聚焦北京楼市回暖
编者按 随着利好政策接连出台，北京楼市迎来成交量回暖迹象。统计数据显示，10月份之后，11月份北京楼市成交量继续回暖。本期地产周刊聚焦北京楼市新动向。
楼市半月谈
■中国经济时报记者 夏金彪
11月15日，国家统计局发布70个大中城市10月份商品住宅销售价格波动情况统计数据。10月份一线城市二手住宅销售价格环比由9月份的下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。其中，北京的二手房销售价格环比变化幅度在一线城市中领先，为上涨1.0%；上海和深圳分别上涨0.2%和0.7%；广州则下降了0.4%。
自今年9月中共中央政治局会议明确促进房地产市场止跌回稳以来，一系列利好楼市政策陆续落地。9月30日，北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，调降购房首付比例，商业性个人住房贷款最低首付款比例可以低至15%；同时，还放宽了购房的资格要求，购买五环内商品住房的非京籍家庭，社保或个税缴纳年限由5年调整为3年；购买五环外商品住房的，由5年调整为2年。10月3日，北京住房公积金管理中心发文，将从助力职工安居、实施积极生育支持措施等方面入手，加大住房公积金贷款支持力度，对于多子女购房家庭公积金贷款额度，估算平均贷款额度将超140万元……
得益于首付下调、社保或个税缴纳年限“5改3”等新政利好，改善型需求得以率先释放。北京城区优质项目和近郊高性价比楼盘成为“抢跑”项目，这反映出购房者对居住品质的更高追求。在二手房市场方面，购房者从观望转向积极入市，尤其是总价较低的房源出现了抢购现象。
根据北京市住建委数据，北京10月份二手住房网签1.7万套，环比增长31%，同比增长62.9%，为近19个月以来最高值。此外，北京10月份的新房网签也达到4500多套，环比9月增长50.1%，是今年月度数据的高点。
需要指出的是，以北京为代表的一线城市虽然显现楼市回暖，但只是初步止跌，政策仍需继续发力。国家统计局数据显示，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比9月收窄0.3个百分点。其中，上海和深圳分别上涨0.3%和0.1%，北京和广州均下降0.7%。
目前，利好楼市的一系列政策正加快落地。11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告。对个人购买140平方米及以下住房的，按1%的税率征收契税；购买面积为140平方米以上的也按不同比例减税。新政将自2024年12月1日起执行。
新政涉及契税、土地增值税、增值税三大税种，其中住房交易契税的税率备受关注。新政将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
此前，契税所执行的标准是：普通住宅为1%到1.5%，非普通住宅为3%，其中北京、上海按照90平方米标准划分普通住宅与非普通住宅，而深圳、广州按照144平方米标准划分。目前，大部分城市的契税已经减免，此次新政将利好以北京为代表的一线城市。由于北京房价较高，税收优惠力度相对较大，这将有助于改善型住房需求的进一步释放。
未来，北京在调整优化限购、降低购房门槛、减少购房者成本等方面仍有政策空间。此外，新增城中村改造项目和收购存量房等增量政策有望加快推进。预计，以北京为代表的一线城市的楼市有望逐步实现全面回暖，并带来示范效应，引领整个楼市止跌回稳。
总监制丨 王辉 车海刚
监制丨 李丕光 陈 波 王 彧
丨毛晶慧丨曹阳
王建文个人简介
王建文是一位拥有丰富法律背景和实践经验的高级专业人士，他目前担任北京时代九和律师事务所的高级合伙人，律师身份显赫。 作为北京市青年联合会委员和多个专业委员会的副主任委员，他在房地产法律领域有着深厚的造诣和影响力。 他还是多个研究机构的常务理事和秘书长，如中国明日之城城市发展研究院和北京明日之城城市规划设计研究中心，同时在多所高校担任研究员和特聘讲师，为政策制定和教育贡献着力量。
在业内，王建文屡获殊荣，2004年因其在房地产法律领域的杰出表现，荣获“北京市优秀律师”和“北京市律师协会专业委员会优秀委员”两项大奖，成为北京市万名注册律师中的佼佼者。 2005年，他更是当选为“北京楼市2005年度推动力人物”，成为首位获此殊荣的律师。 2006年，他又被评为“首届全国建设领域百名优秀专业律师”。 此外，他还入选了“影响中国·第9届中国时代十大杰出人物”，展现了他在业界的广泛认可。
作为媒体顾问，王建文参与了多个知名媒体的活动，如《北京晚报·楼宇周刊》的“北京十大明星楼盘”评选和《律师在线》栏目主持，以及在广播电台主持《安居置业·房律师热线》。 他还频繁作为嘉宾参与中央电视台和北京电视台的房地产节目，为《北京晚报》的大型房地产活动提供法律支持，并在多个大型展览会中为北京代表团提供协助。
在政府和企业法律顾问的角色上，王建文曾服务过外交部、市规划委员会、中国保险监督管理委员会等多个重要机构，以及数十家房地产企业，为众多房地产项目提供了全程法律支持。 他的工作内容还包括参与北京市房地产法规规章的起草和修订，以及代理行政诉讼案件，展现出扎实的专业能力和广泛的业界认可。
扩展资料王建文，常见人名，比较有名的有贵州农学院院长王建文，河海大学法学院副院长王建文，安徽大学副教授王建文，解放军总院副主任医师王建文，济南市人大常委会副秘书长（书画家） 王建文，合肥工业大学教授王建文，律师王建文王建文，哈工大教授王建文，山西省盐业公司副经理，盐城市造血干细胞志愿者王建文。
北京上海深圳学区房量价齐跌：不能让义务教育资源按财富分配
继东城、海淀之后，北京市西城区“真多校”的靴子终于落了地。
7月2日，西城区2021年小学多校划片入学意向填报工作正式启动。 德胜、月坛学区部分家长发现，自己购买的房屋“理想中”对应的学校已无空余学位，甚至连学区内的多所学校都没有学位了。 想要孩子上学，选择范围只有相邻学区的学校。
遭遇这种情况的家长，大部分是去年7月31日后购房入户的。 一时间，西城区执行“真多校”的消息瞬间在家长群内炸了锅。 这些家长没有想到，自己斥巨资买下德胜、月坛内的学区房，最终却连片区内最差的小学都没有排上。
其实早在去年4月30日，西城区教委发布的《2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）中，已经对多校划片做出了说明。 《意见》指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房产证的家庭适龄子女申请入小学时，全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学；自该房产地址用于登记入学之年起，6年内只提供一个登记入学学位。
所谓“多校划片”，是指购买一处小区的房产不再对应单一学校，而是对应区域内多个学校的学位，学生通过随机派位方式分配就近学校的招生名额。
在提出“多校划片”5年后，北京市教委终于动真格的了。 这也意味着，即使购入心仪小学对应学区的学区房，不仅不能保证一定能够在该小学入读，就连就近的几所小学，也不再是板上钉钉的了。
西城区厉行多校划片，学区房也无法保证就近入学
如果说西城区集中了北京市众多优质教育资源，那德胜、月坛两个学区就是皇冠上的明珠，多年来在无数“幼升小”家长的眼中熠熠生辉。
据悉，西城区共有11个学区，其中集中了最多“老牌牛小”和优质中学就是德胜、月坛及金融街三个学区。 其中，德胜和月坛因为重点小学分布相对均衡，相比下因为没有“渣校”而更受“幼升小”家长的欢迎。 近年来，这两个学区的房价在北京市一路领涨，目前的均价约17万～18万元/平方米，较周边学区高出1万～3万元/平方米不等。
在追捧学区房的家长眼中，尽管这一区域学区房的房屋条件并不优质，大部分都是上年纪的“老破小”，但是买下这里的房子，就等于提前握住了进入重点大学的入场券。
“每年高考、中考的成绩一出来，北京学区房的价格都会相应出现一些波动。 ”一位长期以解读升学政策而在家长群中颇具声望的专业人士告诉《中国经济周刊》记者。 从每年各个区的录取率尤其是清北录取率来看，海淀、西城以及东城无疑拥有巨大的教育优势。 而对于大部分找他咨询的家长来说，最焦虑不是考大学，而是能不能考上高中。
“从往年的普高录取情况来看，北京中考的普高录取率大约在69%，也就意味着有30%的初中毕业生是上不了普通高中的。 其中海淀的普高率最高，大约在97%。 东西城都在90%左右。 同样是北京大区，朝阳的普高率70%不到，这也就决定了这3个区是北京优质教育资源集中的3个地方。 ”上述专业人士对《中国经济周刊》记者说。
据《中国经济周刊》记者了解，多年来，北京市义务教育阶段入学一直采取“片区内登记入学”的方式。 所谓“片区内登记入学”就是学生到学区房划片的学校去做登记入学，也就是常说的“单校划片”。 由于学位紧张，“单校划片”登记入学的录取标准，就是“顺位”，按照顺位优先录取，顺位越往后，单校录取的机会就越小。 排在首位的就是户口和房产都在对应学区内。 这也意味着，购买学区房成为了获得优质教育资源最简单的择校渠道。
2016年，一篇“谁买走了北京天价学区房”的文章一度在社交平台上热传。 该文章指出，北京西城区文昌胡同内一间仅有15平方米的屋子，卖出了46万元/平方米的高价。 而该房屋所对应的学校，正是北京实验二小。 此后，北京市教委下发文件，要求各区教委根据适龄学生人数、学校分布、所在学区、学校规模、交通状况等因素，“合理进行单校划片或多校划片”。
这是北京市教委首次提出要以多校划片的方式招生。 据前文中提到的专业人士描述，尽管每年各区教委出台的文件中都提到了多校划片，但从具体实施情况来看，仍然是“单校划片”为主。 记者也注意到，每年临近5月份，各大社交平台上都会出现“××区今年是真多校还是假多校”等问题的讨论。 从回答来看，不少家长都抱着侥幸心理，认为即使执行多校划片，也是就近入学，不会执行到片区之外。
王茜就是抱着这样的心理，在去年11月购入了德胜片区的学区房。 和大部分“7·31”政策后购房的家长一样，她考虑到德胜、月坛学区内教育资源分布比较均衡，为了“保底”才出手购房。 没有想到的是，连片区内最差的小学都没有保住。 可供选择的6所学校，所在学区的房价比她当时购房的入手价每平方米少了3万元。
“以往都是雷声大雨点小，没想到这次这么严格，看来是要动真格的了。 我们现在买的房子是上世纪90年代建的，如果没有教育属性的加持，市场价值肯定会大打折扣。 房子贬值是一回事，最大的问题是上学。 当初买这里的房子就是为了学位和上学方便，现在调剂的学校在五六公里外。 我现在最郁闷的不是房价，是自己没有早做决断，赶在7·31之前买房，结果影响了孩子上学。 ”王茜不无懊恼地对记者说。
“多校划片”政策进一步加码，北京连出新政为学区房降温
事实上，早在西城区厉行多校划片之前，北京市教委在今年发布的义务教育入学文件中就首次提出了“要以多校划片为主”，要求各区严格执行已经公布的多校划片政策。
在此基础上，各区今年发布的文件中都一再提到“多校划片”政策。 东城区强调，2018年12月31日以后购房家庭子女，通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学；朝阳区重申对在2017年6月30日之后购房家庭子女实行统筹派位。 西城、海淀也都再次明确了此前规定的2019年1月1日、2020年7月31日等实施多校划片的时间节点。 此外，一些远郊城区也在今年首次加入了“限时购房者多校划片”的内容。 顺义区提出，以2021年9月1日为节点，此时间之后在顺义区购买房产的家庭适龄儿童少年入学，实施多校划片。 平谷区同样明确规定，2022年1月1日起，在现有小区新购买房屋者，均实行多校划片。
目前，北京市各区多校划片入学意向填报工作已经基本完成。 据记者了解，像德胜、月坛这两个学区一样出现第一顺位跨片区调剂的情况并不多见。 即使是同在西城区的金融街片区，也只有顺位靠后的家长在填报时遇到了这种情况。
中原地产首席分析师张大伟认为，德胜、月坛学区之所以会出现这个情况，主要在于最近两年幼升小人数激增。 今年西城幼升小人数预计在2.2万人左右，而今年该区毕业生只有1.28万人，6年内入学人数翻倍，学位不够是最重要的因素。
“一方面，疫情原因导致教育回流，一些原本考虑送孩子出国的家长选择了在国内就读。 另一方面，德胜、月坛学区近年来一直都是热门选择，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家长赶在‘7·31’前买房落户，今年整个学区内的学位都很紧张。 ”张大伟说。
消息传出后，北京市学区房市场闻风而动。 多名在西城区德胜学区从事房屋买卖的中介介绍，目前正在进行中的购房交易很多都暂停了，不少有购房计划的家长选择了观望，也有一些人宁愿损失几十万元的违约金，也要放弃原定购房计划。 由于眼下并非学区房交易的高峰期，目前仅有少数持有学区房的家长来询问过价格，还不能确定是否会出现学区房贬值的情况。
“受东城、海淀相继实行多校划片的影响，今年四五月份德胜和月坛的学区房都很抢手。 毕竟比起海淀同一学区内‘牛小很牛、渣小垫底’的情况，这两个学区的小学相对水平相差不大，今年比去年每套房平均都涨了三四十万元。 现在政策出来，我觉得可能会跌回去，甚至不止。 ” 一位中介人员向《中国经济周刊》记者说。
在学区房越炒越热的情况下，厉行“多校划片”像是在这锅沸水上浇了一壶冰水。 但在一些业内人士看来，学区房价格畸高只是外显表现，内因还是教育资源分配的不均衡。 解决学区房问题，不能仅仅靠“多校划片”。
多地出台政策整治学区房，上海深圳等地价量齐跌
比起北京，上海的动作要更快一些。
今年1月，上海市教委等部门出台《关于进一步加强上海市中小学教师人事管理制度建设的指导意见》，提及促进校长教师合理流动、优化中小学教师资源配置的关键信息。
根据上述指导意见，上海将健全骨干教师流动“蓄水池”机制，重点推进乡村学校、“初中强校工程实验学校”校长教师资源的统筹均衡配置。 上海教委在要求确保全市每位中小学教师10年内有规定的流动记录之外，还设立了同学段学区、集团每年教师交流轮岗人数以及跨学段学区、集团每年教师交流轮岗人数比例指标。
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额，最大限度保证学校之间的平等。
这意味着，一些冷门的、过去不为家长看好的初中，后续入读优质高中的机会大增。 在“小升初”的机制下，也会传导到相关的小学择校过程中。 通过这样一个机制，真正使得此类小学和初中的生源质量改善。 各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，进而促进相关学区房的价格降温。
《中国经济周刊》记者注意到，因上海均衡教育等政策出台，原本打算购置学区房的家长观望情绪浓厚。
楼小姐就是其中一位。 今年年初，她打算将上海静安（老闸北）区域内的一套一室户卖掉来买黄女士的房，没想到这套原本450万元的学区房，在上海一系列政策出来后就“不香”了，目前已跌入400万元以内，楼小姐觉得现在卖“损失太大”，便终止了这套学区房的交易。
“她看中我家房子时候是在过年前，新婚小夫妻，想换大一点的房。 价格谈好了，623万元，订金20万元都付了。 她原先很安心的，手上那套一室户学区房随便卖卖都有人要。 ”黄女士7月8日对《中国经济周刊》记者这样说，“因为她的毁约，我怕影响我买房，所以第二次就降价至614万元。 因为我也看中了别的房子，也在等钱买”。
记者在采访中发现，在房价坚挺的深圳，学区房的价格和成交量近来也都出现了下跌的趋势。
“连福田的顶级学区房都‘顶唔住’（粤语，“顶不住”的意思），我还不抛吗？”一位来自深圳南山区的售房者告诉记者，自己卖房最直接的原因是学区积分规则的改变，自己所在的深圳湾科技园生态园学区积分由40分下降至20分，孩子申请入读心仪学校的概率大幅下降，所以考虑去其他地区换房博优质教育资源。
来自龙岗区和宝安区售房者也给出了类似的理由。
“学区划分新规出台后，我们房子所在的学区不再属于‘一对一优先录取’的单享学区，而是多对多的共享学区。 ”一位来自宝安区莱蒙水榭春天小区的售房者告诉记者。
另一位来自龙岗区的售房者则说，自龙岗区推行大学区制新规后，自己所在学区房产的积分优势下降，使得总积分从一类“降级”到了三类，考虑到市场竞争力有所不足，就调低了放盘价。
据了解，今年以来，深圳加快推行了大学区制的迈进步伐。 2021年2月，深圳市龙岗区设立了街道大学区制，即第一公办志愿选择对应学区的学校，其他公办志愿的范围可扩展到整个大学区的公办学校，其他各区的学区改革思路与之类似，这在一定程度上削弱了学区房拥有者对优质教育资源分配的作用。
“目前降价幅度较大的学区房，从几十万到几百万元不等，基本上都是分布在受一季度学区新规影响较大的小区，不是普遍现象。 不过，比起价格，我更担心成交量的问题。 ”一位在深圳工作多年的学区房房产中介告诉记者，今年上半年，他只签出两套学区房，而去年是4套。 今年一季度以来，由于深圳各区学区改革的进度和具体实施标准各自不同，选错学区房可能导致小孩面临上不了学或被分流的风险，这使得购房者对学区房的态度变得更加谨慎。
《中国经济周刊》记者了解到，近几个月来，石家庄、南京、成都等地都针对当地的房地产经纪机构开展了专项检查和约谈，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者说，就最近学区房的市场来看，部分城市的学区房确实出现了降温。 从后续改革的方向看，既要抓市场监管也要促进市场长期规划。 短期看，二手房的价格监管依然会继续，价格指导的政策将有助于促进此类市场的平稳健康发展。 而中长期看，大城市后续应该积极增加教育配套，进而形成更多的教育资源和学位供给。
遏制学区房炒作，关键要促进教育资源均衡发展
无论是多校划片，还是改革高中招生分配名额，目的只有一个，即一定程度上给学区房降温，不让义务教育资源和“财富”挂钩，保证教育公平。
在张大伟看来，此次出现跨片区调剂不意味着学区房时代的终结。 西城拥有优质的教育资源，即便是排名靠后的学区也比郊区县的教学水平高。 西城顶尖三大学区未来仍会延续今年这样的趋势，这就凸显了其他学区的性价比优势，预计未来这些学区内房源成交会逐步走高。
教育公平才是最大的公平。 随着学区房价格水涨船高，“只有买得起学区房才能进得了牛校”的情况愈演愈烈，这无疑背离了义务教育的公益属性。
2014年，期刊杂志《教育与经济》刊登了一篇名为《学校选择、教育服务资本化与居住区分割》的论文。 文章中指出，“就近入学”政策下的优质教育机会分配，已经由过去的按能力分配转变为通过买房而择校。
该论文的通过实证研究发现，2014年，东城区的学校口碑排名每提升一个档次，学区房平均价格将上涨 6.8%。 海淀的排名提升对价格的刺激更加明显，达到了13.2%。
“在就近入学的原则下，学区房的存在是不会改变的，尤其是那些有着优质教育资源的学区。 要改变学区房的属性以及以学区房名义炒作房价的行为，关键还是要弥合教育资源差异，改变目前教育资源不均衡的情况。 ”前文中提到的专业人士对《中国经济周刊》记者说：“这个现象如果不解决，在目前仍然是以应试教育为主要指挥棒的情况下，家长仍然会用分投票，想尽办法扎堆进牛校。 只有当牛校和普校的升学率差距没有现在这么明显，才有可能弱化学区房的概念。 ”
央视新闻近日发表的评论文章同样指出，学区房之所以能成为每一轮楼市行情的领头羊，根源即在于教育资源分配的不均衡。 本轮针对学区房的定向调控，传递出的信号非常明显，多举措保证教育公平的同时，还要对学区房的炒作行为保持高压态势。 让教育和住房都回归到各自本位，房住不炒、教育均衡，让学区房“凉”下去，让教育公平“热”起来。
“说到底，还是要强调教育公平的重要性。 若要住房不再被附加上过多的属性，就需要持续扩大优质教育资源的覆盖面，办好每一所学校，让每一个孩子都能享受到优质的教育。 ”央视称。
中国经济内循环下，楼市何去何从？
欲问当今全球，谁是最大房地产市场？无疑，中国城镇化用40年左右的时间走过了西方百年的发展历程，在这一引擎推动下，中国创造了一个巨大的房地产市场，诞生了一批“宇宙级”房企。 不过，随着中国经济以国内大循环为主，单一房地产市场与整体的国内大市场有何关系？房价将是涨是跌？对于开发商而言，如何实现长远稳健发展？要不要房地产业？“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，7月30日，随着中央政治局做出这一部署，这将成为我国下半年乃至更长时期经济工作的重要方向。 “我国有超大规模的国内市场优势”，盘古智库高级研究员王静文告诉中国新闻周刊，在贸易保护主义上升、全球市场萎缩的背景下，可以充分利用国内的超大规模市场，形成以内循环为主、双循环互相促进的势头。 王静文表示，从国内大市场来看，房地产业是一个关联效应极广、体量极大的产业链。 首先，国内仍有大量住房需求，形成了庞大的房地产市场。 8月14日，国家统计局公布，1—7月份，我国商品房销售面积万平方米，商品房销售额亿元。 这一巨大的体量孕育了众多的市场主体。 8月10日，《财富》公布了最新的世界500强排行榜，我国共有5家房企上榜，其中碧桂园以2019年营业收入703.35亿美元的业绩，位次由全球177位升至147位，居全球房企首位。 “仅就房地产市场而言，从内循环角度来看，房地产业一头连着投资、一头连着民生，实现了投资功能和民生需求的循环”，易居克而瑞城市发展部副总经理缪萌告诉中国新闻周刊，二季度我国GDP为亿元，同比增长3.2%，终于实现由负转正，这离不开投资的贡献。 而在投资中，上半年房地产开发投资同比增长1.9%，率先实现由降转升，成为了经济增长中为数不多的亮点。 第二，房地产业对于上下游产业都有明显的拉动作用。 王静文表示，房地产业的发展可以带动家电、家具、建材等消费。 第三，城镇化是现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是形成国内大市场的极重要手段，而房地产业为这一最大的内需提供了重要的生活空间和商业消费空间。 从房地产业的主要产品来看，以碧桂园等为例，这些龙头房企每年一方面提供数十万套住宅产品，此外其数百万平方米的购物商场等也为人们消费购物创造了更便利的条件。 缪萌表示，房地产业较大程度上推动了人口城镇化，城镇化也是房地产业发展的最大推动力。 当然，城镇化是动态演变的，过去一味追求高房价的房地产发展模式也不可持续。 楼市供需生变在内循环为主、国内国际双循环发展的格局下，中国房地产的逻辑或将生变。 王静文表示，内循环要形成一个完整闭环，还需要最终消费的支持，整体国内市场需要一定的再平衡。 7月30日召开的中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。 目前，深圳、东莞、南京等地纷纷加码楼市限购政策，其重点是打击投资投机、囤房、炒房等。 缪萌表示，房住不炒、因城施策仍是楼市主基调，未来楼市成交量价将以平稳为主，房价大起大落将会被遏制。 “在这样的政策基调之下，楼市需求层面将会发生较大变化”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，投资投机需求将会受到极大抑制，楼市将会以刚性需求释放为主，部分刚改需求也会进入楼市，房地产业将真正回归到保障民生的属性。 这将对楼市产生什么影响？市场需求将如何释放？“房地产业根本上要满足人的居住需求，服务于人们对美好生活的追求”，碧桂园创始人、董事会主席杨国强对此表示，看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。 “在当前的时代背景下，对于地产商而言，单纯追求数量的时代已经过去，现在需要高质量发展”，赵秀池表示，高质量产品是企业的生命，唯有质量过得硬，符合市场需求的产品，才能在市场上有一席之地，实现项目价值的提升。 房企们也在以变应变。 据了解，2020年，碧桂园将其发展主题定为全周期综合竞争力提升年、高质量发展关键年。 “基础产品力是重点，关系着房企在市场上的地位和口碑”，碧桂园总裁莫斌表示，今年疫情以来，健康住宅产品需求凸显，碧桂园迅速启动产品力全面提升，以健康住宅产品为基础，并从产业链角度配套健康家居产品及健康服务，提供更健康的人居生活。 赵秀池表示，城市价值、区域价值的重塑是未来楼市的一大机遇，人口流入多的城市、高品质项目依然具有发展潜力。 房企需加紧建设护城河从政策部署来看，以内循环为主的格局将是一场持久战，新型城镇化将持续释放作用，带动投资和消费需求。 国家统计局数据显示，2019年中国常住人口城镇化率达到60.6%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距。 城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。 对此，缪萌表示，新型城镇化仍然有较大的发展空间。 面对红利期，房企们在积极布局后市。 以碧桂园为例，截至2019年12月31日，其在国内已获取的权益可售资源约亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元，分布于一二三四五线各等级城市，可满足未来三到四年以上的销售量。 王静文表示，不过也要看到，城镇化率的上升速度近4年来持续放缓，2019年仅上升了1.02个百分点，是1996年以来最慢的一年，从中可以看出，城镇化的速度在变慢，这将对房地产企业形成考验。 整体看，随着市场空间的变化，竞争更加激烈，初步呈现出强者恒强的局面。 中指研究院监测数据显示，2020年上半年，销售额超过1000亿的企业共13家，这些企业销售额增长率均值为2.2%；销售额500亿—1000亿的企业共16家，这些企业销售额增长率均值为1%；此外，销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。 这显示出，相比于其他房企，规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。 虽然如此，大型房企依然在通过各种手段，加紧建设护城河。 从碧桂园来看，通过现金流管理、降低负债、开辟低成本融资渠道等，2019年净借贷比率仅为46.3%，远远低于50家典型房企平均净负债率94.1%的水平，抗风险能力大幅提升。 具体看，2019年底，碧桂园需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元，以其2683.5亿元可动用现金余额计算，现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍，偿还债务没有压力。 在中国经济内循环之下，发展更多依靠科技创新，转型升级是主浪潮，为此，近年来大型房企也进入造车、机器人等领域，开辟新的业务增长点。 从2018年开始，碧桂园就开始在“建筑机器人+装配式建造”领域进行摸索，目前已在建筑机器人、餐饮机器人方面取得长足的进展。 仅在餐饮机器人方面，截至2020年6月，碧桂园已累积提交超500余项专利申请，涵盖火锅、中餐、快餐、煲仔饭等多个业态。 中指研究院指出，碧桂园围绕地产主业持续做强，积极布局机器人、现代农业等高科技产业版图，实现多元布局和主业协同并进，有利于长远发展，值得行业借鉴。 在业绩持续提升的同时，碧桂园持续投身于社会公益活动，累计捐赠超67亿元，涉及精准扶贫、职业教育、教学科研等多方面。 今年疫情期间，碧桂园集团、国强公益基金会先后共捐赠2亿元设立抗疫基金，全力支持一线抗疫工作。 王静文表示，经济向内的背景下，发展越来越注重以人为本，房企积极参与慈善公益活动，有利于提升其整体价值。
