财联社10月13日电，深圳9月29日优化楼市新政后，当地商品房市场出现“日光盘”。位于龙华的深业上城学府今日开盘，该项目本次推售332套房源，而登记客户最终入围数量为744批，登记比1：2.24。据了解，该项目销售均价7.6万元/平方米，于今日下午3点开盘，经3个半小时售罄，本批房源销售总金额约26亿元。（财联社记者 王海春）
吸金57亿！深圳“日光盘”来了：样板房都卖完了？
今年二季度已经过半，深圳楼市终究还是出现了“日光盘”。
6小时售罄
“样板房都卖掉了?”没抢到的人这样疑惑。 没有样板间，甚至连营销中心都没搭建，5月30日下午15:08.海德园A区239套住宅、推售面积为约143-251_的4-5房、均价约12.6万/_、总价最低近1800万元的所有房源，6个小时全部选完，约一分半钟卖掉一套，吸金57亿。
海德园位于深圳福田香蜜湖安托山片区，分为A、B两区，中间由规划道路安托山三路相隔。 海德园B区于去年11月26日开盘，推售181套，建面约121-296_户型，备案均价约12.6万/_，开盘当日就售罄，成为当时的“网红盘”。
本次推售的是海德园A区，是深圳今年第一个启动积分规则的新楼盘。 推售的户型面积在143-251_之间，总共5种大户型，共有6栋，其中1-4栋为纯住宅，5栋分为A、B两座，楼下带有底商，6栋为幼儿园。
项目方营销人士透露，认筹结束后，海德园A区累计吸引2348人登陆认筹系统，1820人提交资料，终审通过1175人。 5月27日，海德园A区发布摇号结果，共686批客户成功登记，最低积分53.5分。 二套购房者基本无戏，首套购房者，按最低总价1800万元计算，贷款7成，月供约6.6万元。 5月30日线上选房，此前选房测试阶段，项目5A座161-162平户型就率先选完。 预计2024年11月30日毛坯交房。
相比B区的清一色大户型，此次A区难得有小户型产品，且目前项目周边二手房指导价在13万/_以上，实际报价约18万，甚至高达20万。 地段好、配套全、总价相对不高、价格倒挂等优势，是海德园A区成为深圳今年以来已入市的近30个新盘中首个“日光盘”的主要因素。
不久前，深圳险些出现“日光盘”。 5月26日，南山蛇口豪宅招商仕林臻邸刚刚开完盘，251批客户选187套房，据说开盘当天去化约95%，几乎“日光”。
28日，开发商发布海报表示全部售罄。 此外，南山科技园网红盘华润城润玺二期1024套住宅用时半年售罄。 今年以来，深圳上市新盘中仅两盘售罄。
楼市回暖？
较为低迷的深圳新房市场，已许久没有“网红盘”出现。 近期两个总价超千万元的豪宅盘入市后，深圳楼市显现出久违的回暖迹象。
中原地产统计数据显示，2022年前4个月，深圳豪宅项目成交都高于400套，略多于去年同期。 中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦认为，政策上，全国层面的楼市调整来临，主要二线城市都纷纷出台支持政策，反观深圳目前虽然还没有什么新政落地，但预期正在增加，也有助增强客户的信心。 小部分客户想饮“头啖汤”，抢在政策落地之前进入市场，担心等到政策真的落地后房价就开始涨了。 这次热点城市的政策调整，对豪宅客户刺激最大，豪宅市场比过去活跃了不少，相对应的客户也有前瞻性，对政策的敏感度高。
据中原研究中心最新数据显示，上周深圳新房住宅共成交534套，环比上涨39.1%;面积共计平，环比上涨37.9%。
政策面利好消息频出，显示出决策层维护刚需和改善性群体合理需求的决心不变，促进房地产长期健康稳定发展。
上周，深圳还出台了重磅措施促消费恢复，包括购车、电子产品、家电等给予补贴外，还提到实施保障性住房“拎包入住”工程，鼓励新建商品住宅全装修交房，配套必要的智能家居产品。 预计随着开发商推盘节奏的加快和购房者信心的进一步增强，成交量得以进一步修复。
二手房也出现了小幅上涨。 深圳市房地产中介协会最新统计显示，截至5月30日，深圳共有套有效二手房源在售，较上周增加了859套。 上周，全市二手房(含自助)录得702套，环比增长率为5.9%，呈多周持续上涨态势，市场复苏趋势明显。
中国城市经济研究院副院长宋丁认为，深圳楼市是供需关系严重不均衡的城市，需求潜力明显大于供给的，缺口太大。 一旦有了合适的机会，刚需就会入市，深圳的修复能力是有着强势、有供需关系来支撑的。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似豪宅项目销售不错，说明购买力还是不错的，至少说明类似大城市还是有很强的购房需求。 但要防范目前认购的都是挤压的需求，后续还要观察，注意后续市场又降温等风险。 更多财经信息请关注我们。
楼市回暖超预期 八大城市密集调控
2020年下半年的第一个月画上句号了。 从这个月开始，楼市回暖的判断在许多热点城市变得确信无疑，而那些炒房的聪明资本也开始因为新一轮的调控收紧而辗转难眠。
“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；坚持稳地价、稳房价、稳预期……”或许正因为部分城市出现了投资过热、房价大涨等不寻常现象，一个星期前召开的房地产工作座谈会，再次明确了未来“平稳健康发展”的政策主基调。
根据南方产业智库的不完全统计，7月以来，全国已有深圳、南京、杭州、宁波、东莞、郑州、内蒙古、长春等八大城市先后升级了本地区的楼市调控政策。珠三角作为全国经济最活跃的城市群之一，一直是居民置业和投资的热点区域，在限购和限贷的双重压力下，从深圳、东莞挤出来的需求将流向哪里？
市场
广惠部分楼盘迎来深莞看房客
受到政策驱赶的买楼资金，让人最先想到的热门流向是广州。
深圳楼市调控收紧后的7月18日，位于广州南沙区的恒大阳光半岛正式亮相并开启认筹。 开放首日迎来了大批看房者，场面热闹非凡。 值得注意的是，该项目除吸引南沙本地和广州市区的购买者外，还吸引了不少来自深圳和外地的购房者。
恒大员工向南方日报记者表示，在认筹开启后，来楼盘看房的深圳购房者确实有不少，而在东莞传出将升级调控措施的消息后，也有不少来自东莞的购房者前往该项目一探究竟，以致来自深圳和东莞的外地购房者比例甚至超过了广州本地购房者。 同样发现外客来访量激增的还有保利在增城等地的一些项目。 广东保利的一名销售人员告诉记者，部分来客毫不讳言自己是被新一轮调控排挤在深圳和东莞市场的大门之外的。
恒大阳光半岛位于在建的广州地铁18号线万顷沙站附近，南沙拥有虎门大桥、南沙大桥和在建的深中通道联络线，从此地前往深圳和东莞均非常便利，这或许成为其受深莞两地购房者重点关注的原因之一。 在广州东部的增城区，买房不受户籍和社保资格限制，因此深圳和东莞调控升级后，这里同样引起深莞两地购房者的注意。
碧桂园广清区域在广州增城有云顶、科慧花园、碧桂园中心等多个项目，南方日报记者获悉，近段时间，上述项目的到访客户中，来自深圳东莞等地的购房者确实有所增加。 不过，在除增城、从化以外的其他广州城区，深莞购房者同样要受到户籍、社保、人才引进等购房资格限制。 碧桂园广清区域一位负责人表示，该区域位于番禺等地的项目主要面向广州居民，因此并没有太多深莞购房客前来咨询。
与此同时，与深圳一衣带水的惠州，由于房源多、价格低，自然也成为人们心目中承接外溢需求的另外一个大热门。 与记者相识的吴先生，下个月即将调往惠州工作，在他正式到新的公司报到前一个星期，就迫不及待地带着妻子前往惠州当地看房。 “不急不行啊，深圳东莞都限购了，转往周边城市炒房的人必然增多。 出手慢了可能就要买贵了。 ”
在靠近深圳的大亚湾和惠州南站片区，个别豪宅楼盘单价虽然标到每平方米2.3万元，但仍然出现短时间清光的现象。 位于金山湖的华润置地万象天汇，7月23日开盘主推建面126-168㎡户型，共计192套当晚就售罄，成交均价元/㎡。 另有消息称，即使远在惠东的坪山，也出现了600人认筹200多套新房的现象。
数据
广州和惠州7月成交环比微跌
从面上的数据来看，深圳在调控升级后二手房交易量应声下跌。 据深圳房地产中介协会统计，在7月20日至7月26日的一周内，全市二手房网签量已经跌至1700套的低位，这一数据在前两周分别为套和5143套。 由于东莞新政是7月25日凌晨出台，为搭新政末班车，多盘加速集中网签。 据合富大数据显示，7月20日至7月26日，东莞一手住宅新增供应约1060套，而一手住宅网签约1680套，网签环比增加25%。 二手房方面，网签1804套，环比大增31%，创年内最高。
在承接挤出需求的珠三角城市当中，广州和惠州两地真的中了头彩吗？
根据广州中原研究发展部等相关机构监测：7月广州新房网签8490宗，环比上月微跌5%，同比去年7月涨20%。 网签面积92.42万平方米，环比上月微跌4%，同比去年涨22%。 同期二手房网签量为4245宗，较6月同期（3996宗）环比上涨6.2%。 从成交结构看，当月全市4区成交环比上升，7区下降。 其中海珠、花都环比升幅最大；天河、番禺环比跌幅最大。 总体看，7月成交呈现“政策导向、区域分化”的市场特点。 7月主力成交区域集中在增城、黄埔、南沙三区，分别录得网签2263宗、1423宗、1280宗。 三区成交量占全市占比58%。 三区能够持续维持高位成交，主要得益于区域自身内外部环境变化。 例如，黄埔区人才购房政策的优化，南沙区受深圳购房政策收紧而引流，增城区受东莞购房政策收紧而引流等。
据惠州合纵联行数据统计，7月20日-7月26日，惠州全市住宅成交3470套，环比下跌1%。 除了仲恺区环比上涨54%之外，其余六大县区环比指数则出现不同程度下跌，其中以惠东县跌幅16%最大。 有分析称，7月以来惠州楼市住宅供需总体保持高位，房企自7月中旬以来积极推货，供应的放量也有望推动客户入市意愿的增强。
专家
外溢资金不一定留守楼市
在深圳和东莞调控升级后，尽管以广州、惠州为代表的一些珠三角城市仍然被置业者看好，但对于以利益为目的的炒房客来说，仍要注意“市场有风险，投资需谨慎”。 有观点认为，总的来说，刚需仍会固守原地，热线流向则有可能出现分化。
从库存来看，广州7月全市库存量789.89万平方米，去化周期12.2月。 库存环比上月略有缩减，去化周期连续两月有所缩减，主因6、7月连续两月新房市场热度上升，成交大幅增长所致。 惠州方面，根据惠州合纵联行统计，截至2020年7月26日，惠州全市住宅存量约1443.6万平方米。 如果以近一年周均消化量27.9万平方米计算，全市库存需51.7周（约12.1个月）才能消化完毕。
为此，有业内人士认为，若闭着眼睛盲目冲向惠州，不排除有被“割韭菜”的风险。 上半年，东莞和深圳新房住宅成交面积一共才411.16万平方米，即使全部需求都流向惠州，要消化惠州的新房库存也得一年多。 何况，惠州当地的购房客，本身就有不少是来自深莞的“流量”。 据乐有家数据显示，2019年惠州楼市无论是新房还是二手房，深圳购房者占比均超过50%。 从新房成交看，东莞客的占比也达到了15%，而惠州本地客仅占21%。
也有观点认为，被新一轮调控升级挤出的资金并不一定留在楼市循环。 易居研究院智库中心研究总监严跃进便表示，涉及房地产行业的资金分为两类，包括进入购房市场的消费领域资金和进入土地市场的投资领域资金。 他认为，在调控政策收紧的背景下，挤出的泡沫资金很可能会成为流入股市或其他能够增值获利的空间，目前相对房地产，资金进入股票市场相对容易，因而预计房地产领域最近一段时间会呈现降温趋势。
热点城市频出共有产权房新政，除了房价降一半还有两大利好
如果操作得当，共有产权住房将是一个多方满意的产品，民众得以购买低价住房，满足居住需求；地方政府也不用无偿划拨土地；同时共有产权住房有助于稳定当地房价数据。 周边房价6万元，一个住宅项目却只卖2.9万元，是不是很诱人？这种看上去很美好的事情，近两年来时常出现在共有产权住房项目上。 岁末年初，北京、上海、广州等地相继调整共有产权住房管理政策，在申购资格上多有“松绑”，符合一定条件的非户籍群体也可申购。 比如，1月10日，上海市公布了《上海市人民政府关于修改〈上海市共有产权保障住房管理办法〉的决定》(下称《决定》)，自2020年2月1日起施行。 此次新政的一个主要变化是将非上海户籍常住人口纳入共有产权房的供应对象范围。 《决定》提出，非上海市户籍家庭同时符合居住证持证和积分、住房、婚姻、缴纳社保、缴纳个税、收入和财产等条件的，可申请购买共有产权保障住房。 无独有偶，广州的共有产权住房也在向非户籍群体开放。 1月7日，广州市住房和城乡建设局公布《广州市共有产权住房管理办法》，在申购资格上规定，本科学历申购共有产权住房不受户籍限制，单身申购人需要年满30岁。 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期共有产权住房实际上也出现了所谓“松绑限购”的内容，预计随着2020年全国共有产权住房建设的推进，后续申购方面的政策会放松，真正将共有产权住房推向市场，进一步体现了住房小康的政策目标和导向。 1月12日，北京市市长陈吉宁在北京“两会”上也表示，今年将优化共有产权住房分配政策。 有助于稳定房价数据共有产权房政策微调的背后，一方面是进一步完善住房供应体系，另一方面也是现实所需。 由于配套政策不尽完善，产权分割导致流转受限，一些共有产权房项目一度出现弃购现象。 如果还将申购资格局限在户籍人口上，可能会出现共有产权房供需不能匹配的问题。 什么是共有产权住房？各地规定略有不同，但基本原则大同小异，共有产权房的特性包括：购房人和政府各分享一定比例产权，符合一定资格的人群方可购买，购房后的转让也有所限制等。 国内房产类型原本就较为复杂，廉租房、公租房、经济适用房、自住房、限价商品房、商品房等，分别对应从低收入到中高收入群体的多种住房诉求。 既然楼市如此纷繁，为何还要推出一个共有产权房？中国房地产市场历来重购轻租，但纯商品房价格过高，低价的经济适用房和限价房又往往没有资格购买，城市夹心层——中等收入群体的购房诉求时常难以满足。 而共有产权房的适用群体则相对广泛，由于切分了产权，房产单价和总价都相对较低，一般民众也可以负担。 同时，由于房产单价远低于周边纯商品房价，房地产企业的拿地价格也会随之大幅下降，地方政府在土地出让环节会损失部分收益，但可以通过持有部分房屋产权来弥补这部分损失。 “共有产权住房和普通住房的本质区别就是通过减少流动性来换取购房成本的降低。 换言之，共有产权住房的转让是有一定的限制的，即政府回购优先，从而使得购房者的购房成本随之降低。 ”严跃进称。 如果操作得当，共有产权住房将是一个多方满意的产品，效果可谓一石三鸟：民众得以购买低价住房，满足居住需求；地方政府也不用像建设经济适用房那样无偿划拨土地；同时，由于共有产权住房总价要远低于周边同类型住宅，在一个城市房价上涨的背景下，政府推出一定数量的共有产权住房也有助于稳定当地房价。 “在解决刚需群体住房和稳定房价方面，共有产权住房肯定是发挥了很大作用的。 ”严跃进称。 这种期望中的多赢局面，将是地方推动共有产权住房的一大动力。 北京的25万套目标推进共有产权住房，一线城市率先示范。 住建部曾在2017年专门发文，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。 北京住建委2017年曾表示，今后5年，北京将完成25万套共有产权住房供地，通过加快房源供应、公平合理分配，进一步稳定社会预期，抑制投资投机性购房需求。 据中原地产近日统计，2017~2019三年间，北京供应了包含居住属性的土地总计212宗地块(包括部分流标)，其中共有产权住房地块就多达52宗。 土地供应出去了，是否能及时转化成房源？2019年4月23日，北京住建委公开了共有产权住房的进展。 北京市共有64个共有产权住房项目(含转化项目33个)实现了土地供应，可提供房源约6.55万套。 从数据上看，北京的共有产权住房供应量已经大幅增加，但作为新生事物，购房者对其接纳程度如何？中原地产首席分析师张大伟表示，北京共有产权房从政策设置看，符合“房住不炒”的定位，剔除了投资属性后，从购买条件、使用情况看，都符合以自住为主的政策预期。 “从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值。 购房人买了共有产权房，未来通过共有产权房作为跳板，获得房屋升值的概率也已经非常低了。 某种程度上，共有产权房实际变成了有部分产权的公租房，可以流转但投资属性弱。 ”张大伟称。 正是因为投资属性较低，加之一些共有产权住房项目位置较偏远，周边配套不尽完善，一些项目一度出现不少摇号中签家庭放弃选房的情况。 张大伟表示，北京部分区域的共有产权住房项目出现了销售难的情况，但整体看，共有产权房整体去化比较好。 “从市场供应量看，北京的共有产权住房除郊区几个项目外，其他项目基本售罄，也体现了共有产权房在解决局部区域需求方面起到了很大的作用。 此外，共有产权住房对于拉低北京市场房地产均价有很大的影响。 “张大伟称。 更令外界关注的是，北京还在2019年第一次利用集体土地建设共有产权住房。 2019年9月12日，北京上瑞置业有限公司以万元的价格，竞得北京大兴区瀛海镇YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地块。 这是一宗集体建设用地，按照规划，该宗地内将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。 地块规划建筑面积平方米，以成交价格计算，楼面价格约为1.4万元/平方米。 在集体建设用地上建设可公开对外销售的住房，这应是全国第一例。 “大兴此地块，无论是从北京市场还是全国市场，都属于重大创新内容。 ”严跃进曾对第一财经记者表示。 不过，共有产权住房原本已经属于新生事物，而利用集体建设用地建共有产权房更是新上加新，这也导致外界的观望情绪较高。 与上述成交地块一同挂牌的另外两宗集体建设用地，至今仍未成功出让。 配套政策影响民众申购热情除了京沪两地在共有产权住房方面推进声势较大之外，其他城市近两年也开始陆续推出共有产权住房项目。 西安市2018年曾出台《深化住房供给侧结构性改革实施方案》，提出2018~2021年期间，全市计划建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套。 自2019年12月1日起，烟台市重新制定的《共有产权住房管理办法》(下称《办法》)开始正式实施，与此前政策相比，《办法》将出售产权份额比例调整为60%、70%、80%三个档次，由承购人根据自身支付能力自行选择，增强了灵活性。 此外，为更好体现“房住不炒”的原则，新《办法》将产权增购限制期由两年延长到5年，确定承购人自缴纳契税完税之日起5年内，不得增购产权份额。 不过，总体来看，一些二线城市的共有产权住房建设还处于探索阶段，总量并不大。 严跃进对第一财经记者表示，共有产权住房在整个住房总量上占比还不是很大，在推进共有产权住房的过程中，一些配套政策并未完全到位，也对其申购情况造成了一定影响。 在一些城市，虽然共有产权房政策早已落地，但在房产税务发票、子女入学等配套政策上并未明确，引发申购家庭的担忧。 “共有产权房本来是为了解决刚需住房难题，出发点是好的，但教育、税务等多个相关部门应进一步加强协调和沟通，把解决刚需居住难题的政策落实好。 ”严跃进称。
