还款将向法院起诉。
(4)如果发出的律师函仍然无效，银行会采取第四步。 银行会把贷款人告上法庭，通过法律程序要求贷款人还款。 打官司后会有法院传票给出借人。 最终出借人是否会出庭，法院会根据相关证据做出判决。
(5)法院终审判决下来后，如果判定为老赖，征信将被列为失信，个人其他资产将被冻结，采取强制还款措施。 银行有权拍卖房子，最后拍卖的钱要还清，直到连本带利还清银行贷款。
基于以上五项措施，银行会根据贷款人的违约程度采取以上五项措施，银行根据违约程度采取的措施自然会有所不同。
这个问题在现实中发生过。 2007年美国的次贷危机就是最好的例子。 次级贷款即“次级抵押贷款”，是由还款能力低、信用差的人提供的抵押贷款。
贷款在美国是非常普遍的现象。 当地人很少全款买房，一般都是长期贷款。 但是失业和再就业在这里是普遍现象。 这些收入不稳定甚至完全没有收入的人被定义为次级贷款人，简称次级贷款人，因为他们的信用评级不达标。
在21世纪的最初几年，美国的经济发展势头也很好。 政府鼓励银行向低收入者提供住房抵押贷款。 一般来说，买房首付30%，最低20%。 但是那些年美国购房者首付只有10%甚至5%，最低的是0首付，其余都是通过银行贷款。
随着美国经济尤其是房市的过热，政府开始干预金融，最直接的方式就是提高贷款利率。 贷款利率一提高，就意味着买房人的月供会增加。 对于家庭收入较高的人来说，月供多一点是可以承受的。 那是对于低收入的购房者来说，原来的月供对他们来说是一个非常沉重的负担。 现在利率提高了，他们的压力更大了。
结果，次级抵押贷款中出现了违约案例。 于是突然之间，银行的资金也出现了周转的压力。 通俗地说，银行存在“钱荒”。 对于那些中小银行来说，钱荒是非常致命的。 2007年，很多中小银行开始倒闭。 后来危机加剧，连雷曼兄弟这样的大投行都倒闭了。
在住房贷款市场上，如果还款人违约，最常见的方式就是收回房产转卖。 如果出现大规模违约，银行拐杖会积累大量房地产。 市场上大量的房地产必然导致房价下跌。 当下跌严重时，即使出售房地产也不足以偿还银行发放的贷款。 这个时候银行会损失很大，受不了就倒闭了。
所以银行特别害怕房地产价格大幅下跌。 当价格暴跌时，许多贷款人会主动违约。 因为贷款人的损失最多就是首付，如果不卖，损失会大很多。 所以90年代日本房地产泡沫破灭后，大量银行破产。
如果出现“大规模违约”现象，那一定是房价泡沫破灭的后遗症。 银行对此其实很无奈。 比如大家熟知的美国雷曼兄弟不是在2008年美国次贷危机中倒闭了吗？与此同时，美国的房利美和房地美也没能撑得住。
国际上，过去几十年房价泡沫破裂的经典案例，都与银行体系无关。 也可以说几乎都是由银根紧缩政策引发的，最后自己也承担了巨大的风险。
比如90年代日本的房价崩盘，就是从日本央行连续大幅加息开始的，导致整个房价暴跌70%。 再比如，12年前发生的“次贷危机”，也是因为美联储(相当于美国央行，又称世界央行)连续10多次加息，直接戳破了美国房价泡沫箱。
从我们目前的情况来看，房地产市场经历了比较长时间的融资渠道收紧，房地产市场持续的定向货币紧缩肯定会给房价带来较大的压力。 但是我们要明白，今天的房地产市场之所以会面临定向货币紧缩，主要是因为它在中国经济中的地位发生了非常重要的变化，从过去20年的支柱产业变成了中国经济新常态下的非支柱产业。
一般来说，大规模的房贷违约会直接冲击整个银行体系的流动性风险，同时也会造成银行核心信贷资产的重大损失。 在这种情况下，一些不够强大的资产必然会下跌。 所以我们一直强调稳定地价、房价、预期的重要性。 即使在“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则下，我们也一再强调要防止房价大起大落，有稳中有降才是正常的。
