原创 刘晓博
楼市又出大招！
近日，住建部、财政部联合下发通知，把去年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改造，扩围到近300个地级或以上城市。
城中村改造，可以理解为“新一轮棚改+大基建”。
对于300来个地级或以上城市的城中村，未来有三种处理方式：一部分拆除重建、一部分整治提升、介于两者之间的拆整结合。
最核心的、意义最大的，当然是拆除重建。 目的是减少住房存量、创造购房需求、推动新建商品房去库存，并通过“净地出让”的新模式提高地价， 其他两类改造则可以消除安全隐患，创造出GDP。
国家的支持政策包括： 纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。
总之，就是给低息资金支持。
城中村，是城市中集体用地上的原村民建筑，这些土地没有经过征地环节，建筑成本低、租金价格低，房屋密度大、存在一定安全隐患，看起来也不那么高大上。
官方明确： 新一轮城中村改造拆除重建的时候，将采取“净地出让模式”，这是一句非常关键的话。
之前，城中村改造一般是房企主导，政府支持。房企跟村集体、村民谈判，谈出拆除重建的条件，包括每户补偿多少面积的房子，补偿多少现金等。
在这个模式中，没有“土地中间商”，政府只获得税收和GDP增量，但效率不高，很容易扯皮。
净地出让模式下，征地拆迁的主体变成了政府，政府跟村集体和村民谈判、补偿，拿到净地之后招拍挂出让。这个模式下，政府成为土地中间商，将获取一定的土地差价。
由此带来一系列新变化：
第一，更有效率，推进更快；第二，有了土地交易的中间环节，地价将上升；第三，可以控制开发节奏，在房地产市场低迷期，政府先通过发债、拆除城中村，拿回土地，可以不急着开发。
这其实是“棚改2.0”。跟2016年到2018年的棚改1.0相比，有以下这个新特点：
第一，这一轮棚改以城中村为主；第二，采取净地出让模式，可以适当提高中心城区的地价、租金水平；第三，采用房票补偿模式，房票其实就是房屋兑换券，拆迁户用来兑换商品房，帮助新房去化；第四，拉长棚改土地开发周期，进一步强化去库存的功效。
棚改之所以非常管用，是因为拆除了一批存量住房，创造了一批“必须马上购房”的当期需求，对楼市支撑作用非常大。
现在，城中村改造从35个超大、特大城市扩大到了300来个城市。为什么扩大？
因为普通地级市楼市更冷，地方财政压力更大。 城中村改造扩围，是宏观政策轰油门、楼市政策升级的里程碑。
住建部领导近日表示，今年将“新增实施100万套城中村和危旧房改造”。注意，这100万套不是总量，而是增量。
很多读者关心的是， 新一轮城中村改造（棚改2.0），会不会产生2016年到2018年的惊人效果，让普通地级市房价也大幅飙升？
我觉得不太可能。
这一轮房地产大调整，是1998年全面房改以来力度最大的一轮调整，打破了很多人的“楼市信仰”。要重建这种信仰，难度非常大。在三四线城市重建这种信仰，更是基本不可能。
上图是1998年以来，中国每年的新增城镇人口数量。这个数据的多少，决定着买房人的多少。未来，每年能新增1100万人就不错了，而之前平均每年新增2200万左右。
所以大中小城市都有人口增量的时代过去了，人口增量主要在大城市，很多地级市的市区人口停止了增长。
上图是历年新房销售面积，未来能稳定在10亿平方米就相当不错了。
中国房地产行业产能严重过剩，继续维持之前的开发规模是不可能的。去产能是必须的，尤其是人口竞争力偏弱的 三四五线城市，目前库存量非常大，即便不开发新盘、不出让新的土地，卖上5到10年都未必能卖完。
拆除一批城中村可以减少住房存量，推动去库存。但这同时意味着，杠杆（或负债）将不断向政府转移，需要发行很多国债、地方债。
如果棚改2.0力度过猛，可能让过剩产能卷土重来，将来很难应付。
所以棚改2.0大概率是温和的，而不是“下猛药”。当着毕竟是政策力度加大，所以对当前的经济、楼市和股市都是利好。但三四五线楼市想回暖，需要的时间很长，难度很大，除非出现大通胀。
未来楼市有价值的城市也就20来个，而且还必须是中心城区。现在几乎每个城市，都出现了自己的鹤岗化片区。
楼市最有价值的，是北上深，其次是广州、杭州。
再往后，是成都、南京、苏州、天津、重庆、东莞、厦门、武汉、西安、郑州、宁波、长沙、合肥、济南、青岛等。福州、海口、三亚、珠海等的部分核心片区，也有一些价值。
穿行于石家庄市区大街小巷，目之所及，一条条道路宽阔畅通，一片片绿地生机盎然，一个个城中村羽化蝶变……这座城市在一年半的时间里发生的变化，特别是在民生方面的变化让人惊叹。 “‘三年大变样’不是‘面子工程’，不是简单地种花栽树、盖楼修路，而是一项实实在在的惠民工程、德政工程。 ”对于“三年大变样”的深刻内涵，石家庄市委、市政府有清醒的认识，并且在城市建设中，始终贯彻了“民生为本”的城建理念。 把更多财力向民生倾注、更多资源向民生倾斜，解决民生问题是“大变样”的出发点和落脚点“真没想到，连犄角旮旯的这条小路，政府都给修了！”7月28日，在培英里胡同住了30多年的赵彩娟，对这条胡同的整修，惊讶多于欣喜。 把路修到老百姓的家门口、楼底下。 在城市建设中，关注民生不是一句空话，而必须是实实在在的具体行动。 正由于此，省会今年实施的小街巷整修工程计划一变再变。 从最初计划整修的193条，增加到256条，后来又增加到304条，到年底最终会增加到多少条，连负责这个项目的市城管局局长崔金刚也很难说出确切答案。 “这主要取决于市民的呼声和意愿。 对于他们提出的合理要求，我们都要尽力满足。 ”小街巷整修便民服务热线直到现在仍在广泛征集民意。 做城市，本质是做民生。 作为省会城市，石家庄市起着“领头羊”的作用，必须准确把握“大变样”为民惠民的本质。 因此，从一开始，市委、市政府就明确提出：“三年大变样”绝不是简简单单地拆拆建建，它是一项重大民生工程，它改变的不仅仅是城市面貌，更是老百姓的生活品质。 把握民生脉动、紧扣民生需求。 在项目谋划上，石家庄市以改善群众居住和生活环境为切入点，今明两年精心筛选了15大类、1557个民生项目。 修建便民市场、街旁游园绿地，建设污水处理厂、废品处理场，整修道路等，占了“三年大变样”总工程量的绝大部分。 把更多资源向民生倾斜，用真金白银保障民生。 在政府财力有限的情况下，石家庄市力保民生工程按时开工、高质量完工。 到目前，已先后投入4.5亿元用于小街巷整修，投入5000多万元用于旧小区改善，投入1亿多元用于关闭自备井、改善市民饮水质量……满足民生诉求就得心里装着老百姓。 裕华路由双向六车道改造成八车道，多出的两个车道设成了公交专用道；长安公园升级改造，首次开辟了篮球场、旱冰场等市民休闲娱乐区；“平改坡”采用新技术、新材料，为居民保留了楼顶上的太阳能热水器……“‘三年大变样’工程量大，无论拆、建、管，都要始终绷紧民生这根弦。 ”在多个场合，石家庄市委市政府主要领导一直在强调这一理念。 他们说，只有做到这些，才能实现“三年大变样”的终极目标，才能提高老百姓的生活水平和质量，才能赢得老百姓的笑脸。 从群众最关心、最直接、最现实的问题入手，“大变样”把困难群众放在了突出位置6月2日，石家庄市首批3188套经济适用住房正式开始选房。 当天，100户低收入家庭选到了满意的住房，9月底即可入住新家。 房价持续上涨，解决百姓的住房问题尤其是低收入家庭的住房难题，就成了急需解决的民生问题。 石家庄市抓住大拆大建的时机，先在一些在建的小区中配建了一批廉租房，而后，为加大廉租房的建设力度，今年又从政府收储的用地中筛选出5个地块，筹集了8亿元的银行贷款，将集中建设5500套廉租住房。 在加快保障性住房建设的同时，石家庄市又在全省率先将经济适用住房保障线、廉租住房保障线进行了并轨，廉租房扩围成了惠及住房困难家庭的又一德政之举。 2008年，石家庄市首次把低收入住房困难家庭纳入保障范围，保障人数增至户，上半年发放租赁住房补贴2541万元，超过去年全年总额。 在“三年大变样”中，石家庄既考虑战略的总体布局，更是抱着啃“硬骨头”的决心，把老百姓尤其是城市困难群体的现实需求放在了重要位置。 建于上世纪七八十年代的老旧小区，居住的多是贫困人群和老弱群体。 基础设施不完备、公用设施老化，道路、绿地损毁严重，停水、停电、下水道堵塞现象时有发生，严重影响了居民的生活质量和水平。 对这些小区的改造早就该进行，但一直因为物力、财力等方面的羁绊，迟迟未动。 今年，石家庄一下子启动了全部110个旧小区的改造。 “这将是省会历年来投资规模最大、工程量最多、改善项目最全、受益居民最多的一次旧小区改善项目。 ”石家庄市房管局副局长韩东波介绍，“十一”前，这些小区将全部改善完工，届时，将硬化路面14.82万平方米，铺设便道18.93万平方米，修缮排水1.8万平方米，更换路灯600余盏，直接受益居民数万人。 就业是民生之本。 但建设现代化城市就避免不了大规模地拆除那些破破烂烂。 大量临街门脸拆除后，势必会造成一批人员的失业。 为安置下岗失业人员，石家庄市谋划和建设了一大批档次更高的商业项目。 可容纳4000多商户的德龙电子城已经开业、广安街地下商业街正在紧张建设……随着一大批商贸服务业项目的相继开建，这些商业设施不仅可以提升石家庄服务业的发展水平，而且将提供更多的就业岗位。 努力实现从基本生活水准保障到幸福指数提升的新跨越。 一幅繁华舒适现代的省会城市的时尚画卷正在徐徐展开城中村改造回迁楼建设加快步伐。 目前已有27个城中村的270栋回迁楼拔地而起。 “村里把回迁房建在了最好的地方。 ”在桥东区东三教二期回迁楼建设现场，每天都要来这里遛弯儿的吕炳山，指着正在紧张施工的6栋回迁楼告诉记者，这些楼南面紧临民心河，东边隔街是元南公园。 想想马上就能住进这样的房子里，心里真是高兴。 回迁楼建设是事关百姓生活的大事，是改善居住环境、提高生活质量的一项民生工程。 “无论是选址，还是户型设计，都要最大限度满足村民要求，让村民真正从城中村改造中得到实惠。 ”石家庄市“三年大变样”办公室负责人说，在保证工程质量的前提下，回迁楼的建设进度正在加快。 “推进城市现代化，必须和改善老百姓的居住环境、打造宜居家园融为一体。 ”在“三年大变样”中，石家庄把这一理念转化成了一个个具体行动。 6月30日，随着最后一座水泥机立窑的拆除，石家庄市告别了落后的水泥机立窑生产时代。 而在鼎盛时期，石家庄周边的鹿泉、井陉分布着143座水泥机立窑，每年向大气中排放二氧化硫7500吨、粉尘5100余吨。 要彻底改善环境质量，就必须有壮士断腕的决心和魄力。 随着“三年大变样”进程的加快，一批污染企业搬离了市区，一大批分散的小锅炉被取缔，众多小化工厂、小水泥厂、小灰窑厂被关闭；拆迁工地、建筑施工现场实施严格的扬尘治理措施，施工车辆“洗澡”后才能出工地，渣土清运车一律覆盖围挡后才能出场……由于管理到位，今年上半年，石家庄减少燃煤130万吨，粉尘、二氧化硫排放量大幅下降，二级及以上优良天数达到了146天，创历史最好成绩。 7月1日，位于长安公园一角的石家庄市委大院整体搬迁结束，取而代之的是大片的绿地、葱郁的树木。 石家庄不仅拆除了市委机关3万平方米建筑，增加高标准绿化面积32亩，还在全市大规模实施了拆墙透绿工程，党政机关、学校、企事业单位纷纷拆除厚重的实体围墙，让浓浓绿意融入城市。 “拆墙透绿虽是城建小动作，但对提升一个城市的品位和形象来说其作用并不小，它不仅可以让城市的风景更美丽，更是一个城市民本思想的集中体现。 ”省委党校有关专家如此点评。 “四横六纵”、二环路等18条城市主干道分段规划了20米至50米不等的绿化带；旧村和旧区拆迁改造后将形成1万至3万平方米的公园20余座、4000平方米至1万平方米的小区绿地50余处；利用建筑废品堆山造景建公园、突出特色打造花城、实施大水系建设……随着一项项改善城市环境措施的实施，石家庄的天变得越来越蓝，街景越来越靓。 一座环境舒适、宜居宜业、生活便利的现代化省会城市，正逐步在世人面前呈现。
