近期，关于广州、杭州、长沙等城市房贷利率上涨，并且不低于3%的事情成为公众讨论的热点话题，而有的购房者则在社交平台称，“还未享受到低房贷利率，就已经开始涨了”，还有的则表示“看不懂”。知名市场分析人士、上海易居房地产研究院副院长表示，房贷利率上调至3%及以上，购房者不必过于担心，不能将此次房贷利率上调理解为政策收紧，而且现在购房者的按揭贷款大多以浮动利率计算，因此也会随着LPR的调整而调整，在当前经济政策总体以宽松为导向的趋势下，LPR也有下调预期，与此同时，房贷利率也会往下走甚至可能低于3%。一直以来，我国公积金贷款利率总体低于商业银行的房贷利率，但是近年来，随着LPR的多次下调，与其挂钩的商业银行房贷利率也随之下调，仅今年1月以来，我国LPR就下调了三次，5年期以上LPR共下调了60个BP至3.6%；而我国公积金贷款利率自2015年以来仅下调了三次，首套五年期以上的公积金利率共下调了40个BP至2.85%。很明显，与房贷利率挂钩的LPR下调速度更快，从而，房贷利率与公积金贷款利率的息差也在收窄。最近一次LPR下调之后，即在10月21日之后，不少城市的首套房贷款利率开始低于3%，以广州为例，多家商业银行的房贷利率低至2.6%，低于公积金贷款利率2.85%的水平，商贷与公积金贷款利率开始产生“倒挂”。然而11月初，不少银行传出房贷利率上调至3%及以上的消息，引发购房者猜测。在业内看来，本次房贷利率上调，主要是为了保持房贷商贷利率与公积金贷款利率之间的一定差距，以维持公积金贷款的普惠性特征。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前，广州等城市房贷利率不断往下走，有政策驱动银行资金成本下降的原因，另外，按揭贷款对于银行来说是最优质的资产，部分银行也想通过越来越低的利率抢夺客户。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，现在二者的差距已明显收窄，公积金贷款普惠性金融的属性有所削弱，下一步需要下调公积金存款利率，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。那么，对于近期房贷利率的上调，对楼市和购房者有哪些影响？58安居客研究院院长张波表示，房贷利率单一变化对购房者影响小，尤其是小于100个BP的变化，每月影响月供的幅度较小，不会成为购房决策主要因素。后续房贷利率下调的可能性依然较大，并伴随着公积金利率可能同步下调。严跃进也表示，房贷利率上调至3%及以上，购房者不必过于担心，不能将此次房贷利率上调理解为政策收紧，而且现在购房者的按揭贷款大多以浮动利率计算，因此也会随着LPR的调整而调整，在当前经济政策总体以宽松为导向的趋势下，LPR也有下调预期，与此同时，房贷利率也会往下走甚至可能低于3%。李宇嘉表示，从房地产市场供求关系，人口形势，全社会平均投资回报率，居民收入和就业形势等综合来看，房贷利率长期是往下走的，3%不是长期执行的房贷利率下限，后续如果政策因素调整，比如下调了存款准备金率、下调了存款利率和公开市场操作利率等，房贷款利率也会跟着下降。另外，低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当公积金贷款利率与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱，后续公积金利率还将会继续调降。
评论丨房贷利率差异化下调,释放出稳定市场的新信号
来源：21世纪经济报道 ：王静文（中国民生银行研究院）近日，央行和银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率下限进行调整，释放出促进房地产市场平稳健康发展的新信号。 《通知》主要有两方面内容：一是在居民购买普通自住房时，将首套住房商业性住房贷款利率下限调整为相应期限LPR减20个基点，二套仍按现行规定执行；二是商业银行可根据当地房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。 首先需要指出的是，差别化住房信贷政策于2011年开始实施，目的是通过采取差别化的首付比例和利率来限制投资、投机性购房需求。 由于我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用“全国 地方 银行”三层确定机制，即由央行确定全国范围的利率下限，央行各省分支机构再据此确定本地区的下限，当地银行再结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在地区利率政策下限基础上确定每笔贷款的具体价格。 2019年8月，LPR报价改革实施后，央行将全国层面首套房贷款利率下限设置为相应期限的贷款市场报价利率（LPR），二套房贷款利率下限为LPR加60个基点。 根据《通知》，全国层面首套房利率下限下降为LPR-20个基点。 当前5年期LPR为4.6%，下调之后变为4.4%，已接近2016年房贷利率8.5折期间4.165%的水平。 4月底政治局会议明确要“努力实现全年经济社会发展预期目标”“抓紧谋划增量政策工具，加大相机调控力度”，落实在房地产政策上，就是要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。 随后央行和银保监会均表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。 另一方面，当前房地产市场确实不容乐观。 根据统计局数据，1-4月商品房销售面积同比-20.9%，商品房销售额同比-29.5%，市场交投极为清淡。 4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，居民部门不但没有加杠杆反而在去杠杆。 国房景气指数已经下降至95.9%，达到2016年初以来最低水平。 今年以来，不少地方已在因城施策导向下，通过下调首付比、下调贷款利率、放松限购限贷标准等方式对房地产金融政策进行边际调整，但目前来看，尚未达到预期效果。 这种情况下，就需要出台更高层面、更有力度的稳市场举措。 这不仅是稳增长的当务之急，也是防风险的题中之义。 此次下调，标志着全国层面房贷利率下限的整体下移，无疑释放出了更强的政策信号。 在房住不炒定位之下，此次下调仅涉及首套房，不包括二套，但由于一些地方已对首套房的认定标准进行放松，预计政策的波及效应会有所扩大。 根据一季度货币政策执行报告，3月份新发放个人住房贷款平均利率为5.49%，相对于4.4%的下限仍有不小空间。 另外需要指出的是，房贷对银行而言属于优质资产，2020年之前个人住房贷款利率一直低于一般贷款平均利率水平。 2020年之后，政策转向重点支持小微企业、制造业等领域，一般贷款利率开始低于个人住房贷款利率。 一季度前者仅为4.98%，比后者低51个基点。 从成本收益比的角度考虑，银行必然有意愿下调房贷利率。 而房贷利率的下调，将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。 从历史经验来看，房地产销售通常滞后房贷利率调整一到二个季度。 如果5月底疫情得到基本控制，居民预期逐步改善，后续房地产销售降幅有望逐步收窄。 而在明确的政策信号之下，各方预期将趋于稳定，这不仅有利于住房消费健康发展，也有助于增强房企发展信心，最终将有助于促进房地产市场的平稳健康发展。
政策未松动 多地房贷利率稳中微降
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年6月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。 1年期和5年期以上LPR均与上月持平。 不过多位市场人士预期，后期LPR报价仍有下降空间，将有助于带动房贷利率的下调。
多份机构最新发布的报告显示，伴随今年上半年多次“降息”，多地银行的房贷利率已呈现出稳中趋降的态势。 但目前涉房金融政策“房住不炒”基调未有调整。 业内人士也表示，在利率下行、多地人才落户配套政策密集发布等因素的助推下，房地产市场显现出复苏迹象，不过受到部分城市疫情防控再度升级的影响，后期走势仍存不确定性。
LPR连续两月未变
下行仍有空间
6月LPR报价出炉，1年期和5年期以上LPR均与上期持平，基本符合市场此前的预期。 国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼在接受《经济参考报》记者采访时表示，本月MLF招标利率未做下调，与之挂钩的LPR因此也就没做调整。 与此同时，目前央行加强打击资金空转套利行为，货币政策工具使用更加谨慎。
5月至6月，LPR报价已经连续两次未变。 不过多数业内人士认为，后期LPR仍存在进一步下行空间。 6月17日召开的国务院常务会议部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘；要求加快降费政策落地见效，为市场主体减负。
中国民生银行首席研究员温彬表示，国务院常务会议政策部署释放了积极的信号，有助于对市场关于政策收紧的预期给予一定修正。 下一阶段，货币金融政策将继续加大对实体经济的支持力度，随着CPI涨幅进一步回落，降准和降息仍有空间和必要，适时适度调降存款基准利率，引导LPR下行，实现直接融资和间接融资成本“双下降”。
东方金诚首席宏观分析师王青也表示，考虑到海外疫情对国内宏观经济运行带来的影响，下半年GDP增速向潜在经济增长水平回归过程中，仍需要宏观政策进一步发力，其中对货币政策逆周期调节的需求并未减弱。 “由此我们判断，今年在金融系统加大对实体经济让利的同时，以宽货币推动宽信用仍是货币政策的主要传导路径，下半年政策性降息、降准过程有望持续推进。 ”他说。
多地房贷利率稳中有降
住房交易活跃
上海易居房地产研究院22日发布报告称，从历史数据看，今年上半年LPR已公布了6期，其中在2月份和4月份分别做了下调，体现了降息的政策导向。 对于商业银行来说，在今年上半年三次降准的政策带动下，落实降息政策的积极性也在提高。
实际上，多地的房贷利率已呈现稳中有降、温和下行的趋势。 融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，在5月20日至6月18日的数据监测期内，全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4个基点；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3个基点。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，一线城市目前房贷利率变化还是比其他城市更稳一些，和LPR变动幅度的同步性更高；其他城市变化差异更大一些，平稳、小幅微调和大幅下降的都有。
“每个银行在LPR基础上的加点基本是一致的。 今年以来，LPR在下行，因此房贷利率也在下行。 ”北京一位房地产中介人士介绍说。
“上半年市场流动性合理充裕，商业银行资金成本持续下行，有空间下调房贷利率。 ”董希淼表示。 与此同时，房贷资产一直是相对优质的银行资产，银行也有动力继续积极布局该领域业务。
易居房地产研究院报告分析称，今年上半年房贷利率的下调有助于减少月供的压力，客观上有助于激活部分观望的购房需求。 其发布的最新数据显示，6月上半月，其重点监测的13个城市二手房成交量为套，较2019年同期增长19.5%，创2016年10月以来的新高。
“预计下半年LPR有进一步下调的空间，这有助于带动房贷利率的下调。 结合新盘供应增加、房企积极降价促销等因素，住房交易有望进一步活跃。 ”该报告称。
楼市现回暖迹象
“房住不炒”基调不变
业内人士表示，虽然今年第一季度房地产市场受疫情影响降到冰点，但目前市场已经显现出持续复苏的态势。 住房交易量的大幅回暖就是例证之一。
“房地产市场的小阳春已经出现。 ”中原地产市场研究中心首席分析师张大伟表示，除了房贷利率的稳中趋降之外，多地最近密集发布人才落户配套政策也是助推房地产市场复苏的重要原因。
南昌市6月22日发布《关于支持大学毕业生和技能人才来昌留昌创业就业的实施意见》明确了落户有奖励、就业有补贴、创业有扶持、购房有实惠等多项措施。 6月20日，浙江省义乌市也进一步调整人才政策，指出取消户籍要求、调整在义乌工作（社保缴纳）满2年以上要求及调整按揭贷款首付款比例要求。
“累计来看，截至6月中旬，我国已有超过百城发布吸引人才的新政。 在人才配套政策中，放松落户、给予购房补贴等成为各地吸引人才主要手段。 ”张大伟说。 他认为，信贷政策与人才政策微调将对未来房地产市场走向产生重要影响。
不过，部分城市疫情防控再度升级或给后期楼市走势带来不确定性。 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱预计，随着疫情防控再度升级，6月市场需求将延缓释放，各城市价格上涨动力或有所不足。
值得注意的是，在流动性合理充裕、房贷利率有望继续下行的情况下，房地产调控仍将坚守“房住不炒”的定位。 央行日前发布的《中国区域金融运行报告（2020）》指出，下一步，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 坚持因城施策，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
房贷政策纠偏贵在快速 房住不炒仍是定海神针
岁末年初，多城传来房贷松绑的消息。 其中，北京、上海等热点城市的房贷放款明显提速；广州部分国有大行还在加快放款的同时，调降了房贷利率，促使该城楼市出现年末“翘尾”行情。 这是源于监管部门多次释放利好信号，对房地产行业调控政策进行快速“纠偏”。 2020年以来，“三道红线”、银行房贷集中度“分档划线”等一系列“组合拳”重重落下，房地产行业进入寒冬。 部分龙头企业深陷债务危机，还有一些房企资金链也岌岌可危。 事实上，此轮房地产行业调控的力度之大、决心之强均可谓“前所未有”。 一系列调控政策的背后是监管部门未雨绸缪，旨在着手消解潜在的行业危机。 监管部门也在下半年迅速反应，自去年10月起多次发声引导金融机构满足房企和个人购房者的合理信贷需求。 比如，央行货币政策委员会在2021年第三、四季度例会上两次表示要“维护住房消费者的合法权益”；去年12月3日，银保监会再次强调，现阶段要重点满足首套房、改善性住房按揭需求。 不过，这并不意味房地产行业已然转暖，也不意味着调控政策已正式转向。 当前的政策调整的主要目的不在向楼市“供暖”，而在“纠偏”，例如保护一些在严控政策下被“误伤”的住房刚需。 去年年底召开的中央经济工作会议重申，要坚持“房住不炒”的定位。 可以预见，政策纠偏之后，2022年个人消费者的合理住房需求将较去年得到更好的满足。 但对于大部分房企来说，日子或许仍不会好过。 “房住不炒”政策不变的基调下，房地产投机行为仍将被打压，真实的购房需求又受制于人口增速放缓、老龄化趋势加快等因素，房地产销售或难恢复往日盛景，房企分化与出清有可能将进一步加剧。 面对疫情的不确定性和全球经济的复杂格局，如何平衡好经济增长与房地产行业的调控毫无疑问是一道世界级难题。 但只有坚持“房住不炒”，促进经济结构转向高质量发展，才能真正化解金融风险。 此番多地房贷松绑的消息，反映的是政策纠偏的落地之速，市场也在健康的房地产政策下，体现出了足够的韧性与活力。
